Изучая закон № 372-ФЗ, который существенно меняет всю систему саморегулируемых организаций в строительстве, столкнулся с вопросом, на который (рад буду ошибиться) сегодня нет правильного ответа. А ответ нужен — слишком много на него завязано рисков, денег и действий.

В реализации проекта строительства какой-нибудь недвижимости участвуют, как правило:
1. Застройщик;
2. Технический заказчик;
3. Строительный контролер (условное название; лицо, осуществляющее стройконтроль в порядке статьи 53 ГрК);
4. Генеральный проектировщик;
5. Проектировщик(и);
6. Генеральный подрядчик;
7. Подрядчик(и)
8. Субподрядчик(и)
В сжатом виде их функции и необходимость нахождения в СРО приведены на X-mind-карте:

Ссылка на полное изображение на гугл-диске.

Как видно, если от участника требуются профессиональные познания в строительстве, то ему необходимо состоять в СРО.

Все подрядчики, включая проектировщиков и изыскателей, должны иметь свидетельства о допуске.

«Генералы», сами ничего не строящие и не рисующие, но организующие процесс, должны иметь СРО в силу пунктов 13 и 33 приказа № 624.

«Строительные контролеры» тоже состоят в саморегулируемой организации, поскольку их компетенции предполагают профессионализм, и кроме того существует пункт 32 Приказа 624, обязывающий их туда вступить.

Застройщику совершенно очевидно никаких свидетельств от СРО не требуется (я всегда говорю, что идеальный застройщик — такой же лопух, как потребитель. Дело застройщика — дать денег и землю, и идти курить. Не более того).

С техническим заказчиком сложнее. Его функции, условно говоря, тоже можно считать сугубо «застройщицкими», «потребительскими», не выходящими за рамки «дал денег, пошел курить, жду результат, ребятки». Вот они, эти функции:

1. заключение договоров с подрядчиками;
2. подготовка заданий на выполнение работ (это можно было бы расценивать как профессиональную функцию техзаказчика, если бы ТЗ не делались самими подрядчиками и роль застройщика/техзаказчика не сводилась бы лишь к утверждению этих ТЗ);
3. предоставление подрядчикам исходной документации и давальческих материалов;
4. утверждение проектной документации;
5. подписание документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
6. иные функции (какие, кроме строительного контроля, который выделен в отдельную позицию?)

Вывод о том, что технический заказчик выполняет исключительно представительские функции, следует:
— и из закона (пункт 22 статьи 1Градостроительного кодекса : технический заказчик действует от имени застройщика; застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно);
— и из судебной практики (Постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33, пункт 22: «...в целях применения положений главы 21 (Налогового) Кодекса технического заказчика, не выполняющего одновременно функции подрядчика, надлежит квалифицировать в качестве посредника и применять к нему правила пункта 1 статьи 156 НК РФ»; Постановления 15-го ААС по делу N А32-9696/2013, ФАС МО по делу N А40-124446/12-129-930: технический заказчик не является лицом, осуществляющим строительство, он исполняет некоторые представительские функции застройщика).

Таким образом технический заказчик — лишь некая «чуть более опытная» рука застройщика, самостоятельного значения не имеющая, профессиональных функций в строительстве не осуществляющая, и посему в СРО не состоящая.

Что же делает Закон 372-ФЗ?
Он, оставляя неизменными роль и функции технического заказчика, зачем-то вменяет ему в обязанность вступить во все СРО сразу:
"Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства... (пункт 22 статьи 1 ГрК в новой редакции).

То есть, если после 1 июля 2017 застройщик захочет нанять техзаказчика, у того должно быть членство в СРО (соответственно, взносы в компенсационные фонды двух саморегулируемых организаций, специалисты: ГИПы и ГАПы, руководители, имеющие высшее образование сразу и в строительстве, и в проектировании, стаж работы и там, и там, и так далее).

Нет, думает застройщик, мне такого техзаказчика не потянуть. Пойду и сам заключу договоры с проектировщиками и с подрядчиками. Мне же для этого СРО не нужно?
Не факт, отвечает застройщику штатный юрист. Ведь в законе написано: функции техзаказчика могут осуществляться только членом СРО. Поэтому прежде чем подписать договоры на проект и на стройку, иди, застройщик, и сам вступи во все СРО сразу, внеси взносы, найми специалистов и так далее.

Таким образом, у застройщика остается только три выхода:
— либо нанять (или вырастить) техзаказчика, имеющего членство в обеих СРО — сколько сегодня таких техзаказчиков и сколько они стоят?
— либо вступить во все эти СРО самому только для того, чтобы иметь законную возможность подписывать договоры генподряда и генпроектирования.
— либо плюнуть, нанять специалистов и проектировать и строить самостоятельно.

Какой из этих вариантов оптимальнее — надо считать, но любой из них, на мой взгляд, избыточен. Зачем техническому заказчику навязали ненужное членство в СРО и почему на худой конец не оставили в Градостроительном кодексе исключение о том, что застройщик может сам выполнять функции технического заказчика, не вступая в СРО — загадка.

Прошу мнений — есть ли у застройщика законные варианты строить без технического заказчика, заключая договоры напрямую с подрядчиками, не вступая при этом в СРО?

Функции Технического заказчика

Лицо, представляющее интересы Инвестора и занимающееся сопровождением его проектов на всем протяжении их реализации (выпуск градостроительной документации, проектирование и строительство), называется Техническим заказчиком. Он в ходе своей работы профессионально решает все возникающие вопросы технического и юридического характера. Техзаказчик несет полную ответственность перед Инвестором за Техническую и экономическую сторону создания Объекта капитального строительства, начиная с этапа сопровождения выпуска градостроительной документации. За ним же закрепляется обязанность по отстаиванию финансовых интересов своего нанимателя. Отношения сторон регулируются договором, в котором указывается, на каких условиях происходит сотрудничество, а также какой объем ответственности принимает на себя каждая из сторон.

Среди обязанностей Технического заказчика одной из основных задач является проведение контроля выполнения обязательств субподрядных организаций. Он предполагает серьезные проверки каждого этапа, что позволяет обнаружить недопустить ошибки и нарушения в технологиях проводимых работ.

К функциям Технического заказчика относится слежение за расходованием средств, которые Инвестор вкладывает в проект. Тут очень важно не допустить необоснованного перерасхода финансовых ресурсов. Полностью этот момент исключить нельзя, но он должен быть минимизирован.

Инвестор в заключаемый договор с Техническим заказчиком может включить любой объем его обязательств. Нередко Техзаказчику поручается проводить все этапы реализации инвестиционного проекта. Перечень услуг Технического заказчика очень широк, он включает в себя и сбор исходно-разрешительной документации при разработке проекта, и оформление разрешений при вводе объекта в эксплуатацию. Таким образом, Техзаказчик работает от самого начала реализации проекта до его полного завершения. По потребности он может производить и другие действия, например, подписывать договоренности с эксплуатирующими и ресурсоснабжающими компаниями.

Обобщенно можно сказать, что служба Технического заказчика решает следующие задачи:

• производит сбор и подготовку исходно-разрешительных документов;
• контролирует процесс разработки проекта;
• организует различные экспертные проверки проектов;
• оформляет разрешительную документацию на строительство;
• ведет технический надзор на строительном объекте;
• вводит завершенные объекты в эксплуатацию.

Технический заказчик — ведущий организатор строительства

У многих сложилось неправильное представление о Техническом заказчике как о вспомогательной организации, которая может быстро и грамотно собрать пакет разрешительных документов, а также добиться нужных согласований. Однако на самом деле Техзаказчик — это надежный партнер и эксперт в следующих областях:

• сопровождение выпуска требуемой градостроительной документации (ППТ, ГПЗУ), с учетом снятия имеющихся обременений, согласования требуемого ВРИ, функционала, увеличения высотности и максимизации ТЭПов будущего Объекта;
• организация работ по сопровождению проектирования, прохождения экспертизы Проекта;
• организация работ на стройплощадке;
• оформление ТУ для подключения объекта к инженерным сетям;
• контроль расходования денежных средств и многих других.

На компанию, являющуюся Техническим заказчиком, возлагается решение всех основных задач, связанных с управлением градостроительными, проектировочными и строительными процессами, а также организацией эффективной совместной работы всех их участников. Техзаказчик также организует технический надзор, который заключается в контроле качества строительства и соблюдения сроков реализации проекта.

Технический заказчик — это один из важных участников строительного рынка, потому что он ведет многоплановую работу, посильную только специалистам с многолетним опытом. При этом нужно понимать, что ни в одном учебном заведении не учат на такую специальность, и все берущие на себя обязанности по осуществлению функций Технического заказчика получают нужные навыки на практике в течение многих лет работы.

Технический заказчик в строительстве — это полноправный субъект строительной отрасли, который был признан таковым совсем недавно. Официальное закрепление понятия в документах произошло в 2011 году. Гражданский кодекс пополнился определением, в соответствии с которым Техзаказчиком называется компания или физическое лицо (действующее на профессиональной основе), наделяющееся Застройщиком соответствующими полномочиями и получающее возможность действовать от его имени. Гражданский кодекс одновременно с этим определяет, что Застройщиком и Техническим заказчиком может быть одно лицо. Такая схема реализуется в случаях, когда первый отказывается от привлечения сторонних профессионалов и сам выполняет необходимую здесь работу.

Задачи, решающиеся на практике Техническим заказчиком

Для полноценного понимания значения службы Технического заказчика надо более детально рассказать о выполняемой ею работе. Техзаказчик на первом этапе принимается за подготовку предпроектных и проектных документов, он же управляет проектом, пока тот разрабатывается и согласовывается. На его плечи ложится организация эффективного взаимодействия всех задействованных в процессе сторон:

• инвесторы (заказчики);
• проектировщики;
• подрядчики;
• выдающие нужные разрешения контролирующие органы.

Техническим заказчиком соблюдаются те интересы, которые имеются у каждой из сторон, и одновременно с этим он обеспечивает сдачу объекта в установленные сроки. Естественно, обязательно нужно следить за соответствием проектным и нормативным документам.

Работа начинается с того, что выделяется участок под застройку с утвержденным для него градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ). На его основании Техническим заказчиком проводится подготовка сразу нескольких документов, среди которых:

• арендный договор;
• договор на безвозмездное использование земли в течение определенного срока, пока идет разработка проекта и осуществляется строительство;
• документы, позволяющие оформить земельно-имущественные отношения;
• документы, позволяющие перевести землю в необходимую категорию.

Когда разработка и согласования архитектурно-планировочной концепции завершены, нужно оформить технические условия для того, чтобы объект был подключен к инженерным сетям. Тот, на кого возложено исполнение функций Технического заказчика, должен помимо получения этих документов подтвердить действие всех оформленных ТУ в различных эксплуатирующих организациях. Оказание услуг Технического заказчика заключается, в том числе, в налаживании контакта с организациями, которые поставляют на объект:

• электричество;
• воду (и отводят канализационные стоки);
• тепло;
• газ;
• радиосигнал;
• телефонную связь;
• наружное освещение и так далее.

Когда все эксплуатирующие организации будут пройдены, Техзаказчик займется подготовкой тендера для подбора проектировщика . В единый комплект здесь собираются все необходимые документы, среди которых:

• ТУ для подключения инженерных коммуникаций;
• градостроительный план на застройку участка;
• архитектурная концепция, имеющая привязку к участку;
• геоподоснова и прочее.

Техническим заказчиком в строительстве производится заключение договора с подобранным проектировщиком, в котором указываются сроки выполнения требующихся работ. Созданный проект согласовывается в архитектурном и прочих департаментах. Помимо этого, в отношении проекта проводятся различные экспертизы, в том числе, относительно его пожарной, промышленной и экологической безопасности.

После полного согласования проекта система единого Технического заказчика осуществляет его передачу Инвестору. Инвестор или Технический заказчик по поручению организовывает тендер, в рамках которого подбирается подрядчик, а также поставщики оборудования и строительных материалов. На данном этапе обязанности Технического заказчика в строительстве заключаются в том, что он готовит материалы к конкурсу и проводит конкурс.

Когда проект разработан и определены лица, ответственные за его выполнение, Техзаказчик начинает работать над оформлением разрешения на строительство. Документы на земельный участок должны подтверждать то, что он отводится под строительные работы. На период выполнения строительных работ городские эксплуатационные службы должны разрешить пользоваться действующими коммуникациями. Кроме этого, необходимо производить согласование работ, которые будут вестись в местах, где находятся:

• воздушные линии электропередач;
• различные инженерные сооружения;
• подземные коммуникации.

На Техническом заказчике по определению лежит ответственность за решение всех вопросов, связанных с сопровождением выпуска градостроительной документации, проектирования и строительства. Он занимается, в том числе, пересадкой и вырубкой деревьев, если таковые находятся в зоне застройки.

Строительный процесс и ответственность Технического заказчика

Техзаказчик при ведении строительства осуществляет контроль и технический надзор. Проверкам подвергаются не только качественные показатели использующихся материалов и конструктивных элементов зданий, но и исправное состояние применяющегося оборудования. На руководителе службы Технического заказчика лежат инспекторские функции, он следит за объемом выполненных работ, сроками их реализации, расценками и качеством.

По завершении строительства заканчивается и работа Техзаказчика. Он подготавливает документацию, которая нужна для того, чтобы объект был принят и введен в эксплуатацию. Техзаказчик передает своему нанимателю всю ту документацию, которая потребуется, когда он будет регистрировать свое право собственности. Сюда включаются, помимо прочего, документы БТИ и бумаги, подтверждающие гарантийные обязательства.

Выполнение функций Технического заказчика включает в себя особый момент, направленный на контроль того, как расходуются выделенные Инвестором денежные средства . Здесь подразумевается, что выполняются следующие действия:

• с подрядчиком и субподрядчиками согласовывается цена строительства;
• проверяются те счета, которые были предъявлены к оплате за выполненные работы;
• контролируется расход средств и его соответствие утвержденной смете;
• отслеживается достоверность документации бухгалтерского учета;
• своевременно готовятся отчеты технического заказчика относительно расходования выделенных денег.

Для чего Инвестору нужен Технический заказчик

Бытует мнение, что Инвестору договор на услуги Технического заказчика нужен только в том случае, если речь идет о большом единичном проекте. При необходимости управлять крупным долгостроем внутри компании создается своя структура службы Технического заказчика. Конечно, эта схема продолжает использоваться, и у серьезных игроков на рынке нередко существует внутренний Техзаказчик. Но все же эта практика считается уходящей, и Инвесторы, реализующие проекты любых масштабов привлекают сторонние организации, с которыми подписывается договор оказания услуг Технического заказчика.

Привлекающий Техзаказчика Инвестор рассчитывает на то, что передаст ему управляющие функции, и в то же время будет получать помощь в виде консультирования. В договоре на функции Технического заказчика может указываться, что он берет на себя и полное сопровождение проекта, и только отдельные его этапы .

Инвестор должен начать строить отношения с Техзаказчиком в самом начале реализации проекта, когда еще оформляются различные заключения и проводятся согласования. От плотности вхождения Технического заказчика в проект зависит, насколько успешно он будет оптимизирован в будущем, а также сколько денежных средств и времени будет сэкономлено.

Помимо перечисленного, Техзаказчик занимается решением достаточно сложной задачи, связанной с налаживанием взаимодействия между Проектировщиком и Инвестором. На первом этапе здесь нужно выяснить пожелания Заказчика, чтобы затем их правильно сформулировать и донести до архитектора. Занимающиеся проектированием специалисты тоже могут контактировать с Инвестором. Они излагают свои мысли на специфическом языке, поэтому их нужно формулировать понятными фразами для людей, имеющих лишь поверхностное представление о технологиях строительства. На Технического заказчика в процессе проектирования накладывается задача по учету интересов всех участвующих сторон, а также отслеживания того, чтобы их действия находились в существующих рамках.

При оплате установленной стоимости услуг Технического заказчика предполагается, что в нее входит, в том числе, предоставление требующихся консультаций Инвестору. Здесь по любому вопросу даются наиболее полные разъяснения, потому что финансирующая капитальное строительство сторона обычно не обладает необходимыми знаниями в этой области.

Естественно, приходится фиксировать увеличение расходов Инвестора на величину стоимости Технического заказчика, однако результатом этих дополнительных вложений всегда является значительная экономия. Одним из итогов централизации функций Технического заказчика становится правильная организация процесса выпуска градостроительной документации, проектирования и строительства, на каждом из этапов которого не возникает непредвиденных затрат.

При выполнении строительных работ регулярно появляются самые разные нюансы, провоцирующие нарушение утвержденных ранее сроков и бюджетов. На Технического заказчика возлагается задача по разрешению всех этих сложных ситуаций в ключе, который приведет к наименьшему перерасходу вкладываемых Инвестором средств. При этом уменьшение непредвиденных расходов не является здесь единственной целью. Все подобные вопросы должны решаться по возможности максимально оперативно, потому что сорванные сроки строительства нередко приводят к еще большим потерям. Часто при реализации проекта проявляются такие его особенности, которые заставляют серьезно пересматривать всю стратегию развития и производить переработку проектной документации. Застройщик, привлекающий Технического заказчика, столь глубоко погружающегося в проект, получает не только доверительного партнера, но и настоящее доверенное лицо, которое представляет его интересы на стройплощадке. Деятельность Техзаказчика на этом этапе заключается в том, что он:

• отслеживает, в полном ли объеме выполняются работы и не происходит ли при их проведении нарушений качества;
• следит за эффективностью расходования финансовых средств;
• в итоге определяет сохранение проектом его рентабельности на каждом из этапов реализации.

Положение о Техническом заказчике определяет перечень его обязанностей, который предполагает не только наличие у него знаний в области строительства. Техзаказчик является еще и профессиональным менеджером, способным к организации любого строительного процесса и проведению любых сложных переговоров.

Необходимо ли вступление в СРО, чтобы работать Техническим заказчиком?
Нигде не предусматривается, что членство в СРО — это обязательное условие для тех, кто хочет исполнять функции Технического заказчика. Однако в то же время в федеральных законах, Гражданском и Градостроительном кодексах содержатся нормы, предполагающие, что Техзаказчик без допуска СРО не может заниматься определенной работой. К примеру, сюда относится контроль качества строительных объектов, что входит в число его основных функций.

В случае если Вам необходима профессиональная помощь в вопросах выпуска градостроительной документации, проектирования и строительства Объектов - компания «УКС «ЛАРЖ» готова выступить надежным партнером по исполнению функций Технического заказчика по реализации проектов создания объектов капитального строительства.

Ответ на вопрос «Кто такой технический заказчик» можно уместить в формулировке: «Это организация, которая выполняет полный комплекс инжиниринговых услуг в строительстве от разработки проекта до сдачи объекта в эксплуатацию». При подробном рассмотрении функций технического заказчика становится ясно, что зона его ответственности гораздо шире, чем кажется на первый взгляд. Технический заказчик - не только профессиональный исполнитель в части подготовки разрешительной документации и прохождения процедуры всех согласований, это партнер, являющийся экспертом в вопросах организации строительных площадок, получения технических условий на подключение к инженерным сетям, финансового контроля и не только. В управлении строительным процессом и эффективном взаимодействии со всеми его участниками техзаказчик играет ключевую роль. Роль координатора, который осуществляет технический надзор на всех этапах, контролирует качество и сроки строительства.

Появление понятия и его правомерность

Термин «технический заказчик» официально появился в восьмидесятых годах, когда советский Госстрой выпустил соответствующее положение. Государственным заказчиком была создана специальная служба, в деятельности которой входила предстроительная подготовка и функции технического надзора за строительством. Вместе с выделением инвестиционных вопросов заказчика-застройщика в самостоятельный раздел это, вероятно, и привело к появлению понятия «технический заказчик». Cлужба технического заказчика в полной мере справлялась с возложенными на нее обязательствами и, в частности, с функцией контроля качества в строительстве, а после распада советской политической системы оказалась наиболее подготовленной к работе в новых условиях.

Сегодня необходимость такого участника продиктована рынком, поскольку это многоплановая работа, и для ее осуществления нужны знания, которые приобретаются годами. Специальности технического заказчика как таковой не существует, представители службы подчеркивают, что это, прежде всего, многолетняя практика, которой не учат ни в одном университете.

В выполнении целого комплекса услуг техзаказчик, прежде всего, руководствуется своими контрактными обязательствами. Поскольку есть договора, то появляются и правовые аспекты их реализации: распорядительные документы, решения судов и другие. Информацию об исполнении функций техзаказчика можно найти в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. и Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 декабря 2006. Кроме того, органы московской власти сформулировали, что же они подразумевают под понятием «технический заказчик». Приведем цитату из постановления Правительства Москвы от 13 июня 2006 г. N 386-ПП "О ходе развития системы размещения государственного заказа города Москвы": «8.2.2. Включать в условия проведения торгов по выбору проектных организаций и организаций, осуществляющих функции контроля и надзора на период проектирования и строительства объектов (далее - технические заказчики), сроки разработки и утверждения проектно-сметной документации...».

Иными словами, термин прижился, однако легального определения технического заказчика, его прав и обязанностей не существовало до недавнего времени. Официальное признание технического заказчика в качестве полноправного субъекта строительной индустрии состоялось в 2011 году. Поправки в Градостроительный кодекс РФ были внесены Федеральным законом от 28 ноября 2011 г. № 337-ФЗ. Вместо названия «заказчик» теперь используется понятие «технический заказчик». Технический заказчик - физическое (действующее на профессиональной основе) или юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от его имени. Термин «технический заказчик» фигурирует во многих статьях Градостроительного кодекса РФ, в пункте 22 ст. 1 дано полное определение технического заказчика и четко прописаны его функции: «Заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные настоящим Кодексом. Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно».

Технический заказчик - это как дирижер в оркестре, продюсер в кино, локомотив - в составе…

Для объективного понимания значимости технического заказчика в строительстве более подробно остановимся на функциях, которые на него возложены. По словам представителей службы технического заказчика, их основная задача заключается в техническом сопровождении предпроектной и проектной документации и управлении проектом на стадии его разработки и согласования. Техзаказчик выступает в роли организатора процесса взаимодействия всех его участников и осуществляет основную связь между инвесторами (заказчиками), проектировщиками, подрядчиками и согласующими инстанциями. Учитывая интересы каждого, технический заказчик берет на себя ответственность за то, чтобы объект был сдан вовремя в соответствии с проектом и со всеми строительными нормами и правилами.

Итак, представим, что есть выделенный участок, на котором заказчик (инвестор) решил построить многоэтажный дом, и есть градостроительный план этого участка, на основании которого необходимо подготовить различные документы. Среди них договор аренды и безвозмездного срочного пользования земельными участками на период проектирования и строительства объектов, а также документы по оформлению земельно-имущественных отношений и переводу земельных участков в нужную категорию.

Иными словами, на голову техзаказчика сваливается бумажный шквал, ознаменовав начало этапа предпроектных работ и подготовки комплекса исходно - разрешительной документации. Дальше - больше. После разработки и согласования архитектурно - планировочной концепции нужно получить технические условия на подключение объекта к действующим инженерным сетям. При этом мало их получить, действие всех выданных технических условий на электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, телефонизацию, радиофикацию, наружное освещение и газификацию необходимо подтвердить в эксплуатирующих организациях, коих, сами понимаете, великое множество.

Пройдя путь сквозь кабинеты Мосэнерго и Московской теплосетевой компании, МОЭКа и Мосводоканала, Моссвета, Мосгаза и других организаций, техзаказчик в полной боевой готовности подходит к следующему этапу. В пакет документов, необходимых для проведения конкурсов и торгов по выбору проектной организации, помимо заветных технических условий он вкладывает согласованный градостроительный план земельного участка, архитектурную концепцию с посадкой на участке, архивную геоподоснову и прочие материалы.

После того, как выбор компании сделан, можно приступать к разработке проектно-сметной документации, предварительно заключив с проектной организацией договора на выполнение соответствующих работ в установленные сроки. Полученные от проектировщиков задания проходят согласования Москомархитектуры, Департамента образования и здравоохранения, Департаментов жилищной политики и жилищного фонда и другие. Разработанная проектно-сметная документация проходит экологическую экспертизу, а также экспертизы промышленной и противопожарной безопасности.

После получения заключения Мосгосэкспертизы проект передается заказчику (инвестору) для проведения тендерных торгов по выбору подрядчика, а также поставщиков оборудования, строительных материалов и услуг. При этом технический заказчик подготавливает материалы для конкурса, отслеживает сроки его проведения, иными словами, принимает непосредственное участие в организации процесса от и до.

И вот команда специалистов-застройщиков сформирована, но прежде, чем впустить ее на площадку, техзаказчику предстоит получить разрешение на строительство. Нужно оформить документы по отводу земельного участка под строительные работы, а также на время их проведения получить разрешения эксплуатационных служб города на использование действующих коммуникаций. Кроме этого, получить разрешение на производство работ в зоне воздушных линий электропередачи в полосе отвода железных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений.

Отдельная история с разрешением на вырубку и пересадку зеленых насаждений: избавиться от дерева, попавшего в зону строительства объекта, можно лишь в случае доказательства необходимости вырубки, для этого нужно выехать на строительную площадку совместно с экспертами центра урегулирования этих вопросов.

В зону ответственности технического заказчика входит создание геодезической разбивочной основы для строительства, разбивка осей и трасс зданий и сооружений, мониторинг зданий и сооружений во время строительства, курирование геологоразведочных и буровых работ при изысканиях для строительства. Это далеко не полный список, но, на наш взгляд, вполне достаточный для понимания объемов работы техзаказчика на данном этапе.

В ходе строительства техзаказчик осуществляет контроль и технический надзор, и речь идет не только о проверке качества используемых материалов, конструкций и оборудования. Техзаказчик выступает в роли инспектора, который отслеживает сроки, объем, стоимость и качество работ в соответствии с проектом и требованиями нормативных документов.

И вот когда путь от градплана до строительства объекта пройден, и дом готов, многоликая деятельность техзаказчика подходит к финальной стадии. Остается оформить бумаги, необходимые для приемки и ввода объекта в эксплуатацию. Полный пакет документов, включая материалы БТИ и гарантийные обязательства, технический заказчик передает заказчику - владельцу новоиспеченного дома - для регистрации права собственности.

Отдельного внимания заслуживает работа техзаказчика в области финансирования, учета и отчетности на всех этапах реализации проекта. Ведь именно он определяет и согласовывает с подрядчиком при участии проектной и субподрядных организаций договорные цены на строительство объектов, проверяет предъявленные к оплате счета за выполненные работы подрядчиков, поставщиков, проектно - изыскательских и других организаций. Контролирует расходование сметного лимита по соответствующей структуре капитальных вложений, а также достоверность бухгалтерского учета по объектам строительства и затратам. Техзаказчик своевременно подготавливает отчетность об использовании выделяемых средств, как перед инвестором, так и в соответствующие государственные органы - по всем видам деятельности.

Итак, надеемся, теперь понятно, почему эксперты строительного рынка сравнивают технического заказчика с «локомотивом, который тянет за собой стройку», «дирижером в оркестре» и «продюсером в кино». Технический заказчик, как его не назови, играет ведущую роль в организации строительства, и нужен всем: заказчику, проектировщикам и подрядчикам, независимо от форм инвестиционного проекта. Однако, подчеркнем, что разбор по полочкам функций и обязанностей техзаказчика был произведен, прежде всего, в контексте его многолетней практики, то есть исходя из системы бюджетного финансирования, когда средства на строительство распределяются через службу государственного заказчика.

Даже с переходом к рыночной экономике роль технического заказчика, как связующего звена между государством и крупными застройщиками, в сущности, не изменилась. Москапстрой - яркий тому пример, компания с более чем полувековым стажем, прошедшая путь от УКСа и ГлавУкса до хозрасчетного объединения по оказанию инжиниринговых услуг с последующим преобразованием в акционерное общество. На сегодняшний день приоритетным направлением в работе нашей компании остаются объекты городского заказа, но при этом мы успешно сотрудничаем с коммерческими структурами столицы и регионов.

Существует мнение, что инвестору разумно пригласить профессионалов для управления крупным единичным проектом, тогда как при большой долгосрочной программе строительства создается собственная служба технического заказчика. Действительно, есть крупные игроки на рынке, у которых сформирована своя управленческая структура, но от этой практики постепенно уходят. При строительстве сложных и масштабных объектов инвесторы обращаются за помощью к службе техзаказчика, и речь идет уже не о единичных заказах, а о тенденции, поэтому об этом мы поговорим отдельно.

В партнерстве с инвестором

Кто такой технический заказчик и нужен ли он вообще? Это самый сложный вопрос для любого инвестора. Службу технического заказчика, задействованную в инвестиционном проекте, по-другому можно назвать управляющей компанией, знающей толк в градостроительстве. По факту, это и управление, и консалтинг, причем инвестор может поручить техзаказчику, как полное сопровождение проекта, так и отдельных его этапов.

На стадии получения разрешительной документации может показаться, что роль технического заказчика сводится к исполнительским функциям. Однако опытные инвесторы знают, насколько важно уже на первой стадии продвижения проекта выстроить максимально партнерские отношения с техническим заказчиком, от которого зависит оптимизация всего проекта, экономия времени и материальных средств.

В первую очередь речь, опять-таки, идет о получении в зависимости от сложности объекта огромного количества различных заключений, согласований, утверждений. При этом надо учитывать сроки рассмотрения или исполнения заявок, а также то, что большинство из них регламентируется несколькими законными или подзаконными актами, и нарушение простейших формальных требований ведет к мотивированному отказу. Вот тут и приходит на помощь команда специалистов, способных в установленные сроки получить разрешения необходимых согласующих инстанций.

Кроме того, технический заказчик берет на себя не простую роль связующего звена между инвестором и проектировщиками. Только профессионал способен понять язык заказчика и донести его желания до архитектора, утверждения которого придется в свою очередь переводить на язык инвестора. Тот есть необходимо учесть интересы каждого и при этом еще соблюсти правила игры.

По словам специалистов службы технического заказчика, на каждую, даже самую незначительную проблему они стараются дать инвестору самый исчерпывающий и полный ответ. Обычно инвестор не обладает всей полнотой знаний в области капитального строительства, в его команде может не оказаться ни экспертов в строительстве, ни юристов, специализирующихся на этой теме. Только управленец может сориентировать его в вопросах получения технических условий, применения новых технологий в строительстве и других, хорошо известных профессионалам способов оптимизации проекта.

В итоге увеличение расходов, связанное с привлечением технического заказчика, обернется серьезной экономией. Техзаказчик знает специфику организации строительного процесса, в котором существует четкая последовательность задач, и он решает их, не разбрасываясь, избавляя инвестора от непредусмотренных затрат.

По ходу строительства возникает масса вопросов, которые в планах и бюджетах проекта не были учтены. Вот, например, недавний случай из практики Москапстроя, когда на обследованной строительной площадке в отрытом котловане было обнаружено старое бомбоубежище, не обозначенное на геоподоснове. Как отмечают эксперты, в решении таких вопросов нужна оперативность, задержки на любом этапе чреваты дополнительными расходами, тем более, если это приводит к увеличению сроков строительства.

На самом деле каждый объект имеет особенности, иногда требующие кардинального пересмотра стратегии развития проекта и состава проектной документации. И здесь технический заказчик становится не просто полноправным партнером, но и доверительным лицом инвестора на строительной площадке. В этом случае стоит довериться специализированной службе технического заказчика, которая владеет знаниями и практикой применения законодательства и подзаконных актов, умеет вести большое количество текущей документации и собственный промежуточный контроль разрабатываемых внешними организациями документов. Технический заказчик ведет финансовый учет и контроль соответствия объемов и качества работ, предъявленных к оплате, отслеживает эффективность затрат и рентабельность проекта на всех этапах развития.

При этом еще раз подчеркнем, что технический заказчик является не только профессионалом в области строительства, но и компетентным менеджером с организаторскими способностями и умением вести любые переговоры. При правильном подходе и эффективной организации процесса строительства технический заказчик - это исполнитель, консультант и управленец в одном лице, но, прежде всего, это партнер, который при соблюдении нормативных требований и качества проведения работ отстаивает интересы инвестора.

Для понимания роли технического заказчика в строительном процессе важно уделить время рассмотрению некоторых предпринимательских субъектов, которые принимают непосредственное участие в строительном процессе, так как участие в нем технического заказчика подразумевает под собой коммуникацию и сотрудничество с большинством представленных ниже субъектов.

В строительном процессе задействовано большое количество предпринимательских субъектов, а именно:

1. Инвестор
2. Заказчик (технический заказчик)
3. Застройщик
4. Генеральный подрядчик
5. Субподрядчик
6. Проектировщик
7. Другие

Для того чтобы понимать специфику деятельности технического заказчика, следует рассмотреть основные функции, которые он выполняет, представленные ниже на Рисунке 1.

Рисунок 1- Основные функции заказчика

Теперь перейдем к рассмотрению отношений между застройщиком и подрядной организацией.

Договор подряда- это такой договор, по условиям которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчик) определенную работу и сдать результат этой работы заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить его

Сторонами в договоре подряда являются: заказчик и подрядчик.

По отношению же к подрядной организации, перед техническим заказчиком стоит следующая задача: он должен выплатить вознаграждение и принять выполненную работу у подрядчика. При принятии работы, технический заказчик выявляет недостатки, если они имеются, и указывает на них подрядчику для устранения таковых.

Также, по отношению к подрядчику, технический заказчик:

1. Обязан принять работу в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором
2. Вправе контролировать выполнение работ, давать указания о способе их выполнения, конкретизировать требования к результату выполняемой работы, не изменяя существа задания
3. Вправе отказаться от услуг подрядчика, если последний не приступает своевременно к выполнению работы или выполняет работу настолько медленно, что ставит под угрозу сдачу работы к сроку.
4. И т.д.

Кроме всего прочего технический заказчик также контролирует финансовые потоки инвестора, чтобы снизить расходы. В функции заказчика входит грамотное управление проектом, в частности управление финансами, отчетностью и др. Ниже представлены некоторые из функций, которые выполняет технический заказчик в области финансирования, учета, отчетности и аудита:

1. Ведет бухгалтерский, оперативный и статистический учет
2. Контролирует поступление своевременной оплаты выполненных работ и иных платежей, которые предусмотрены договорами
3. Представляет установленную законодательством отчетность
4. Проводит анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принимает меры для эффективного использования средств, выделяемых инвестором
5. Организовывает проведение аудиторской проверки, по согласованию с инвестором
6. И т.д.

Ниже представлена таблица с основными функциями, которые выполняет технический заказчик в области подготовки и использования площадки строительства и в области контроля и надзора за ходом строительства.

Таблица 1- Основные функции выполняемые заказчиком

В области подготовки и использования площадки строительства	В области контроля и надзора за ходом строительства
1. Оформление документов по отводу земельного участка под производство СМР	1. Осуществление контроля и технического надзора за проведением СМР от имени инвестора
2. Получение разрешения соответствующих эксплуатационных служб города на использование по временной схеме действующих коммуникаций	2. Получение разрешения на выполнение СМР
3. Оформление документов на пересадку и вырубку зеленых насаждений	3. Создание и передача строительной организации геодезической и разбивочной основы
4. Определение объемов и мест вывоза грунта и плодородных слоев почвы	4. Постановка в известность подрядчиков о месте для складирования материалов
5. Создание геодезической разбивочной основы для строительства	5. Передача подрядчикам в производство утвержденной и прошедшей экспертизу проектно-сметной документации
6. Контроль над деформациями и состоянием зданий и сооружений в зоне строительства	6. Контроль над выполнением графика работ
7. И т.д.	7. И т.д.

Можно сделать вывод, что технический заказчик играет ведущую роль в организации строительства и является связующим звеном между инвестором, подрядчиками и проектировщиками. Большинство ведущих Российских строительных компаний уже осознали важность сотрудничества с компетентной и зарекомендовавшей себя на рынке компанией- техническим заказчиком, потому что участие в процессе технического заказчика упрощает для инвестора контроль за строительством, управление денежными потоками и многие другие ключевые задачи.

Перечисляя основные функции технического заказчика, также следует раскрыть суть основ строительного контроля.

Строительный контроль- это комплекс экспертно- проверочных мероприятий, осуществляемых с целью обеспечения точного соблюдения определяемых проектом стоимости, сроков, объемов и качества производимых работ и строительных материалов.

Согласно Градостроительному кодексу РФ, строительный контроль может проводиться в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, а также требованиям градостроительного плана земельного участка.

Строительный контроль должен проводиться лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, капитального ремонта или реконструкции на основании договора, строительный контроль проводится также техническим заказчиком или застройщиком, либо привлекаемым ими физическим или юридическим лицом на основании договора.

Основные цели, присущие строительному контролю представлены ниже на Рисунке 2.

Рисунок 2- Цели строительного контроля

На основе изложенного материала можно сделать следующее заключение. Во- первых, становится очевидна ведущая роль технического заказчика в строительстве, как наиболее важного звена в таком трудном и затратном процессе. Во- вторых, строительный контроль, также одна из наиболее существенных и трудоемких составляющих в строительном процессе в большинстве случаев ложится на плечи технического заказчика. Таким образом, грамотное осуществление строительного контроля техническим заказчиком позволяет донести до инвестора в оперативном порядке всю информацию, касающеюся строительного процесса, а также позволяет обеспечить выполнение проекта без завышения сметной стоимости строительства и обеспечить высокое качество производимых работ.

References:

1. Kostenko М.А. Commercial law lecture notes, Taganrog, TTI YFU, 2007
2. Asaul А.N., Koscheev V.А. State business in the constriction industry (state construction order),- SPb.: ANO IPEV, 2009, 300с.
3. Civil code Russian Federation
4. City planning code Russian Federation
5. www.acstroy.com/technical-customer

Почта для отправки материалов на экспертизу:
Адрес: Москва, улица Пречистенка, дом 10

Функции технического заказчика

Техническим заказчиком называется представитель интересов инвестора, сопровождающий его проекты на всех этапах их реализации и профессионально решающий все возникающие технические и юридические вопросы. Техзаказчик всесторонне отвечает перед инвестором за технические и экономические показатели в ходе строительства, включая этап проектирования, а также занимается отстаиванием финансовых интересов нанявшей его стороны. Между сторонами подписывается договор, который прописывает условия сотрудничества, и в том числе, объем ответственности каждого из подписантов.

К числу главных задач, входящих в обязанности технического заказчика, относится организация строительного контроля. В рамках него каждый этап строительства очень серьезно проверяется, вследствие чего обнаруживаются нарушения и ошибки в технологии выполнения работ.

В функции технического заказчика в строительстве входит контроль расходуемых на реализацию проекта средств, вкладываемых инвестором. Здесь наиболее важным моментом является ограничение излишних расходов. Конечно, полностью исключить этого нельзя, но если превышения сметы и будут иметь место, то только при наличии веских оснований.

В договоре с техническим заказчиком инвестор может прописать любой объем его обязанностей, вплоть до проведения всех этапов воплощения инвестиционного проекта. В услуги технического заказчика может входить все от сбора исходно-разрешительных документов для подготовки проектной документации до получения разрешений на введение объекта в эксплуатацию. В случае необходимости он произведет и другие нужные действия, например, заключит договоры с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими организациями.

В общем случае служба технического заказчика занимается решением следующих задач:

• собирает и готовит исходно-разрешительную документацию;
• сопровождает процесс проектирования;
• проводит экспертизы проектов;
• получает разрешения на строительство;
• осуществляет технический надзор строительства;
• занимается вводом объектов в эксплуатацию.

Технический заказчик – локомотив строительства

Многие неправильно воспринимают технического заказчика в качестве вспомогательной организации, способной быстро и правильно подготовить разрешительную документацию и провести необходимые согласования. На самом деле это компания-партнер, которая на экспертном уровне разбирается в вопросах, касающихся:

• организации работ на строительной площадке;
• получения ТУ для подключения к инженерным сетям;
• контроля расходования финансовых средств и многого другого.

Компания технический заказчик играет ключевую роль в управлении строительными процессами и налаживании эффективных взаимодействий между всеми их участниками. Она же занимается техническим надзором, то есть обеспечивает качество строительства и соблюдение предусмотренных проектом сроков.

Понятие технический заказчик официально появилось в 1980-х годах вместе с соответствующим положением Госстроя. Госзаказчик создал специальную службу, которая занималась подготовкой к строительству и технадзором. После того, как для заказчика-застройщика в отдельный раздел были выделены инвестиционные вопросы, скорее всего, и появилось понятие единого технического заказчика. Существовавшая тогда служба технического заказчика в строительстве вполне справлялась с возложенными на нее функциями, и в том числе, она контролировала качество строительных работ. Когда советская система хозяйствования прекратила свое существование вместе со страной, эта служба оказалась наиболее подготовленной для работы в совершенно новой ситуации.

Чаще всего работающий в качестве ООО технический заказчик объективно необходим строительному рынку, так как он занимается многоаспектной работой, для ведения которой нужны приобретаемые годами знания. В то же время такой специальности ни в одной университете не преподают, и все занимающиеся осуществлением функций технического заказчика приобретают необходимые навыки в течение многолетней работы.

Технический заказчик в строительстве – это понятие, официально признанное и закрепленное в документах совсем недавно. Он был признан как полноправный субъект строительной индустрии в 2011 году. В ГК РФ появилось определение, говорящее, что техзаказчик – это юридическое лицо или работающее на профессиональной основе физическое лицо, которое получает соответствующие полномочия у застройщика и действует от его имени. В то же время Гражданский кодекс предполагает, что застройщик и технический заказчик может быть одним лицом, то есть первый не привлекает профессионалов со стороны и сам исполняет предусмотренные здесь обязанности.

Какие задачи решает на практике технический заказчик

Чтобы полноценно понять значимость службы единого технического заказчика, нужно более подробно рассказать о том, какую работу он совершает. В первую очередь, техзаказчик берется за решение вопросов по подготовке предпроектной и проектной документации, а также управления проектом в процессе его разработки и согласования. Он организует плодотворное взаимодействие всех участников процесса:

• инвесторов (непосредственных заказчиков);
• проектировщиков;
• подрядчиков;
• контролирующих органов, выдающих необходимые разрешения.

Департамент технического заказчика должен учесть интересы каждой из сторон, и в то же время обеспечить своевременную сдачу объекта при условии его соответствия проекту и нормативной документации.

Начинается работа с выделения участка под строительство, для которого имеется градостроительный план. На основе него отдел технического заказчика производит подготовку сразу нескольких документов, в том числе:

• договора аренды;
• договора на безвозмездное срочное использование земли на время разработки проекта и осуществления строительства;
• документации по оформлению земельно-имущественных отношений;
• документов на перевод земли в нужную категорию.

После того, как разработана и согласована архитектурно-планировочная концепция, необходимо получать технические условия для подключения объекта к инженерным сетям. Организация, занимающаяся исполнением функций технического заказчика, должна не только получить эти документы, действие всех выданных ТУ необходимо подтверждать в многочисленных эксплуатирующих организациях. В том числе, в оказание услуг технического заказчика здесь входит взаимодействие с организациями, которые обеспечивают на объектах:

• электроснабжение;
• водоснабжение;
• водоотведение;
• теплоснабжение;
• газификацию;
• радиофикацию;
• телефонизацию;
• наружное освещение и так далее.

После прохождения всех эксплуатирующих организаций техзаказчик переходит к подготовке конкурса на выбор проектной организации. Он собирает в единый комплект необходимый здесь пакет документов, в том числе:

• ТУ на подключение коммуникаций;
• градостроительный план участка;
• архитектурную концепцию с привязкой к участку;
• геоподоснову и так далее.

С выбранным проектировщиком технический заказчик в строительстве заключает договор с указанием сроков проведения необходимых работ. Разработанный проект проходит согласования в архитектурном и других департаментах. Кроме этого, в отношении него проводятся различные экспертизы: экологическая, промышленная, противопожарной безопасности.

Когда проект будет полностью согласован, система единого технического заказчика передает его инвестору. Тот в свою очередь организует тендер для подбора подрядчика и поставщиков стройматериалов и оборудования. Обязанности технического заказчика в строительстве в этот момент сводятся к подготовке материалов для конкурса и отслеживанию сроков его проведения.

После разработки проекта и определения того, кто и как его будет реализовывать, техзаказчик переходит к получению разрешения на строительство. Земельный участок по документам должен быть отведен под строительные работы, на время проведения строительства у городских эксплуатационных служб должно быть получено разрешение на использование действующих коммуникаций. Помимо этого нужно согласовать работы в местах нахождения воздушных линий электропередач, подземных коммуникаций и различных инженерных сооружений.

Технический заказчик по определению занимается решением всех вопросов, касающихся подготовки участка под застройку. В том числе, он руководит вырубкой и пересадкой деревьев, находящихся в зоне строительства. Для этого нужно доказать необходимость вырубки, причем здесь на стройплощадку обязательно должны выезжать специалисты из соответствующего департамента администрации.

При предоставлении услуг технического заказчика в строительстве, в том числе, осуществляются следующие действия, входящие в его зону ответственности:

• создается геодезическая разбивочная основа строительства;
• выполняется разбивка осей и трасс зданий;
• производится мониторинг зданий и сооружений в процессе строительства;
• курируются геологоразведочные и буровые работы, входящие в состав изысканий при подготовке к строительству.

Мы перечислили далеко не все функции технического заказчика в проектировании и подготовке строительства. Однако уже из этого хорошо понятно, насколько серьезный объем работы выполняет техзаказчик, привлекаемый инвестором.

Ответственность технического заказчика в процессе строительства

При выполнении строительных работ техзаказчик занимается контролем и техническим надзором, причем он проверяет не только качество применяющихся материалов и конструкций, но и исправность использующегося оборудования. Руководитель службы технического заказчика выступает в качестве инспектора, отслеживающего такие моменты, как объем проведенных работ, сроки их выполнения, стоимость и качество.

Когда строительство закончено, завершает свою работу и техзаказчик. Он готовит документы, требующиеся для приемки объекта и введения его в эксплуатацию. Наниматель получает от техзаказчика весь пакет документов, необходимый для регистрации его права собственности. В том числе, сюда входит документация БТИ и гарантийные обязательства.

Особое направление работы при выполнении функций технического заказчика – контроль расходования выделенных инвестором финансовых средств. Здесь на него накладываются следующие обязательства:

• согласование с подрядчиком и субподрядчиками стоимости строительства;
• проверка предъявленных к оплате счетов за проведенные работы;
• контроль расходования средств в рамках утвержденной сметы;
• отслеживание достоверности бухучета;
• своевременная подготовка отчетов технического заказчика по использованию выделенных средств.

Зачем инвестору технический заказчик

Достаточно распространено мнение о том, что для инвестора наиболее оправдано заключение договора на услуги технического заказчика в случае управления большим единичным проектом. Если же речь идет о крупном долгострое, то тогда принимается решение о создании внутри собственной структуры службы технического заказчика. Отметим, что такая схема работы продолжает существовать, и серьезные рыночные игроки нередко внутри себя создают техзаказчика. Однако все же это уходящая практика, и все чаще независимо от масштаба проекта инвестор заключает договор оказания услуг технического заказчика со сторонней организацией.

Инвестор при привлечении техзаказчика предполагает, что тот будет выполнять как управляющие функции, так и заниматься консалтингом. Договор на функции технического заказчика может предусматривать, что он будет заниматься как полным сопровождением проекта, так и лишь отдельными его этапами.

Отношения с техзаказчиком инвестору нужно выстраивать уже на первой стадии реализации проекта, когда он занимается оформлением различных заключений и согласований. От того, насколько плотно технический заказчик войдет в проект, зависит его дальнейшая оптимизация, а также экономия времени и денежных средств.

Техзаказчик, помимо всего прочего, решает достаточно сложную задачу налаживания взаимодействия между инвестором и специалистами по проектированию. Здесь нужно предварительно ознакомиться с пожеланиями заказчика, которые в правильной форме доносятся до архитектора. Специалисты по проектированию со своей стороны также могут вступать в диалог с инвестором, и их утверждения тоже нужно переводить на понятный язык для тех, кто лишь поверхностно разбирается в строительных технологиях. Технический заказчик на этапе проектирования должен учитывать интересы каждой из сторон и следить за тем, чтобы их действия не выходили за существующие рамки.

В стоимость услуг технического заказчика входит предоставление инвестору необходимых консультаций. Наиболее полные разъяснения даются по любым вопросам, так как вкладывающая денежные средства сторона обычно не обладает необходимыми знаниями в части капитального строительства.

Конечно, расходы инвестора увеличатся на стоимость технического заказчика, но эти дополнительные вложения в итоге обернутся значительной экономией. При централизации функций технического заказчика происходит правильное выстраивание строительного процесса, причем каждый из этапов реализуется без появления непредвиденных затрат.

При строительстве всегда появляются различные вопросы, ведущие к нарушению составленных ранее планов и утвержденных бюджетов. Технический заказчик в таких случаях добивается их разрешения с минимальным перерасходом средств инвестора. Однако здесь важно не только уменьшить непредвиденные расходы. При решении подобных вопросов нужно также действовать оперативно, так как срыв сроков строительства чреват зачастую куда большими потерями. Иногда выявленные уже в ходе реализации проекта особенности объекта приводят к необходимости кардинально пересматривать стратегию его развития и перерабатывать проектную документацию. Для застройщика технический заказчик, настолько глубоко погружающийся в проект, становится не только доверительным партнером, но и настоящим доверенным лицом, представляющим интересы на строительной площадке. Техзаказчик контролирует качество и объем проведенных работ, эффективность расходования финансовых средств и в конечном итоге следит за тем, насколько рентабельным остается проект на каждом этапе его реализации.

Перечень обязанностей, которые заложены в положении о техническом заказчике, говорит о том, что он является не только экспертом в строительной отрасли. Техзаказчик – это еще и профессиональный менеджер, который может организовать любой рабочий процесс и провести переговоры любого уровня и сложности.

Служба технического заказчика, вопросы и ответы

1. Могут ли в договоре технического заказчика на проектирование и общее сопровождение проекта вплоть до ввода объекта в эксплуатацию присутствовать признаки инвестиционного соглашения? Заказчик-застройщик хочет, чтобы мы помимо исполнения функций техзаказчика еще и вложились в проект. Он это обосновывает тем, что повышает нашу заинтересованность в его успешной реализации.

В данном случае инвестор нарушает принципы ведения строительной деятельности с привлечением стороннего технического заказчика. Последний не может инвестировать в строительство, обслуживанием которого он занимается. Это делает его заинтересованной стороной, что недопустимо. Данный запрет важен, прежде всего, для самого инвестора, которому независимое третье лицо нужно для решения технических вопросов по реализации проекта в то время, пока он сам занимается «политическими» моментами. В вашем случае, видимо, речь идет об инвесторе, который либо является новичком, не набравшимся достаточного опыта, либо пытается реализовать какие-то сомнительные схемы.

2. Нужно ли вступать в СРО для работы техническим заказчиком?

Обязательного вхождения в СРО для исполнения функций технического заказчика не предусмотрено. Однако если изучить нормы, прописанные в ФЗ, ГК РФ и Градостроительном кодексе РФ, то становится понятно, что без допуска СРО техзаказчик не сможет выполнять определенные действия, например, контролировать качество строительства на объекте.

3. Может ли технический заказчик от своего имени заключать договоры с подрядчиками при реализации контролируемого им проекта?

Нет, в соответствии с определением технического заказчика из Градостроительного кодекса он является лишь агентом инвестора и может привлекать подрядчиков только от имени своего нанимателя. Если посмотреть типовой договор технического заказчика (образец можно легко найти в сети), то из него понятно, что это лишь разновидность агентского договора. Таким образом, счета-фактуры и прочие документы должны оформляться техзаказчиком в качестве агента.

На практике иногда можно встретить случаи, когда технический заказчик самостоятельно заключает договоренности с подрядчиками, после чего расходы перевыставляются застройщику. Здесь могут оформляться сводные счета-фактуры, а иногда и трехсторонние договоры, в которых указываются техзаказчик, инвестор и подрядчик. Подписание актов КС-2 и КС-3 также выполняется тремя сторонами, выписка счет-фактур происходит на застройщика. Служба технического заказчика финансирования не получает, ей выплачивается то вознаграждение, которое прописано в договоре. Несмотря на то, что эта схема иногда используется, она нарушает базовую логику работы технического заказчика и противоречит тем функциям, которые определены для него нормативной документацией. Работа по такому способу проходит успешно только в том случае, если во взаимодействие сторон не вмешиваются извне и между ними не возникает спорных ситуаций, разрешение которых происходит через суд или иные сторонние инстанции.