Реферат предпроектный анализ в ландшафтном дизайне. Ландшафтное проектирование и предпроектные исследования Предпроектный комплексный анализ территории объекта

Для того, чтобы сделать качественный ландшафтный проект будущего сада необходимо изучить существующие условия, в которых будет расти и развиваться Ваш сад. Это самый первый шаг на пути к созданию сада Вашей мечты. Какие же мероприятия и изыскания могут понадобиться для проекта ландшафтного дизайна?

Топографическая съемка территории участка . По результатам топографической съемки составляется подробный план с нанесением границ участка, естественного рельефа местности, наличия и характера природных водоемов и существующих зеленых насаждений.

Ситуационный план базируется на топографическом. На нем указываются все существующие здания, строения и сооружения, подъездные пути как на самом участке, так и на прилегающей территории.

План инженерных коммуникаций . Все строительные и инженерные работы на участке проводятся с учетом существующих коммуникаций: водопроводных, канализационных, электрических и кабельных сетей. Наличие подземных коммуникаций и их характеристики должны учитываться также при размещении зеленых насаждений и строительстве малых архитектурных форм.

Инсоляционный план . Представляет собой исследование естественного уровня освещенности участка. При планировке участка данные о его освещенности используются для правильного выбора ассортимента растений, строительства искусственных водоемов, создания зон отдыха, игровых и спортивных площадок. Грамотно спроектированный ландшафтный дизайн должен выглядеть эстетично при любом освещении, и инсоляционный план позволяет учесть уровни освещенности уже на этапе проектирования будущего сада ().

Инвентаризация существующих зеленых насаждений . На основе данного исследования подготавливается перечетная ведомость деревьев и кустарников с указанием пород, декоративности, приблизительного возраста, размеров и состояния зеленых насаждений. По результатам исследования принимается решение о сохранении либо замене существующей растительности.

Агрохимический анализ почвы. Позволяет получить характеристику существующих на участке почв, проанализировать плодородность почвы, ее механический состав, уровень загрязненности. В соответствии с полученными результатами разрабатывается комплекс мер по минимизации или устранению негативных факторов и созданию оптимальных условий для высаживаемых растений. По результатам анализа почвы может корректироваться ассортиментный перечень растений, подходящих для имеющихся почвенных условий.

Гидрологический анализ рекомендован при наличии естественных водоемов на участке, а также для изучения уровня и состояния грунтовых вод. Все дренажные работы на участке проводятся на основе гидрологического анализа с учетом выявленного уровня залегания грунтовых вод, направления стока, количественного колебания грунтовых вод в зависимости от сезона. Этот анализ в совокупности с анализом почвы позволяет сделать выводы о целесообразности и масштабности строительства системы автополива участка.

Таким образом, по завершении предпроектных работ на участке и получении соответствующих заключений в Вашем распоряжении должна находиться вся необходимая информация для составления грамотного ландшафтного проекта. Полученные в ходе предпроектных работ данные позволяют существенно снизить затраты на проведение ландшафтных работ, минимизировать потери растений при посадке и получить ландшафтный дизайн , максимально выгодно использующий все преимущества и скрывающий недостатки Вашего участка.

Выделенные территориальные единицы подлежат дальнейшему, оцениванию. Эта работа ведется с целью выявления достоинств каждого участка и территории в целом, а также выбора наилучшего варианта решения по его использованию, чтобы на этой основе определить планировочное и композиционное решения и виды работ по осуществлению проекта в натуре. В процессе оценки возможно некоторое изменение границ выделенных участков.

Объекты ландшафтного искусства формируются взаимодействием и взаимосвязью следующих факторов: эстетического, санитарно-гигиенического, функционального, природоохранного и технологического. Каждый из указанных факторов отражает достоинства территории со своих позиций. Эстетический характеризует красоту участка, санитарно-гигиенический - его комфортность для человека, функциональный - соответствие проектируемому назначению объекта, возможности организации тех или иных видов отдыха, транспортную и структурную взаимосвязь с окружающими территориями, природоохранный фактор определяется по устойчивости участков к антропогенному воздействию. В городских условиях - это в первую очередь устойчивость насаждений к загрязнениям атмосферного воздуха (загазованности и запыленности), а в рекреационных лесах (лесопарки, зоны отдыха, национальные парки) - устойчивость природных комплексов к рекреационным нагрузкам. Технологический фактор характеризует возможности освоения территории - благоустройства, проведения коммуникаций, формирования пейзажей. С позиций рассмотренных факторов и следует вести оценку территории. Каждый из факторов имеет свой набор оценочных критериев и показателей оценки.

Оценка объекта по эстетическому фактору является одной из наиболее сложных, так как в сильной степени связана с эмоциональным восприятием. Однако сходство мнений различных людей в оценке красоты тех или иных явлений позволило выявить и общность реакций на красоту природных и парковых ландшафтов, пейзажных картин, отдельных деревьев и их групп, травянистых и цветочных растений и их композиций. Их ценность в значительной степени определяется закономерностями восприятия цветовых и пространственных соотношений, изложенными в главе «Средства ландшафтной композиции». В целом можно сказать, что в ландшафтном искусстве оцениваются не столько отдельно взятые предметы (растения, формы рельефа, камни, водоемы и т. д.), сколько гармония их взаимосвязи и пространственных отношений. Однако оценить эту гармонию, не оценив сами предметы, нельзя. Поэтому и необходимо предварительно оценивать декоративность растений, их групп и др. Так, декоративные достоинства отдельно взятых деревьев и кустарников зависят от того, насколько каждый экземпляр выражает характерные черты своего вида. Лучше всего они проявляются в зрелом возрасте в благоприятных условиях. Эти экземпляры считаются эталонами, с которыми сравниваются остальные. Эстетические достоинства территориальных единиц определяются по типам пейзажей; это значит, что каждый тип пейзажа (лес, открытые пространства, водоемы и др.) имеет свой набор оценочных критериев. Для каждого из них разрабатывается оценочная шкала. Если такой шкалы нет, то проектировщик самостоятельно определяет перечень критериев, по которым ведется оценка. Так, для оценки лесных пейзажей основными критериями являются: возраст насаждений, тип пространственной структуры, состав пород, наличие декоративного подлеска и покрова, гармония элементов, формирующих облик пейзажа. Эти критерии, за исключением последнего, отражают одновременно и таксационную характеристику участка. Гармония слагаемых элементов определяется интуитивно, но здесь можно напомнить, что она ярче всего выражена в типах леса.

Оценка открытых пространств ведется по следующим критериям: форма (геометрическая, свободная), характер поверхности (определяется по уклонам рельефа - горизонтальная плоскость, пологий откос, степени нарушенности - наличие кочек, ям, канав, бугров и т. д.), качество травяного покрова (луговой, сорняковый, отсутствует), качество опушки окружающих насаждений (тип опушки, состав древесных пород, характеристика их декоративности), качество растительности на участке (деревья, кустарники, заросли молодняка и др.), наличие сформированных внутренних видов.

Пруды, озера, реки и ручьи оцениваются по эстетическим качествам водного зеркала - его форме и чистоте, по качеству окружающих насаждений, сооружений, форм рельефа, открытых пространств, наличию внутренних видов.

Формы рельефа оцениваются по их важности для каждого данного объекта.

При оценке по санитарно-гигиеническому фактору учитывают микроклиматические и теллурические условия.

Микроклиматические условия оцениваются по данным температуры, влажности воздуха и ветрового режима, а также солнечной радиации. В комплексе эти данные должны обеспечить благоприятные условия для пребывания человека.

Условия микроклимата в пределах территории объекта меняются в течение дня и сезона года. Так, для открытых пространств в холодное время года наиболее благоприятными являются показатели высоких температур при минимуме ветра, поэтому наиболее ценными считаются склоны южных экспозиций, защищенные от северных ветров и получающие наибольшее количество солнечного тепла. Эти же территории в жару становятся менее комфортными. В горных условиях Черноморского побережья Кавказа и Крыма водораздельные части хребтов неблагоприятны в зимний период из-за их подверженности холодным ветрам, а в летний они достаточно комфортны благодаря аэрационному режиму. Меняются показатели комфортности и на полянах: в жаркие дни наиболее комфортной является опушка северной экспозиции, а в прохладные дни - южной.

Теллурические условия характеризуются особенностями состава воздуха, оказывающими влияние на организм прежде всего через дыхательные пути. Сюда входят пары скипидара, фитонциды, ароматические вещества, ионизация воздуха. Здесь главную роль играет видовой состав насаждений, а также направление и повторяемость преобладающих ветров. В зависимости от сезона года и погоды теллурические показатели существенно изменяются, наиболее ярко они проявляются в жаркие летние дни.

Оценка по функциональному фактору определяет пригодность объекта для организации отдыха. Она характеризуется существующими и перспективными видами отдыха, а также качественными и количественными показателями. Качественные показатели - это виды и формы отдыха, которые существуют на момент оценки или возможны на перспективу. Они определяются количеством отдыхающих, которое принимает или будет принимать оцениваемый объект. Эти данные получают на основе натурного учета существующей посещаемости, анализа предпочитаемых видов отдыха, потребностей в отдыхе на перспективу. На основе этих данных составляется прогноз развития отдыха, а проектируемая территория оценивается по следующим критериям: количество видов отдыха, которые можно организовать на том или ином участке, удобство подходов к участку (транспортная и пешеходная доступность), наличие дорог и уровень их благоустройства. Возможны и другие критерии, повышающие или понижающие ценность участка с точки зрения возможности организации отдыха (наличие водоемов и родников, труднопроходимых зарослей, заболоченностей и др.).

Оценка по природоохранному фактору рассматривает главным образом уровень устойчивости территории к рекреационным нагрузкам. Оценке подлежат в первую очередь участки насаждений, различные типы которых имеют разный уровень устойчивости (хвойные насаждения менее устойчивы, чем широколиственные, и др.). Эта оценка должна определенным образом ориентировать проектировщиков при создании планировочной структуры лесопарков и значительных по площади парков, с тем чтобы соответствующими биологическими и планировочными приемами сохранить существующие насаждения.

В организации парков и лесопарков природоохранный фактор имеет важное значение, он определяет и регулирует расчетную рекреационную емкость, влияет на организацию видов и форм отдыха и его масштабы (т. е. на функциональное использование объекта), определяет мероприятия по сохранению природных комплексов. Из них наиболее опасными в природоохранном отношении являются пикники и разведение костров на необорудованных площадках, а также собирательские, при которых уничтожаются ценные декоративные растения, нарушается почвенная структура, ведущая к распаду насаждений. Наименее опасными формами отдыха являются зарегулированные дорогой прогулки, спорт на оборудованных площадках, а также климатолечение (воздушные и солнечные ванны на полянах).

При оценке необходимо учитывать те виды воздействия, которые являются наиболее опасными,- вытаптывание, уничтожение и повреждение растений, пожары, мусор.

Оценка устойчивости природных комплексов к вытаптыванию основывается на данных исследований по стадиям дигрессии. Очевидно, она будет выражаться либо в виде ранжированного ряда этих комплексов (прежде всего типов леса), либо в виде отдельных компонентов (преобладающая порода или травяной покров) как основных показателей устойчивости. Оценка опасности уничтожения и повреждения растений определяется степенью их наличия и природоохранной значимостью самих участков. Степень пожарной опасности определяется наличием хвойных пород в составе, а степень засорения - возможными видами отдыха, выявленными в процессе оценки по функциональному фактору.

Оценка по технологическому фактору о пределяется объемами и стоимостью работ по освоению объекта; этот фактор имеет свою специфику: он является завершающим в общем комплексе оценок. Поэтому определить технико-экономические показатели освоения того или иного участка или объекта в целом возможно лишь после того, как выявится его ценность по остальным факторам и будет найдено оптимальное решение по его освоению, т. е. по завершению проекта.

Таким образом, каждый из рассмотренных факторов характеризуется определенными чертами и имеет свой набор оценочных критериев. Рекреационная ценность парковых объектов определяется по значимости всех указанных факторов.

Выявленные факторы находятся в определенной взаимосвязи, которая определяет роль каждого по отношению к остальным. Так, факторами, определяющими собственно рекреационную ценность массива, являются эстетический и санитарно-гигиенический. Они находятся в определенной взаимосвязи, где эстетический фактор существует как самостоятельно, так и в составе санитарно-гигиенического, входя в группу психотерапевтических условий. Эта связь характеризуется не только прямыми зависимостями. Так, если в одних случаях участки с высокими эстетическими показателями являются благоприятными и в санитарно-гигиеническом отношении (например, живописные поляны, хорошо инсолируемые и проветриваемые), то в других случаях этого может и не быть (например, живописные заболоченные участки). И наоборот, благоприятные в санитарно-гигиеническом отношении территории могут иметь высокую эстетическую ценность (например, дубравы паркового типа), а могут и не иметь (сосновые молодняки). Каждый из этих факторов по-своему влияет на функциональное использование территории. В результате помимо чисто физической пригодности для отдыха наибольшую ценность приобретают участки высоких эстетических и санитарно-гигиенических достоинств.

Функциональный фактор занимает особое положение в системе оценок. С одной стороны, на него прямым образом влияют эстетический и санитарно-гигиенический, которые определяют виды и формы отдыха, потоки посетителей, а отсюда и основное направление функционального использования территории. С другой стороны, на него обратным образом влияет рекреационная устойчивость биогеоценозов, т. е. природоохранный фактор, а также степень технологической сложности освоения территории. Особенно ярко эта взаимосвязь проявляется при организации отдыха в рекреационных лесах. Если там функциональный фактор определяет желаемый или физически возможный уровень доступности тех или иных видов отдыха, то природоохранный - лимитирует его в форме их природоохранной дозволенности, определяя допустимые нагрузки и отсюда - расчетную емкость лесопарков. Определяя пределы рекреационного использования территории, природоохранный фактор выступает как ограничитель ее активной эксплуатации, диктующий виды и формы отдыха и их размеры. Однако в практике постоянно приходится сталкиваться с перегрузкой тех или иных участков, обусловленной комплексом природных особенностей, транспортной доступностью, сложившимися традициями отдыха. Хотя на таких участках рекреационные нагрузки выше допустимых природоохранным фактором, они в силу сложившихся обстоятельств должны быть приняты. В результате проектировщиками выделяются участки, которые требуют соответствующих мероприятий по приспособлению природного комплекса к таким условиям отдыха. Взаимодействие этих факторов можно представить следующим образом:

функциональный→природоохранный→технологический.

Вместе с этим встречаются участки, требующие охранного режима и регулирования отдыха или полного исключения из рекреационного использования. Таким образом, в случаях возможного регулирования рекреационных нагрузок путем ввода дополнительных площадей или организации оттока отдыхающих другим способом ведущим является природоохранный фактор, влияющий на функциональный. В случаях невозможности снятия высоких рекреационных нагрузок ведущим остается собственно функциональный фактор, регулирующий природоохранные требования с помощью технологического. При организации парков, постоянно имеющих высокие нагрузки, типичными являются следующие взаимодействия:

функциональный→технологический→эстетический;

эстетический→функциональный→технологический.

Природоохранный фактор становится ведущим в случаях выделения особо ценных природных объектов (с целью их сохранения) - мест гнездования птиц, растительных сообществ, прежде всего красивоцветущих почвопокровных растений, уникальных деревьев, геологических обнажений, пещер, родников и т. д.

Сохраняя образную целостность растительных группировок, травяного покрова, а также целых лесных массивов, природоохранный фактор тесно связан с эстетическим.

Практическая реализация требований всех факторов обусловлена технологическим, который также получает свое окончательное выражение в функциональном.

Рассмотренные факторы по их роли в формировании парковых объектов можно сгруппировать следующим образом:

Факторы, стимулирующие формирование парков,- эстетический и санитарно-гигиенический;

Факторы, лимитирующие этот процесс,- природоохранный и технологический;

Фактор, регулирующий взаимодействие первых двух групп,- функциональный.

На этой основе возможно построение модели логической взаимосвязи факторов (рис.).

Характер взаимосвязи обусловлен смысловым значением каждого фактора и его ролью по отношению к остальным. Значимость же самих факторов и их взаимодействие обусловлены взаимосвязями социальных и природных условий объекта.

Изучение и оценка по каждому из факторов требуют учета его связи в первую очередь с функциональным, а уже затем - с остальными, имеющими свое значение в каждом конкретном случае.

Представленная система при всей стабильности взаимосвязей факторов является достаточно подвижной и зависит от конкретных условий.

Ландшафтный анализ территории

Универсальный подход к определению перспективной ценности территорий может осуществляться с помощью ландшафтного анализа. В этом случае он является заключительным этапом оценки. В случае выраженности всех факторов ландшафтный анализ используется для их сравнения, в результате которого определяется значимость каждого из них и выделяются доминирующий фактор или их сочетание. Это сложный творческий процесс осмысления как каждого участка, так и объекта в целом, результаты которого ложатся в основу дальнейшего проектирования. Он характерен для объектов, значительных по площади и разнообразных по функциональному использованию. На небольших по площади объектах основными становятся эстетический и функциональный факторы. Однако ландшафтный анализ - это не просто механическое сравнение достоинств различных участков по факторам, это выявление целостного облика объекта в целом. Поэтому на объекте учитываются все ценные участки или их отдельные элементы - живописный рельеф, насаждения, уникальные экземпляры деревьев, камни, родники и др. Особое место занимают видовые точки. Их фиксируют на плане и описывают. В описание входят следующие данные: местоположение вида, направление вида по сторонам света, угол обзора, тип пейзажной картины, ее схема и далее - словесная характеристика с указанием сюжета, центра картины, ее переднего плана, кулис, а также других особенностей. Завершается описание оценкой и рекомендуемыми мероприятиями.

Все ценные участки, их элементы и особенности формируют облик будущего парка, и чем тщательнее проведено его изучение, тем успешнее решение художественных задач по формированию парка. Одновременно фиксируются и малоценные участки, с тем чтобы их улучшить и рационально использовать в общей структуре объекта. Итогом работы является план ландшафтного анализа, на котором отражены все данные и пояснительная записка.

Проектирование парковых объектов предусматривается как многоуровневый процесс последовательного решения планировочных и композиционных задач. Первоначально (первый уровень) - от общего к частному, т. е. от выявления общих достоинств и потенциальных возможностей объекта - к изучению его природных свойств, инвентаризации насаждений и выделению территориальных единиц. Далее - от частного к общему (второй уровень), т. е. от оценивания выделенных участков по факторам - к обобщению оценок - ландшафтному анализу территории и на этой основе - к определению идеи объекта, решению его планировочной структуры и композиции в целом: функциональное зонирование, размещение узлов, направление основных видов, дорожная сеть. Затем опять - от общего к частному (третий уровень), на основе принятой структуры - конкретное решение функциональных зон и планировочных узлов, опираясь на линии дорог - определение направления видовых лучей и в их створе - композиций пейзажных картин, а также точек и отрезков восприятия картин на маршруте. При этом возможно изменение линии дороги для более удачного показа пейзажей в соответствии с замыслом автора (т. е. опять выход от частных задач - композиции пейзажных картин, к общим - трассировке дорог). В приведенной схеме действий важно отметить следующее: не спешить с проектированием дорог на плане (как это часто делается), а, подробно изучив территорию, выявить наиболее выгодные точки восприятия пейзажей и наиболее удобные и необходимые трассы движения людей, а также учесть ряд других особенностей объекта.

Предпроектный анализ территории парка ПАРК – это благоустроенная и озеленённая общественная территория, предназначенная для повседневного или периодического отдыха в сочетании с мероприятиями культуры, спортивно-оздоровительными мероприятиями,

Иерархические уровни (градостроительные) ПАРКИ Жилых районов Планировочных (городских) районов Общегородского значения Районного значения (систем расселения групп городов) Регионального значения Государственного и федерального значения Предпроектный анализ территории парка Иерархические уровни парков по А. П. Вергунову [Архитектурная композиция садов и парков, с. 27]

Малые – до 30 га Средние – 30 -100 га Крупные – 100 -300 га Крупнейшие – свыше 300 га Предпроектный анализ территории парка Ориентировочные размеры ПАРКИ Размеры парков

На основе лесного массива – лесопарки На основе использования луговых, степных территорий – лугопарки На основе горных ландшафтов – нагорные, альпийские парки На берегах озёр, морей, речных пойм, островов и т. д. – гидропарки Сады и парки на искусственных основаниях – «висячие» , крытые и т. д. Предпроектный анализ территории парка Ландшафтногенетический признак ПАРКИ Систематизация парков по ландшафтно-генетическому признаку

Функциональн ая специализация парков: По демографическо му признаку Для всех возрастов Детские Молодёжные Предпроектный анализ территории парка Функциональная специализация парков по демографическому признаку

Спортивные и физкультурно-оздоровительные Прогулочные и тихого отдыха Природные Выставочные (зоологические, ботанические, этнографические и т. д.) Исторические парки-музеи Мемориальные Любительские (по интересам) Парки развлечений (аттракционов) Предпроектный анализ территории парка Полифункциональные По видам деятельности Функциональная специализация парков: Функциональная специализация парков по видам деятельности

Общего пользования Ведомственные (при предприятиях, учреждениях) Предпроектный анализ территории парка По принадлежности Функциональная специализация парков по принадлежности

Предпроектный анализ территории парка Предпроектный анализ территории ПАРКА включает: - анализ градостроительной ситуации и месторасположения, - историческую значимость и тематическую направленность или назначение парка, - анализ рельефа, - климатический анализ и - анализ существующих зелёных насаждений.

Предпроектный анализ территории парка Для выполнения ландшафтной организации территории архитектору необходимо иметь топографическую съёмку (опорный план) проектируемого парка в масштабе с указанием его границ, красных линий застройки для определения планировочных ограничений.

Предпроектный анализ территории парка Для определения уклона территории требуется построение профиля рельефа проектируемого участка. Знание перепада высот помогает выбрать варианты формирования рельефа в виде террас, пандусов, откосов, а при устройстве лестниц – определить количество ступеней и площадок.

Предпроектный анализ территории парка Ориентация территории по сторонам света помогает распределить основные зоны на этапе функционального зонирования территории (функциональные, детскую, отдыха, зону для прогулок и другие). На этапе анализа природно-климатических условий оцениваются инсоляционные особенности участка проектирования и определяется роза ветров. Данные о солнечных и затененных участках территории сквера определяют функциональное зонирование и размещение отдельных площадок. Построение розы ветров позволяет выявить степень «проветриваемости» территории. Данные необходимы на этапе функционального зонирования парка и определяют размещение детских площадок и зон отдыха в наиболее комфортных местах.

Предпроектный анализ территории парка фотографий, фиксирующая состояние парка до начала проектных работ. На фотографиях, по возможности, необходимо запечатлеть все существующие объекты. В дальнейшем по фотографии определяется, какие объекты подлежат сохранению и какие планируются под снос. На фотографии наглядно виден рельеф территории и открывающиеся перспективы. Фиксируются элементы мощения и озеленения, при этом отражается состояние деревьев и кустарников, позволяющее принять решение о возможности их включения в проектное предложение генплана озеленения. Фотографии можно использовать как фон для построения будущих видовых кадров, что поможет оценить, насколько вновь проектируемые элементы

По данным Всемирного банка затраты на предынвестиционные исследования составляют от 1, 5 до 6, 0% от стоимости Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации В последнее время предынвестиционные исследования стали самостоятельной, динамично развивающейся областью знаний. Заказчику выгоднее потратить деньги на изучение вопроса «быть или не быть проекту» и при отрицательном решении отказаться от идеи, чем заниматься бесперспективным делом.

Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации состоит в изучении: Отраслевых прогнозов Градостроительных программ Схем районной планировки административно-территориальных образований Генеральных планов функциональной зоны города, намечаемой для строительства Территориальных комплексных схем охраны природы и природопользования зоны освоения, включая мероприятия по предотвращению и защите от опасных природных и техногенных процессов Проектов детальной планировки участков

Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Предынвестиционные исследования выполняются заказчиком или группой специалистов, в состав которой входят маркетологи, проектировщики, финансисты, юристы и др.

Предварительное согласование места размещения объекта Исходная разрешительная документация Комплекс инженерно-технических и экономических изысканий (паспорт на участок строительства) Задание на разработку проектной документации Бизнес-план Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Декларация (ходатайство) о намерениях инвестирования в строительстве предприятий, зданий и сооружений

По материалам проведённого исследования готовится «Декларация о намерениях» и разрабатывается «Обоснование инвестиций» , в которых раскрываются цели и задачи проекта, даются оценка его конкурентоспособности, прогноз интереса к данному проекту, структура управления проектом, команда проекта, оценка его эффективности и другие показатели. Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Декларация (ходатайство) о намерениях

Регламент проведения этих работ содержится в «Типовом положении по разработке и составу Декларации (ходатайства) о намерениях инвестирования в строительстве предприятий, зданий и сооружений» , рекомендованным Министерством строительства РФ Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Декларация (ходатайство) о намерениях

Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Декларация (ходатайство) о намерениях Примерный состав «Декларации о намерениях» включает: Точное название и адрес заказчика Местоположение участка предполагаемой застройки Общие данные по объекту застройки Обоснование социально-экономической необходимости намечаемого строительства Примерная численность рабочих и служащих и указание источников удовлетворения потребности в рабочей силе

Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Декларация (ходатайство) о намерениях. . . Потребность в сырье, материалах, энергоресурсах, воде (в соответствующих единицах) Возможное влияние строительства на окружающую среду (виды воздействия на компоненты природной среды с указанием ингредиентов-загрязнителей, возможность аварийных ситуаций, виды, объёмы, токсичность и способы утилизации отходов производства и др.) Источники финансирования Возможные пути реализации готовой

Регламент и состав этого документа разрабатываются в соответствии с «Рекомендациями по организации и выполнению работ, связанных с предоставлением и закреплением земельных участков под строительство» , одобренными Министерством строительства Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Предварительное согласование места размещения объекта Получение от соответствующего органа исполнительной власти предварительного согласования места размещения объекта (так называемый акт выбора участка).

Эскиз № 1 определяет ориентировочные границы земельного участка, его размещение и габаритные размеры, границы благоустройства и компенсационного озеленения. Отражается существующая и перспективная застройки, предложения по сносу зданий. Эскиз должен быть согласован в Санэпидназоре, противопожарной службе, комитете охраны окружающей среды, ГОи. ЧС Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Исходная разрешительная документация

Эскиз № 2 отражает требуемые для объекта инженерные нагрузки, схемы подключения к городским коммуникациям. Уточняются предварительные условия присоединения городских инженерных сетей и указываются конкретные места подсоединений. Здесь же приводятся заключение экологической экспертизы и заключение по условиям эксплуатации. Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Исходная разрешительная документация

Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Комплекс инженерно-технических и экономических изысканий (паспорт на участок строительства) Природно-климатические условия включают в себя сведения о рельефе и климате, почве и растительном покрове, грунтах и гидрологии почв, затопляемости, наличии оврагов, оползней, размыва берегов. Топографо-геодезические изыскания обеспечивают данные для составления ситуационных планов, карт районов строительства и топографического плана строительства …

Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Комплекс инженерно-технических и … экономических изысканий (паспорт на Геологические изыскания обеспечивают участок строительства) необходимые данные о чередовании залегающих послойно грунтов, их несущей способности, физикомеханических свойствах, уровне, режиме и агрессивности грунтовых вод Сейсмические изыскания позволяют оценить силу и уровень возможных влияний сейсмических явлений на проектируемый объект. При этом, кроме природной сейсмики, учитывается близость к железнодорожным путям или промышленному оборудованию

Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Комплекс инженерно-технических и … экономических изысканий (паспорт на Коррозийные изыскания определяют участок строительства) наличие источников возникновения блуждающих токов, границы их распространения, степень опасности этих источников для подземной части объектов Экономические исследования и изыскания необходимы прежде всего для выбора площадки строительства и его организации: учитывается наличие источников сырья и промышленной базы, топлива, источников водоснабжения, энергетических и др. ресурсов, возможных видов транспортной связи, возможности

Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Задание на разработку проектной В задание на проектирование входят документации сведения: Основания для проектирования, исходные распорядительные и разрешительные документы Сведения об участке и планировочные решения Сроки начала и окончания разработки проекта Источники финансирования строительства Категория сложности объекта Стадийность проектирования Основные требования к проектным

… Градостроительные решения (генплан), благоустройство Архитектурно-планировочные и объёмнопространственные решения Конструктивные решения, изделия и материалы несущих и ограждающих конструкций, Внутренние инженерные системы и оборудование Наружные инженерные коммуникации (с указанием необходимости перекладки городских сетей за счёт проектируемого Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Задание на разработку проектной документации

Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Задание на разработку проектной В условиях крупных городов в задание документации включается ряд дополнительных требований: Выполнение проектных решений по декоративному оформлению зданий, сооружений, городских «интерьеров» Выполнение проекта в нескольких вариантах Проведение предварительных научноисследовательских и экспериментальных работ Разработка защитных сооружений по заключению органов гражданской

Кроме того, в задание включаются чертежи: Ситуационный план (М 1: 2000) с экспликацией застройки Схема генерального плана (М 1: 500) на базе геоподосновы Схемы планов неповторяющихся этажей (М 1: 100, 1: 50) Фасады (М 1: 200, 1: 100, 1: 50) Разрезы по наиболее характерным местам (М 1: 200, 1: 100). Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Задание на разработку проектной документации

На этапе подготовки исходноразрешительной документации проектировщик (при участии заказчика) составляет бизнес-план, позволяющий определить жизнеспособность проекта в условиях конкуренции; он содержит ориентир развития проекта и служит важным инструментом получения финансовой поддержки от внешних инвесторов. Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Бизнес-план

Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Бизнес-план предназначен для: Менеджеров –создателей бизнес-плана с целью получения чёткой картины ситуации, в которой предстоит осуществлять проект; Заказчиков – заинтересованных в составлении бизнес-плана с точки зрения перспектив проекта после его постройки, в процессе эксплуатации; Кредиторов – обычно банков, для которых бизнес-план является обязательным документом, подтверждающим коммерческую привлекательность

Структура бизнес-плана: Вводная часть Анализ положения дел в данной отрасли Существо предлагаемого проекта Анализ рынка потребителей данного типа зданий План маркетинга Производственный план Организационный план и план управления персоналом Степень риска Финансовый план Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Бизнес-план

Правоустанавливающий документ на землю есть у каждого собственника по определению. Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Чтобы получить разрешение на строительство, частный застройщик должен предоставить в управление архитектуры три документа: 1. правоустанавливающий документ на землю, 2. градостроительный план и 3. схему размещения объекта строительства (генеральный план участка).

Однако для изготовления градостроительного плана необходим кадастровый план участка. Этот документ заказывается в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Предынвестиционные исследования и подготовка предпроектной документации Генплан участка и градостроительный план разрабатываются в проектной организации.

Контрольные вопросы по дисциплине 1. Найдите сходства и различия между предпроектными анализами территорий приусадебного участка, сквера и парка. 2. Назовите виды парков по ландшафтно-генетическому признаку. 3. Назовите виды парков по функциональной специализации типов деятельности. 4. Опишите содержательную основу предынвестиционных исследований. 5. Кем выполняются предынвестиционные исследования? 6. Опишите примерный состав «Декларации о намерениях» . 7. Какой документ фиксирует предварительное согласование места размещения объекта? 8. Какие исследования входят в состав комплекса инженерно-технических и экономических изысканий, формирующих паспорт на участок строительства?

Контрольные вопросы по дисциплине 9. Какие сведения включает в себя описание природноклиматических условий? 10. Получение каких данных обеспечивается топографогеодезическими изысканиями? 11. Какие факторы изучают экономические исследования и для чего? 12. Поиск каких данных обеспечивается геологическими изысканиями? 13. Что позволяют оценить сейсмические изыскания? 14. Для каких участников строительства и с какими целями разрабатывают бизнес-план? 15. Какие документы частный застройщик должен предоставить в управление архитектуры для получения разрешения на строительство? 16. В какой организации выдают кадастровый план участка?

Содержание

Введение
Предпроектный анализ – это сбор данных для создания генерального плана и пояснительной записки. При этом производятся первоначальные схемы и эскизы без использования программ.
На бумаге очень удобно показать, обсудить, если что-то не устраивает - исправить. Предпроектный анализ необходим для того, чтобы правильно просчитать объем и стоимость работ по его воплощению.
Всякая информация извне, собранная перед проектированием, анализируется и оценивается с точки зрения темы проекта.
Содержание подготовительного этапа состоит в мыслительной деятельности, предшествующей выполнению проекта. Чем глубже и всестороннее дизайнер проведет предпроектный анализ, тем правильнее и эффективнее он наметит путь проектных поисков, тем успешнее преобразует результаты объективных исследований в субъективное решение.

Эскизный этап (этап творческого поиска) - центральное звено единого процесса архитектурного проектирования, на эскизном этапе происходит возникновение и становление проектной идеи. Конечный итог эскизного этапа - утвержденный (окончательный) эскиз, идея и замысел проектного решения.

Этап творческой разработки проекта - длительная стадия проектирования, перехода от эскиза к проекту. На этом этапе творческая работа над углублением и развитием композиционного замысла приводит к цели - проекту.
Предпроектная подготовка – важный этап в проектировании земельного участка. От качества работ на этой стадии во многом зависит конечный результат.

Предпроектный анализ ландшафтного дизайна.

Основной задачей ландшафтного дизайна является решение территории приусадебного участка, как в плановом, так и в объемном исполнении. Сложность данной задачи состоит в том, что специалисту необходимо правильно спланировать группирование и увязку древесно-кустарниковых растений между собой и рельефом участка, форму и размер водной поверхности, планировку дорог и тропинок, архитектурные объекты и многое другое. Именно совокупность этих важных элементов и определяет художественное достоинство сада. При формировании ландшафтной среды на участке, необходимо создать индивидуальный стиль сада, совпадающий с интересами заказчика. На основании проекта составляются предварительные сметы на благоустройство и озеленение участка.

Проектирование участка должно начинаться с анализа исходной ситуации.

Ландшафтное проектирование участка не обходится без проведения предпроектного анализа. Он представляет собой визуальную оценку участка, а также комплекс необходимых предварительных исследований:

Топографическая съемка участка производится с целью получения полноценной информации о рельефе местности, наличии неровностей поверхности (возвышения, склоны), болотистости и растительности. Если на участке существует высокая растительность, должна быть выполнена подеревная съемка с обозначением пород растений. Ямы, траншеи, овраги, насыпи тоже желательно отметить на плане. Их либо убирают, либо используют.
Все данные отображаются на соответствующем плане, который в дальнейшем служит основой для оценки ситуации и определения видов и последовательности земляных работ, которые входят в ландшафтное проектирование. Сюда входит оборудование дренажной системы, использование грунта, взятого в одном месте для создания разных уровней или выравнивания поверхности в другом, озеленение и прочее.
Таксационная съёмка проводится дополнительно при наличии больших лесных массивов, не требующих значительных изменений (таксация - учёт леса по материальным и качественным показателям).
Ситуационный план - это следующий этап работ, входящих в ландшафтное проектирование, он составляется на основе данных, полученных при топографической съемке. В частности, обозначается месторасположение зданий и сооружений. Поскольку обустройство подъездных путей так же входит в ландшафтный дизайн, проектирование участка должно включать схемы прилегающих территорий с обозначением инженерных коммуникаций и прочих элементов.
План имеющихся коммуникаций играет не менее важную роль. Благодаря ему разрабатывается проект прокладывания новых инженерных коммуникаций и строительства сооружений с учетом всех норм и требований. Ландшафтный дизайн, как правило, включает в себя обустройство дорожек, посадку крупномеров, заездов и прочие работы, которые осуществляются строго в соответствии с планом.

Ветер. На плане необходимо обозначить направления преобладающих ветров. Какова роза ветров, где наветренная сторона. Это особенно важно, если дом будет стоять на открытой площадке или на холме. Определяются и фиксируются стороны света. Места отдыха и площадки для детей закрывают от ветра. Для уменьшения ветра делают решетчатый (не глухой!) забор или живую изгородь.

Анализ почвы. Данная процедура так же обязательна при проектировании участка, агрохимические показатели дают возможность определить какие растения можно сажать на данном участке, поскольку озеленение является неотъемлемой частью разработки ландшафтного дизайна. Необходимо определить не только уровень кислотности почвы, но и содержание минеральных веществ, степень плодородности, механический состав. На основе полученных данных появляется возможность использовать весь грунт и полноценно воплотить в жизнь разработанный ландшафтный дизайн. Зачастую проектирование участка требует корректировки характеристик почвы, что вполне допустимо при наличии результатов анализа и гораздо проще, нежели вносить изменения в ландшафтный дизайн.

Гидрология участка - исследование грунтовых вод: годовой режим, глубина залегания, колебания уровня, заболоченность и т.п. Данный анализ очень важен и является одним из критериев отбора растений в соответствии с ландшафтным дизайном, их размещения на участке по плану проектирования. Также этот анализ необходим при капитальном строительстве, обустройстве системы дренажа, дорожек, установке фонтанов, лестниц, мостков и прочих элементов декора, которые входят в проектирование ландшафтного дизайна.

Перепись уже имеющихся насаждений обязательно входит в ландшафтное проектирование участка, поскольку эти данные позволяют оценить насколько гармонично они будут смотреться совместно с планом предстоящего озеленения. В соответствии с этим происходит сохранение, пересадка или удаление определенных видов растений.

Инсоляционный анализ - исследование участка с точки зрения освещенности разных его фрагментов в разное время суток. Необходим для разработки ландшафтного дизайна, планирования всего комплекса озеленения и благоустройства, проектирования разбития клумб и устройства газонов, организации цикла посадки растений и (работ по уходу), планирования детских площадок и зон отдыха.

Естественное освещение. Если на участке или вокруг него высокая растительность, а также различные строения, необходимо учитывать, что они будут отбрасывать тень, и это, в значительной степени, будет определять подбор растений, а также композиционную игру света и тени.

Искусственное освещение. Разрабатывается система освещения в соответствии с конфигурацией дорожек, подсвечиваются отдельные элементы ландшафта.
В теплых летних сумерках, когда воздух напоен ароматом цветов высокие фонари зальют мягким светом площадку отдыха, а направленное освещение выхватит из темноты яркие пятна цветников, создав романтическую атмосферу. Осенью подсветка продлит очарование погружающихся в темноту ярких сполохов разноцветной листвы, зимой создаст сказочную игру света на заиндевелых ветвях, а светящиеся шнуры и гирлянды создадут в саду новогоднее настроение. Хорошо продуманная система освещения позволит не только любоваться садом после наступления темноты. Она поможет легче ориентироваться в саду, осветит небезопасные в темноте ступени, переходы через ручьи, изгибы дорожек, а, кроме того, сможет отпугнуть незваных гостей. Необходимо создать различные сценарии освещения, выбрав для каждой задачи наиболее подходящий тип светильников.
На разработанной ландшафтным архитектором схеме освещения участка указываются точки установки светильников, обозначается объединение отдельных светильников в контуры и размещение выключателей контуров. Дизайнером подбираются те типы светильников, которые гармонично войдут в стилистическое решение сада и, в тоже время, будут соответствовать функциональным и техническим требованиям системы освещения.

Конфигурация участка и его размер. Участки сложной конфигурации требуют некоторых дополнительных усилий для гармонизации их пространства. На больших участках это сделать немного легче. Если участок маленький, то потребуется применение приемов для его зрительного увеличения.

Местоположение дома. Не очень удачно, если дом находится в глубине и подъезд к нему идет через весь участок. Тогда мало места остается на приватную зону. Есть ли уличные фонари рядом с участком? Какую часть сада они освещают? Светят ли в окна? Нужно ли закрывать дом от них? При проектировании необходимо предусмотреть подъезд к септику (если он есть) и пожарный подъезд к дому.

Прилегающее окружение, соседние участки. Если они уже освоены, то можно учесть их при планировке. Красивые виды желательно максимально открыть, включить их в пространство сада. Плохие виды соответственно закрыть или отвлечь от них внимание.

Поэтажные планы дома. Расположение помещений, знание того, куда выходят окна. Окна из разных комнат задают видовые точки, которые нужно будет продумывать при проектировании.
Необходима четкая постановка дома на местности. Если дом еще не построен, то нужны проект дома, чертежи фасадов, поэтажные планы. Затем определяется месторасположение будущего дома. Определяется насколько дом соответствует по масштабу участка, его архитектура, стиль, используемые материалы для отделки, цветовая палитра, стиль интерьеров. Если есть четкий стиль фасадов, то он задает стиль сада. Материалы отделки дома, основные направления в интерьере тоже влияют на ландшафт.

Озеленение. Особенно аккуратным следует быть на лесном участке. Даже небольшое нарушение сложившейся экосистемы может привести к значительным последствиям. Деревья могут начать болеть и умирать, а могут начать падать вполне здоровые.
Дендролог определит каждое дерево и оценит его с точки зрения декоративности, определит его примерный возраст, высоту, категорию состояния и даст рекомендации по дальнейшему общению с растением, определит визуальную оценку их состояния, а в редких случаях и инструментальный анализ на ветровальность, зараженность. Если же на территории не имеется растительности, клиенту предлагается каталог или журналы с фотографиями растений, возможно, клиент сам определился что хочет видеть на своем участке. На первом этапе работ по озеленению производится посадка крупных деревьев и кустарников. Одновременно может закладываться альпийская горка, создаваться водоем и т. д., Затем сажаются более мелкие древесно-кустарниковые породы, у подготовленных опор размещаются лианы, закладываются живые изгороди, планируется огород, разбиваются цветники, последним этапом работ по благоустройству и озеленению является создание газона. В зависимости от возможностей участка и характера планировки работы по озеленению могут идти как одновременно с работами по ландшафтному строительству, так и после них.
Минимальные расстояния для посадки деревьев:
от стены здания - 5 м;
от забора - 3,5-4 м;

от водопровода, канализации, электрокабеля - 1,5 м;
от подошвы откосов, террас - 1 м;
от внутренней грани подпорной стенки - 3 м;
от дорожек - 0,7 м.
Минимальны расстояния для посадки кустарников:
от стены здания, от электрокабеля - 1,5 м;
от забора, внутренней грани подпорной стенки - 1 м;
от газа, теплотрассы, дренажа - 2 м;
от подошвы откосов, террас, от дорожек - 0,5 м.

Визуальное загрязнение. Кроме положительных факторов своеобразия данного участка, могут быть и отрицательные элементы, вносящие визуальное, шумовое и другое загрязнение (трансформаторные подстанции, котельные, автострады или просто уродливые соседние дома).

Шум. Откуда и какой силы (дорога, производство, рядом участок с голосистыми детьми, шумные компании).

шумозащитные экраны, шумозащитная полоса из деревьев, расположенных в шахматном порядке, и кустарников, посаженных между ними или перед ними плотной стеной. В шумозащитной изгороди желательно сочетать лиственные и хвойные породы и использовать быстрорастущие растения с плотной кроной.

Альпинарии.
Существует множество видов альпинариев. Это может быть альпийская горка состоящая из террас, невысокие стенки которых выложены сухой кладкой с включением отдельных крупных валунов, на плоских поверхностях террас создаются композиции из почвопокровных многолетников, отдельных более высоких травянистых растений, миниатюрных деревьев и кустарничков. Если на участке достаточно места, можно создать имитацию горного склона, лучше всего использовать южную экспозицию естественного склона, но рельеф можно создать и искусственно. Поддержат склон крупные необтесанные неравномерно разбросанные камни, пространство между растениями заполняется более мелкими камнями и гравием. По склону можно проложить тропу, которая с одной стороны позволит насладиться филигранностью линий, разнообразием окрасок цветков и листьев рассматривая их с близкого расстояния, а с другой стороны обеспечит возможность осуществлять необходимый уход за посадками. Альпинарий можно расположить и на плоском рельефе. Композиции из карликовых видов сосен и туй, а также разнообразных видов можжевельников в сочетании с яркими пятнами цветов, посаженные среди клумбы засыпанной речным гравием выглядят ярко и выразительно, особый шарм такому цветнику придаст один или несколько камней необычной формы. Альпийскую горку лучше всего расположить на южном склоне, она должна примыкать к террасе, пруду или находится в палисаднике. Солнечные и теплые места могут перемежаться с влажными и прохладными, на горке можно оборудовать небольшой ручеек. В месте, где открывается наиболее красивый вид, можно установить садовую скамью; детально проработать планировку отдельных уголков сада – водоема, альпинария, цветников.

Водоемы.
Вода является очень важным, а порой определяющим элементом ландшафтной конструкции сада. Вариантов использования воды в ландшафтном дизайне, бесконечное множество. Водоем – это сложная инженерная конструкция, включающая специальные сооружения и приборы. Чтобы со временем в нем сформировалась устойчивая биосистема, на
и т.д.................

Предпроектное предложение, обследование, проработки инженерного обеспечения объекта застройки, анализ строительного участка, свойства грунта, грунтовых вод, расположение фундамента. Услуги по согласованию проектов и фасадов. Порядок и нормы согласования документов.

Стадия "Предпроектное предложение" (альбом АГР / АГО - буклет)

Предпроектные работы средняя цена:

Стоимость проектных работ по основным разделам от 1 000 м2

АГР – от 99 руб./м2 (Состав АГР для Москвы)
АГО – от 149 руб./м2, (Состав АГО для МО)

Оформление по наработкам заказчика, это эскизный проект и/или раздел проекта "АР". Подача и сопровождение до получения свидетельства об утверждении. Разработка архитектурно-градостроительного и объемно-планировочного решения.

Пояснительная записка с технико - экономическими показателями и обоснованиями принятых решений
Ситуационный план М 1:2000 с прилегающими территориями
Схема генерального плана М 1:500 / Транспортная схема
Планы / Разрезы / Фасады / Визуализация

Начало любого проекта по строительству - это комплекс мероприятий, которые направлены на соблюдением необходимых строительных и противопожарных норм. При составлении проекта, необходимо принимать во внимание все пожелания стороны заказчика, а также территориальные особенности местности, на которой предполагается проведение строительства - это предпроектная стадия.

Предпроектная стадия представляет собой оценку участка. Составляется пан изысканий, который в данном случае будут необходимы и сколько они стоят:

1) Топографическая съемка M 1:100 - 1:1000 - от 180 000 руб. Нужна для получения четкого представления о рельефе участка, в том числе растительность, имеющуюся на этой территории. Все полученные данные наносятся на топографический план, с учетом которого и проектируются дальнейшие инженерные работы;

2) Ситуационный план - от 15 000 руб. вытекает из топографической съемки. Это очень важный документ, на основе которого планируются все будущие постройки на территории, включая коммуникации;

3) Инженерно экологические изыскания для строительства - от 200 000 р. Химический анализ - глубокое изучение почвы, для выявления подходящей растительности, которая будет насаждена после завершения строительства. При необходимости, состав грунта меняется, для получения подходящих характеристик;

4) Инженерные изыскания для строительства - смета от 215 000 р. Гидрологические анализ - исследование водного обеспечения, в том числе глубина залегания грунтовых вод, уровень заболоченности почвы. Данный вид анализа также необходим для подбора растительных насаждений;

5) Техническое обследование зданий и сооружений, экспертиза конструкций - от 250 000 р. Инвентаризация - обследование всех построек, присутствующих на участке предполагаемого строительства до начала работ. На основании этих данных принимается решение о целесообразности сохранения или сноса;

6) Инсоляционный анализ - от 105 000 р. Определяет уровень освещенности территории в разное время суток. Только после подготовки всех вышеперечисленных данных и сбора необходимых документов можно приступать к эскизному проектированию (подбор цвета, 3D - модель) и т. д.

Наверное, многие обращали внимание на типовые плотные застройки коттеджей вдоль улицы, так называемые блокированные дома.

Их особенностью является единое решение планов и застройки и, как правило, единый фундамент.

Но вот небольшая ошибка в расчетах, и2-3 дома стоят, покосившись, выбиваясь из стройного ряда одинаковых по возрасту коттеджей. Такое возможно, когда свойства почвы не были проанализированы под каждым конкретным домом. Не секрет, что характеристики грунта могут существенно отличаться от свойств грунта у соседей.

Проверьте свойства грунтов

Важно детально и тщательно изучать геофизические свойства участка, на котором планируется построить дом.

Основные характеристики, на которые следует обратить внимание, следующие:

свойства грунта (пучинистость, непучинистость);
уровень протекания грунтовых вод;
насыщенность почвы водой и её химический состав;
глубина промерзания почвы.

Непременным условием исследования должны быть пробы, взятые в местах расположения углов будущего здания и его тяжелых несущих конструкций.

В свойствах грунта важны такие характеристики как пучинистость, прочность, подвижность породы. Все они определяют несущую способность грунта. В зависимости от степени несущей способности будет приниматься решение о виде фундамента и способах укрепления почвы.

Опасностью высокого залегания грунтовых вод может стать не только увеличение подвижности грунта и фундамента соответственно.

Повышенная влажность в построенном помещении и даже затопление под действием напора грунтовых вод. Поэтому решение проблемы должно идти сразу по нескольким направлениям:

укрепление почвы вышеперечисленными способами;
гидроизоляция фундамента (должна проводиться параллельно с теплоизоляцией);
проведение мероприятий по сопротивлению фундамента напору грунтовых вод;
отвод воды с помощью дренажных сооружений.

Немаловажную роль играет химический анализ грунтовых вод. Поскольку вода может быть достаточно агрессивной по отношению к материалам фундамента, зная её примеси, можно подобрать более прочный материал, нейтрализующий вредное воздействие воды на фундамент. Как вариант можно пропитать блоки фундамента специальными гидроизолирующими растворами, мастиками или использовать рулонные материалы. Однако следует помнить о свойствах некоторых из них трескаться на морозе, поэтому тщательно выбирайте гидроизоляционный материал. На этом же этапе целесообразно уделить внимание защите фундамента от коррозии.
В большинстве районов России почва обладает большой глубиной промерзания, что обусловлено не только низкими температурами зимой, но и сильной влажностью грунта и высоким залеганием грунтовых вод. Воздействие морозного пучения достаточно сильно (3-5 тонна кв. метр). Эффективным решением является заложение фундамента ниже уровня промерзания и ослабление касательных сил морозного пучения на боковые поверхности фундамента за счет армирования фундаментных столбов и расширяющейся книзу опоры.

Пучинистый грунт - это грунт подверженный пучению из-за насыщенности влагой и высокой способности её удерживать.

Такими свойствами обладает глина, грунт с примесями глины, торфа, ила и т.п.

Вода, то замерзая, то оттаивая, двигает почву и вместе с ней фундамент со стоящим на нем зданием. Другое отрицательное свойство, которое может иметь несущая основа - размываемость. Это свойство характерно для мелкопесчаной и пылевой почвы, особенно с высоким уровнем грунтовых вод. Такие почвы называются плывунами. Их несущая способность чрезвычайно низка.

В зависимости от того, насколько грунт подвижен, проблему устойчивости здания можно решить следующими способами:

расположение фундамента на малой глубине;
устройство песчаной подушки;
применение армирования в ленточных или столбчатых фундаментах;
применение сплошного фундамента;
применение свайного фундамента.

Непучинистые грунты с высокой несущей способностью и прочностью, такие как скальные породы, конгломерат и крупный песок не требуют дополнительного укрепления. Как правило, на таких площадках ставят мелко заглубленный ленточный или столбчатый фундаменты. Но даже здесь окончательно утверждать тип фундамента, особенно на песчаных почвах, следует только после изучения уровня грунтовых вод.

В настоящее время предпроектные проработки вариантов в сфере инженерного обеспечения застройки не предусмотрены в действующем законодательстве Российской Федерации в сфере проектирования.

Единственным же документом, который соответствует Градостроительному кодексу, является проект планирования территории.

В составе него в обязательном порядке должна быть разработана схема подготовки и вертикальной планировки. Однако, практика показывает, что не уделяется достаточного количества внимания для детальной проработки схемы инженерной подготовки.

Обычно, вместо предпроектных проработок используются традиционные методы, которые никоим образом не могут обеспечить нормального использования ресурсов, таких как материальные, финансовые, временные и природные. Все это можно логические объяснить. В таких организация как правило нет квалифицированных специалистов, которые могли бы учесть все значимые факторы для выбора наиболее оптимальной схемы инженерной подготовки. А также большое значение имеет то, что инженерная подготовка является вспомогательным мероприятием по отношению ко многим решениям как в архитектуры и строительства. В результате финансы, которые затрачивает инвестор значительно увеличиваются, и все это ведет повышенному уровню финансовых рисков и угрозе репутации.

Поэтому, любой заказчик имеет право, чтобы исполнитель обеспечил разработку предпроектных вариантов, чтобы снизить уровень всех возможных рисков. Для этого необходимо принять обоснованное решения инженерного обеспечения застройки. Работы должны быть начаты после того как были определены основные параметры застройки. То есть в процессе планирования. Все это для того, чтобы заказчик на основании предпроектной проработки всегда мог выбрать наиболее оптимальный вариант.

Основными факторы, которые могут существенно повлиять на выбор того или иного варианта являются:

Величина финансовых вложений, которые должны быть соотнесены со сроками выполнения.
Срок, за который затраты окупятся.
Требования по надежности и безопасности.
Ландшафт и эстетичность прилегающей территории.

Предпроектное предложение - комплект первичных документов, дающий право пройти регламент, получить исходную, разрешительную документацию и архитектурно - планировочное задание - это предпроектное предложение.

Собранные материалы полностью характеризуют проект и формируют объективные требования дальнейшего проектирования.

Производимое заранее формирование и разработка документации предпроектного предложения - это лучший и единственный способ давать оценку и получать представление о предстоящем проектировании объекта.

Предпроектное предложение очень важно для больших объектов, так как дает возможность исключить последствия не предвидено возникающих осложнений хода дальнейшего проектирования. Предпроектное предложение является основой и дает возможность точно формировать техническое задание дальнейшей обработки планов, фасадов и разрезов всего объема выбранного проекта.

При необходимости выполнения реконструкции сооружений, вначале проводятся обследование и паспортизация имеющихся объектов и даются выводы по их состоянию. В принципе на этой, ранней стадии, определяется состояние всех конструкций, учитываются планировка, этажность, материал, определяется технологическое оборудование и архитектурные решения; все это дает полное представление о создании плана, его объеме и о внешнем виде сооружения.

Детальное уточнение и доведение до финальной фазы завершенности эскизов, в ходе проектирования, дает возможность выполнять проектные чертежи. На основании документации сформированной в предпроектном предложении проводятся переговоры с арендаторами и возможными покупателями сооружений. Подготавливая исходно разрешительную документацию, на основе имеющихся договоренностей, очень важно исключить ошибки, которые могут повлиять на увеличение потерь при последующем проектировании.

Состав документов предпродажного предложения:

компьютерная модель объекта и окружающей территории (формат 3D - дает возможность выводить различные ракурсы);
привязка существующих объектов на участке (с фотомонтажом, перспективой и аксонометрией);
эскизы планов, фасадов в осях, планировки и разрезов зданий;
документация предложений по применению материалов (с перечнем поставщиков);
эскизы предлагаемых фундаментов (на основе заключений «геологии»);
предложения по организации оптимальных инженерных сетей, в том числе отопление, водоснабжение, канализация и привязанные к данному объекту.

Предпроектное обследование объекта

Предпроектное обследование объекта - это совокупность различных мероприятий и исследований, необходимых для определения в каком состоянии эксплуатации находятся различные части объекта.

Для проведения грамотного, качественного обследования целесообразно будет воспользоваться услугами квалифицированного специалиста.

Также в процессе обследования потребуется использование специализированного оборудования. Данный вид обследования является важным подготовительным этапом в ходе составления проектной документации, необходимой для проведения ремонта или реконструкции объекта, а также в ряде других случаев. Цель предпроектного обследования объекта - определить технического состояния объекта, выявить дефекты, выяснить эксплуатационные качества и спрогнозировать поведение конструкции объекта в дальнейшем. Объем и характер работ по обследованию объекта бывает различным и зависит от поставленных задач.

Необходимость в проведении такого вида обследования может возникнуть по ряду причин:

объект поврежден в результате аварии, катастрофы, пожара;
необходим проект реконструкции;
отсутствует проектно - техническая документация;
существуют отступления от проекта, снижающие эксплуатационные качества объекта;
намечается проведение капитального ремонта объекта;
необходимо определить реальное состояние объекта в связи с его покупкой и др.

Как правило, обследование проводят в три этапа.