Содержание мкд. Без установленного заранее порядка. Подготовка всех технических устройств и оборудования в доме к сезонной эксплуатации

В ЖК России говорится, что все жильцы многоквартирного дома обязаны содержать в должном порядке не только те помещения, собственниками которых они являются. Они также ответственны за содержание общедомового имущества. Поэтому каждый из них обязан подписать договор управления.

Содержание какого общедомового имущества в многоквартирном доме лежит на плечах собственников

По условиям правовых норм, актуальных в России, общедомовое имущество – это долевой ресурс собственников квартир, которые находятся в объекте недвижимости. Главные компоненты этой инфраструктуры могут быть разнообразными.

Что входит в содержание общедомового имущества? Состав общедомового имущества формируется:

• государственными властными органами, которые осуществляют надзор за содержанием общедомового имущества;
• местной властью – для подготовки, а также непосредственного проведения открытого конкурса, на котором происходит отбор УК (часть 4 статьи 161 ЖК РФ);
• жильцами – они также несут обязательства по содержанию общедомового имущества.

В статье 36 ЖК России говорится о том, какое конкретно имущество признается общедомовым :

1. помещения, которые не принадлежат владельцам квартир; они направлены на удовлетворение социально-бытовых запросов собственников, а также жильцов квартир. Среди них – помещения для детского творчества, организации досуга, культурного развития, для занятий спортом и физкультурой и прочих мероприятий такого плана;
2. помещения, которые входят в состав дома, однако не относятся к квартирам. Они нужны, чтобы обслуживать свыше одного помещения в МКД. К такого рода помещениям относятся:

• лестничные площадки;
• лестница;
• технические этажи;
• лифтовые (и прочие) шахты;
• подвал и чердаки;
• коридоры;

1. участок земли по МКД (под эти условия подпадает также участок земли, на котором велось озеленение и благоустройство). В такой ситуации площадь участка и его границы могут определяться нормами Градостроительного и Земельного кодексов РФ;
2. крыши многоквартирных домов, а также ограждающие несущие конструкции, электро-, механическое, сантехническое оснащение (оно может располагаться как в самом доме, так и вне его, однако в любом случае применяется для нужд МКД);
3. прочие объекты, которые предназначены для использования, а также благоустройства и обслуживания МКД (это могут быть тепловые пункты и гаражи, а также спортивные и детские площадки, стоянки для машин и трансформаторные подстанции, находящиеся на земельном участке, принадлежащем дому).

Помимо этого, в общедомовое имущество входят:

• внутридомовая отопительная структура. Она состоит из:
• составляющих для обогрева;
• стояков;
• коллективных приборов учета тепловой энергии;
• запорной и регулирующей арматуры;
• прочего оснащения;
• внутридомовая система электроснабжения. Она складывается из:
• вводно-распределительных устройств;
• вводных шкафов;
• коллективных приборов учета электроэнергии;
• аппаратуры контроля, защиты и управления;
• осветительных установок помещений общего пользования;
• щитков и шкафов на этажах;
• систем автоматической пожарной сигнализации;
• внутреннего противопожарного водопровода;
• электроустановок дымоудалительных систем;
• автоматических запирающихся устройств дверей подъездов;
• разного рода лифтов (пассажирских, пожарных, грузовых);
• кабелей;
• электрооборудования на инженерных сетях;
• внутридомовые инженерные системы газоснабжения, а также горячего и холодного водоснабжения. Они состоят из:
• стояков;
• ответвлений от них до первого отключающего устройства;
• самих отключающих устройств;
• первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки;
• приборов учета воды (горячей и холодной);
• разного рода оснащения (электрического, сантехнического, механического и пр.).

Внешней границей разного рода сетей (тепловых, электрических, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных), которые входят в состав общего имущества, служит внешняя граница домовой стены (если иное не прописано в законодательных нормах РФ). Информационно-телекоммуникационными сетями считаются в том числе кабельное ТВ, проводное радиовещание, оптоволокно. Границей же, по которой проходит эксплуатационная ответственность в случае, когда дом оборудован коллективным прибором учета соответствующего коммунального ресурса, служит место, где такой прибор соединяется с соответствующей инженерной сетью МКД. Внешней границей сетей газоснабжения, которые включены в общедомовое имущество, выступает место, где первое запорное устройство соединяется с внешней газораспределительной сетью.

Главные законодательные акты, определяющие правовые отношения в данной области, - это Жилищный кодекс , а еще – постановление Правительства от 13.08.2006 г. № 491. В общих ситуациях нужно следовать нормам ЖК России. С вопросами по содержанию соответствующих объектов необходимо обращаться к вышеуказанному постановлению. Общедомовое имущество отличается множеством тонкостей относительно содержания и пользования.

3 способа содержания общедомового имущества

Есть три способа управления общедомовым имуществом.

1. Общим имуществом ведает товарищество собственников жилья (или жилищный кооператив) . Для реализации этого метода управления необходимо принять решение о формировании ТСЖ. ТСЖ может быть одно. В данной ситуации сформированная структура станет заботиться об уровне содержания общедомовых объектов. Оно может вестись либо самостоятельно, либо с помощью сторонних компаний. С ними подписывают договор содержания общедомового имущества МКД. Этот метод управления порой оборачивается злоупотреблениями ТСЖ. Они могут взаимодействовать с «подходящими» компаниями с увеличенными тарифами на оказание услуг.
2. Управление имуществом осуществляется самими собственниками помещений в МКД . Жильцы оформляют договоры на обслуживание с фирмами, которые оказывают соответствующие услуги. Подписываются также договоры на водоотведение, электроснабжение, газоснабжение с поставщиками услуг от своего лица. Этот метод серьезно экономит средства жильцов. Но сведения о возможностях этого способа управления мало распространены.
3. Общим имуществом заведует управляющая компания . В этом случае осуществляется профессиональный подход в управлении. Однако жильцы не могут повлиять на решения, принимаемые УК относительно общедомового имущества. В связи с этим компания может превышать свои права. Уйти из-под власти организации, которая не удовлетворяет потребности жильцов, можно с помощью общедомового собрания. На нем либо выносится решение о смене способа управления, либо избирается другая УК.

Выбор способа управления определяется следующими факторами: в какой мере дисциплинированы и платежеспособны жильцы, сколько квартир расположено в доме, какие отношения установились с компаниями - поставщиками ресурсов, установлены ли поквартирные и общедомовые приборы учета, какие УК действуют на рынке жилищно-коммунальных услуг и т. п.

Люди сами избирают конкретный метод управления МКД, опираясь на определенные показатели в зависимости от сложившейся ситуации.

При непосредственном управлении многоквартирным домом жильцами встречаются разные пути взаимодействия с компаниями, занимающимися коммунальными и жилищными услугами.

1. Договоры по ремонту и содержанию общедомового имущества подписываются с большинством либо со всеми владельцами помещений в доме. В данной ситуации большинство либо все владельцы являются одной стороной в документе.
2. В интересах всех жильцов, на основании решения собрания в отношениях с третьими лицами может фигурировать один из жильцов по доверенности от остальных.
3. Договоры на поставку коммунальных услуг (водоотведение, горячее и холодное водоснабжение, газоснабжение, отопление, электроснабжение) подписываются с каждым жильцом персонально.

При непосредственном управлении каждый жилец подписывает от своего имени договоры ресурсообеспечения. Он своими силами решает все проблемы, которые связаны с пользованием коммунальными услугами и проживанием в данном доме. В указанной ситуации владелец квартиры почти не зависит от того, насколько ответственны относительно оплаты его соседи. Но вопросы управления общедомовым имуществом до сих пор слабо проработаны. Такой метод подходит для одноэтажных жилых домов, где квартир мало.

Если действует товарищество собственников жилья, оно может подписывать (по нормам законов России) договор управления МКД, а еще – договоры об оказании коммунальных услуг, о ремонте и содержании общедомового имущества, а также все остальные бумаги в интересах владельцев помещений.

В итоге возможны две схемы, по которым строятся договорные отношения между компаниями, поставляющими услуги, и жильцами в том случае, если дом управляется органами ТСЖ.

1. Жильцы передают право подписания документов на поставку жилищно-коммунальных услуг ТСЖ, а оно своим чередом заключает договор управления с УК. Компания ищет поставщиков услуг и подписывает с ними документы от лица ТСЖ.
2. Владельцы помещений в доме передают право подписания договоров на поставку услуг ТСЖ. Эта передача может быть зафиксирована в уставе ТСЖ, в договоре управления, в решении общего собрания.

Если дом находится в ведении управляющей компании , происходит профессиональное оказание жилищно-коммунальных услуг. Осуществляется грамотный расчет финансов, нужных для ремонта и содержания общедомового имущества, благоустройства и др. УК подписывает договоры со всеми компаниями-поставщиками. Она оказывает полный спектр жилищно-коммунальных услуг. Этот метод часто используется в управлении большим многоквартирным домом по следующей причине: большое число участников.

Перечень мероприятий по содержанию общедомового имущества

Владельцы помещений пользуются ими согласно нормам федерального законодательства России. Изменение размера общедомового имущества дозволено только при согласии всех собственников этой инфраструктуры. Помимо прочего, можно передать соответствующие помещения во владение другим лицам. Однако при реализации такого рода мероприятий необходимо соблюдать следующий критерий: общедомовое имущество может перейти в пользование только тогда, когда это не нарушает интересов и прав компаний и физических лиц.

Земельные участки, где расположены жилые объекты, могут передаваться третьим лицам в ограниченное пользование. Коль скоро до принятия законов, определяющих правила использования общедомовых ресурсов, эти участки уже были заняты кем-то, доступ к ним не может быть закрыт. Новое обременение объекта начинается с момента договора между собственниками квартир и тем, кто хочет использовать участок. Какие-либо разногласия касаемо такого рода взаимоотношений разбираются в судебном порядке.

Правила содержания общедомового имущества (они были утверждены постановлением Правительства России № 491 от 13.08.2006 г.) говорят, что общедомовое имущество должно содержаться согласно нормам. Они прописаны в различных законодательных актах, также содержащих сведения о защите прав потребителей, техническом регулировании, о санитарно-эпидемиологической безопасности населения. Правила включают список работ по ремонту общедомового имущества.

Согласно Правилам содержания общедомового имущества в многоквартирном доме состояние общедомового имущества обязано обеспечивать:

• показатели безопасности и надежности МКД: должно находиться в сохранности имущество юридических и физических лиц (а также муниципальное, государственное и другое); сохранность архитектуры МКД, предусмотренной проектной документацией (которая была создана для постройки либо реконструкции); отсутствие угроз для здоровья и жизни;
• готовность общедомовых приборов учета потребления, инженерных систем и другого общедомового оснащения к тому, чтобы предоставлять жильцам коммунальные услуги;
• доступность использования нежилых/жилых помещений, участка земли (закрепленного за домом), мест общего пользования;
• обеспечение всех законных интересов и прав владельцев квартир и прочих заинтересованных лиц.

Конкретный перечень мероприятий , относящихся к содержанию общедомовых ресурсов, определяется свойствами жилого объекта, а также климатическими условиями, в которых он находится. Чаще всего там значатся:

• поддержание рабочего состояния систем электроснабжения;
• мониторинг имущества, проводимый гражданами и другими ответственными лицами для того, чтобы выявить недочеты в структуре соответствующих объектов;
• вывоз отходов и мусора, накапливающихся по итогам деятельности компаний;
• санитарно-гигиеническая обработка и уборка помещений, а также земельного участка, на котором размещается дом;
• забота о растениях, посаженных на земельном участке, прилегающем к дому;
• использование мер пожарной защиты, предписанных законами России;
• проведение текущего ремонта объектов, подготовка их к использованию в конкретный сезон;
• осуществление мероприятий для усиления энергоэффективности дома;
• забота об элементах благоустройства, размещенных на соответствующей территории.

Данный перечень выступает лишь базовым компонентом услуг, которые обязаны предоставляться жителям МКД в соответствии со статьей оплаты за содержание жилья. Полный список услуг, а также его подпункты содержатся в статье 154 ЖК России.

Перечень услуг по содержанию общедомового имущества может дополняться/изменяться. Такая коррекция происходит на общем собрании жильцов МКД. На нем присутствуют и представители УК. Чтобы список предоставляемых услуг обрел законную силу, потребуется составить протокол. Под ним расписываются представители УК и жильцы, которые в данной ситуации являются двумя сторонами правоотношений.

В ремонт и содержание общедомового имущества не входят :

• утепление балконов;
• обеспечение рабочего состояния дверей в квартирах, принадлежащих жильцам (внутренних и наружных), а также окон;
• забота о земельных участках, которые не являются частью общедомового имущества (не входит также посадка растений на таких участках);
• замена стекол.

Эти вопросы жильцы решают самостоятельно.

Содержание и ремонт общедомового имущества

Среди базовых мер, которые осуществляются касаемо пользования общедомовым имуществом, числится ремонт. Он бывает капитальным и текущим.

Текущий ремонт необходим для предупреждения изнашивания дома. Он обеспечивает функциональность конкретных объектов.

Работы, относящиеся к текущему ремонту и содержанию жилого помещения, регулирует постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 г. По условиям данного документа УК либо ТСЖ, осуществляя контроль за ремонтом и содержанием жилья, обязаны выполнять следующие мероприятия:

1. уборку общедомовых помещений согласно санитарным нормам;
2. работы по освещению общедомового имущества;
3. сбор бытовых отходов, их вывоз (своими силами либо с привлечением соответствующих фирм);
4. земельные работы на прилегающих к дому участках (озеленение);
5. поддержание в помещениях предписанной нормами температуры, а также процента влажности;
6. обеспечение мер пожарной безопасности;
7. своевременное осуществление планового и текущего ремонта;
8. подготовку общедомового имущества к использованию;
9. мониторинг общедомовых помещений для выявления нарушения норм либо условий, угрожающих здоровью, удобству и жизни людей.

Жильцы могут устроить собрание. Там представителям УК будет предложено взять на себя ответственность за определенные действия. Управляющая компания станет выполнять их в штатном режиме, а жильцы будут за это платить.

В случае, если подавляющее число жильцов отдаст свой голос «за» такую мысль, можно будет составить дополнительное соглашение с УК либо ТСЖ. В этом документе будут значиться указанные условия работы, а также сведения о платежах.

Когда у жителей изначально накопились дополнительные требования, оглашенные на общем собрании (где избирался метод управления домом и проходило голосование за конкретную УК), в договоре между фирмой и владельцами квартир такие моменты могут быть упомянуты сразу.

Капитальный ремонт общедомового имущества подразумевает реконструкцию/замену отдельных компонентов инфраструктуры жилого помещения. Его осуществляют также, когда заканчивается срок использования каких-либо объектов.

По условиям ЖК России капитальными считаются ремонтные работы, проводимые с:

• лифтовым оборудованием;
• инженерными системами;
• подвалом;
• кровлей;
• фундаментом;
• фасадом.

При проведении капитального ремонта речь идет только о полной замене сломанных компонентов и систем. Если упоминается лишь часть оснащения, это считается текущим ремонтом.

Допустим, капремонт – это полная замена системы холодного водоснабжения (в том числе внутриквартирных частей) либо кровли. Конечно, замена лифтов может вестись по одному. Это определяется большой стоимостью работ такого рода. Обновление всего лифтового оснащения, отслужившего свой срок, происходит по мере возможности.

Капремонт фасада подразумевает сразу ряд крупных мероприятий:

• покраску;
• утепление;
• ремонт балконных плит;
• замену подъездных окон.

Региональные власти имеют право дополнять список капитальных работ. С этой статьей расходов можно связать обустройство детской игровой площадки либо замену асфальтового покрытия на придомовой территории.

Каждый субъект РФ автономно продумывает дополнительные списки работ. Сведения об имеющемся перечне и его содержании можно получить в органе местного самоуправления.

Капремонт общедомового имущества возможен только при имеющемся решении собрания жильцов. На этом мероприятии они прорабатывают способ формирования фонда капремонта и последовательность проведения его разновидностей.

Мнение эксперта

Текущий ремонт - довольно спорное определение

В.А. Гассуль ,

канд. экон. наук, почетный строитель России, Санкт-Петербург

Самая трудная задача – это уточнение списка работ, которые могут проходить как текущий ремонт.

Госстрой России в письме от 12.12.2015 г. № 44010-ОГ/04 сообщил: самый общий список процедур по текущему ремонту содержится в Правилах и нормах технической эксплуатации жилфонда. Они были утверждены постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170. Коротко будем называть этот документ постановлением № 170.

Оно не носит законодательного характера. Этот документ применяется в качестве рекомендательного. Изучая постановление № 170, можно сделать определенные выводы.

1. Работы, относящиеся к текущему ремонту, не конкретизированы.

По каждой инженерной системе либо конструктивному компоненту здания содержится требование о восстановлении работоспособности либо ликвидации неисправностей.

Допустим, касаемо текущего ремонта фундаментов можно говорить о восстановлении и усилении поврежденных отрезков, о ликвидации местных деформаций. По отношению к ремонту систем отопления и водоснабжения говорится о необходимости восстановления рабочего состояния отдельных компонентов системы.

1. Не определены признаки, по которым можно отнести ту или иную работу к текущему ремонту.

По этой причине нужно обратиться к утвержденному Госстроем России «Методическому пособию по содержанию и ремонту жилфонда» МДК 2-04.2004. Будем называть его просто Методическим пособием. В нем говорится об одном из ключевых критериев отнесения работы к текущему ремонту: она должна носить плановый характер.

Текущий ремонт там определяется так: это ремонт, который производится в плановом порядке. Его цель – восстановить рабочее состояние (исправность) жилого дома, частично возобновить его ресурс. Делается это с помощью ремонта или замены его составных частей ограниченной номенклатуры (она предусматривается техническими документами).

Данное определение целиком соответствует практическим рекомендациям по текущему ремонту и содержанию общедомового имущества.

Распределение расходов на содержание общедомового имущества между жильцами

По условиям законов, регулирующих жилищную сферу, граждане совместно несут расходы по решению данной проблемы. Величина издержек отдельного жильца рассчитывается исходя из доли, которой гражданин владеет в общей собственности.

Часть 1 статьи 37 ЖК России говорит о том, что доля в праве общей собственности на общедомовое имущество находится в прямой пропорциональной зависимости от величины общей площади помещения, принадлежащего человеку. Доля в общедомовом имуществе определяется площадью квартиры. Право владения в данном случае подтверждается документами.

Для того чтобы найти долю конкретного гражданина, необходимо поделить площадь его недвижимости на общую площадь всей недвижимости МКД, исключая общую. 100 % (или 1) – это суммарная доля собственников недвижимости в доме, а также конечное число голосов, которыми они обладают (так говорится в части 3 статьи 48 ЖК России).

Допустим, в доме есть 8 помещений. Среди них 4 являются нежилыми, а остальные 4 – жилые (они не считаются общедомовыми). Площадь каждого помещения – 50 кв. м.

Суммарная площадь всех помещений – 400 кв. м. Чтобы найти долю хозяина отдельного помещения, нужно произвести следующий расчет: разделить площадь его жилища на суммарную площадь – 50/400=0,125 (12,5 % либо 125/1000).

Доля в общедомовом имуществе – это соотношение площади помещения гражданина к суммарной площади помещений всех жильцов. Если происходит расчет доли собственности жильца, те площади помещений, которые являются общедомовыми, во внимание не берутся.

Не предусмотрено каких-либо дополнительных коэффициентов, которые базируются на площади мест общего пользования: чердаков, коридоров, лестничных клеток и др. В расчетах не участвуют: габариты инженерных систем, площадь земельных участков и т. п. Все это оборачивается только тем, что общая сумма долей собственников помещений перестает быть равной 1 (100 %).

Расчет содержания общедомового имущества в 2017 г.

С 01.01.2017 г. в плату за содержание жилого помещения добавляются расходы на:

• водоотведение;
• электроэнергию на содержание общедомового имущества;
• воду (как холодную, так и горячую).

Для того чтобы новый алгоритм начисления платы был осуществлен в реальной жизни, Правительство разработало постановление от 26.12.2016 г. № 1498. Называется оно «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в МКД».

Этот нормативный акт модифицировал:

• Правила предоставления коммунальных услуг (утверждены постановлением Правительства от 06.05.2001 г. № 354);
• Правила содержания общего имущества в МКД (постановление Правительства от 13.08.2006 г. № 491);
• Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг (постановление от 23.05.2006 г. № 306);
• Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или ТСЖ либо ЖК или иным специализированным ПК договоров с ресурсоснабжающими организациями (постановление от 14.02.2012 г. № 124).

Новые изменения содержат:

• ситуации и алгоритм, при которых и по которым начисляется плата за коммунальные услуги на общедомовые нужды (ОДН);
• новые нормы покупки у ресурсоснабжающих организаций (РСО) коммунальных ресурсов, используемых ТСЖ, УК, ЖСК, ЖК для содержания общедомового имущества;
• ситуации и алгоритм, при которых и по которым в плату за содержание жилого помещения добавляется коммуналка, связанная с содержанием общедомового имущества.

С 01.01.2017 г. вода (как горячая, так и холодная), отведение сточных вод, а также электричество, идущие на содержание общедомового имущества, являются:

• или коммунальными услугами на ОДН;
• или коммунальными ресурсами на содержание общедомового имущества.

Какой пункт будет в силе, зависит от метода управления домом. Если речь идет о ТСЖ, УК, ЖСК, ЖК, это коммунальные ресурсы на содержание общедомового имущества. С 01.01.2017 г. плата за них по общим нормам относится к плате за содержание жилого помещения.

Вариант с коммунальными услугами на ОДН работает, когда жильцы:

• не претворили его в жизнь;
• для себя избрали непосредственное управление домом.

Во всех трех вариантах плата за ресурсы на содержание общедомового имущества входит в плату за коммуналку.

Отопление при любом раскладе является коммунальной услугой. Вне зависимости от того, как именно управляется дом, за него платят совокупно. Не идет разделения: платятся деньги за расход в жилом/нежилом помещении либо отопление использовалось в целях содержания общедомового имущества.

Люди рассчитываются за коммуналку на содержание общедомового имущества, когда осуществляют выплаты за содержание жилого помещения. Добавочные платежи на первых этапах не должны быть больше норм потребления коммуналки на ОДН (эти нормы разработаны субъектами РФ, берутся они по состоянию на 01.11.2016 г.).

Чтобы произошло первое включение, организовывать общее собрание и разрабатывать на нем соответствующее решение нет необходимости. После первого использования величину трат на коммунальные ресурсы необходимо рассчитывать, основываясь на нормах их потребления. Их обязаны утвердить компетентные органы субъекта России по алгоритму, определенному региональными законами. Срок для утверждения – до 01.06.2017 г. До этого момента нужно опираться на нормативы потребления коммунальных услуг на ОДН, принятые субъектами России по состоянию на 01.11.2016 г.

Нормативы на содержание общедомового имущества должны быть приняты на основании объема ресурсов, нужных для минимального списка услуг и работ, которые связаны с должным содержанием общедомового имущества. Реестр таких мероприятий утвержден постановлением Правительства от 03.04.2013 г. № 290.

Если список услуг и работ по содержанию общедомового имущества не отвечает минимуму, выходит за его границы, жильцы имеют право принять решение: внести в платежи за содержание жилого помещения расходы на покупку коммунальных ресурсов, которые выходят за рамки норм.

Чтобы скорректировать размер расходов на коммуналку, предназначенную для содержания общедомового имущества, жителям необходимо будет организовать собрание для вынесения общего решения.

Если же норматив разработан субъектом РФ и его величина жильцов устраивает, претензий нет, расходы на коммуналку нужно учитывать:

• в величине норматива, актуального на дату, когда была выставлена плата;
• без коррекции величины платы за содержание общедомового имущества;
• в платежах за содержание жилого помещения.

В конце концов доля трат на содержание общедомового имущества будет скорректирована.

Если в МКД есть ОДПУ, величину коммунального ресурса, который должен быть оплачен, необходимо определять по данным ОДПУ, вычитая объем, потребленный в нежилых помещениях по прямым соглашениям с РСО.

В случае если дом не оснащен ОДПУ, данный объем нужно рассчитывать по формуле, которая указана в подпункте «в» пункта 21 Правил № 124. Делается это на базе норматива потребления на содержание общедомового имущества.

Если исполнитель не должен вносить плату за коммунальный ресурс в полном объеме, он обязан оплатить коммунальный ресурс на содержание общедомового имущества:

• в размере разницы, образовавшейся между данными ОДПУ и всем объемом, за который должны внести плату потребители, или же
• в размере норматива потребления, если ОДПУ отсутствует.

Подобные варианты имеют место быть, допустим, когда:

• РСО использовала право на односторонний отказ от соглашения с исполнителем (пункт 30 Правил № 124);
• жильцы вынесли решение оставить ранее существовавший принцип предоставления и платежей за коммунальные услуги при изменении непосредственного управления (часть 18 статьи 12 Закона № 176-ФЗ).

Если дом управляется ТСЖ, УК, ЖСК, ЖК, потребитель платит за коммуналку, использованную в нежилом/жилом помещении. НА ОДН начисления не происходит. Коммунальный ресурс на содержание общедомового имущества надлежит оплачивать вместе с содержанием жилого помещения.

Отдельно от коммуналки, потребленной в жилых/нежилых помещениях, люди платят за услуги на ОДН, если они:

• не остановились на каком-либо методе управления;
• не претворили метод в жизнь;
• избрали .

Мнение эксперта

Расчет нормативов ОДН имеет слабые стороны

М.А. Булкин ,

председатель правления ТСЖ «ЖСК-65», г. Ковров

Нормативы одобряет субъект РФ. При этом он опирается на постановление Правительства от 23.05.2005 г. № 306. Однако данный документ совсем не берет в расчет нюансы различных категорий домов. А тонкостей становится все больше.

Главный показатель в расчетах – это площадь помещений общего пользования. Он оказался наиболее непонятным с точки зрения здравого смысла. Этот параметр не значится в документации подавляющего числа домов. Можно пустить громадные деньги на инвентаризацию жилого фонда, но этот не дает гарантии, что станет ясно, по какой причине законодатель определил непосредственную связь расходов на ОДН. И относятся ли лоджии и балконы к помещениям общего пользования? По постановлению Правительства России от 13.08.2006 г. № 491 лоджии и балконы считаются общим имуществом. Однако по регистрационным документам они являются собственностью жильцов. И люди пользуются ими единолично. В последнее время все чаще встречаются ситуации, когда УК заставляют осуществлять ремонт балконов отдельных квартир за счет остальных граждан.

Содержание общедомового имущества и контроль за его выполнением

Госконтроль за содержанием общедомового имущества относится к компетенции исполнительной власти: ее федеральных и субъектных органов. Делают они это в рамках своей компетенции, опираясь на законы России.

Владельцы помещений согласно пунктам соглашения либо учредительной документации ТСЖ, ЖСК, ЖК либо другого специализированного потребительского кооператива имеют право:

• осуществлять проверку качества, периодичности и объемов работ и услуг (в том числе экспертным методом);
• требовать от ответственных структур ликвидации обнаруженных недочетов;
• проверять своевременность и полноту такой ликвидации;
• получать от ответственных структур не позднее 5 рабочих дней с даты заявки сведения об объемах, списке, периодичности и качестве выполненных работ и/или предоставленных услуг. В соглашении этот срок может быть снижен.

Владельцы помещений облечены ответственностью за должное содержание общедомового имущества по условиям законодательных актов России.

Управляющие компании, а также те, кто выполняют работы и предоставляют услуги в случае непосредственного управления домом, отвечают перед жильцами за нарушение своих обязательств. Они несут ответственность за недолжное содержание общедомового имущества.

Управляющие компании являются по сути исполнителем, который привлекается владельцами квартир. На них по договору управления возлагается ответственность по обеспечению готовности:

• электрического, сантехнического, механического и прочего оснащения, расположенного в жилом помещении МКД и предназначенного для предоставления коммунальных услуг;
• к предоставлению коммунальных услуг внутридомовых инженерных систем, включенных в состав общедомового имущества.

Управляющие организации, которые выполняют работы и оказывают услуги в случае непосредственного управления МКД, отвечают перед владельцами квартир за нарушение своих обязательств. Они несут ответственность за должное содержание общедомового имущества по условиям законов России и по договору.

Постановление Правительства от 13.08.2006 г. № 491 утвердило также Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общедомового имущества ненадлежащего качества и/или с перерывами, превышающими установленную продолжительность (коротко – Правила изменения размера платы). Пункт 3 данных Правил свидетельствует: работы и услуги обладают ненадлежащим качеством, если они не отвечают требованиям:

• Правил предоставления коммунальных услуг гражданам;
• Правил содержания;
• иным условиям законов России и пунктам договоров.

Установленной длительностью перерывов в выполнении работ и предоставлении услуг выступает их максимальная продолжительность. Она определяется согласно требованиям Правил. Вместе с тем в договоре управления МКД может быть прописана меньшая длительность перерывов. Однако это не должно становиться причиной снижения качества ремонта и содержания общедомового имущества.

Ответственность за ненадлежащее содержание общедомового имущества

Управляющая компания и лица, которые выполняют работы и предоставляют услуги при непосредственном управлении МКД, отвечают перед жильцами за пренебрежение своими обязанностями. Они несут ответственность за недолжное содержание общедомового имущества. Так сказано в законах России и в договоре об управлении МКД. Правила устанавливают госконтроль за содержанием общедомового имущества. Его осуществляет исполнительная власть в лице своих федеральных и субъектных органов. Делается это в границах соответствующей компетенции согласно законам РФ.

Госжилинспекция – это уполномоченный орган исполнительной власти, который занимается региональным государственным жилищным контролем. Ее заботой являются обнаружение, пресечение и предупреждение нарушений различных требований. Они могут совершаться местными властными органами, органами государственной власти, ИП, гражданами и юридическими лицами. Органы Госжилинспекции имеют право осуществлять инспекционные проверки.

Инспекция по результатам проверок:

• оформляет протоколы об административных правонарушениях, которые связаны с пренебрежением обязательными требованиями;
• рассматривает дела о таких правонарушениях;
• принимает меры по предупреждению подобных инцидентов;
• отсылает в компетентные органы материалы, относящиеся к нарушениям обязательных требований, для того, чтобы решался вопрос о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений;
• выдает предписания о прекращении нарушений обязательных требований, о ликвидации обнаруженных недочетов, об организации мероприятий по обеспечению выполнения обязательных требований.

Если в процессе проверок обнаруживаются нарушения, виновным выдаются предписания об их ликвидации. По условиям статьи 23.55 Кодекса об административных правонарушениях России органами Госжилинспекции рассматриваются дела об административных правонарушениях, которые прописаны в статьях 7.21-7.23. Туда входят нарушение в сфере обеспечения населения коммунальными услугами, пренебрежение правилами ремонта и содержания жилых домов и/или помещений.

Ответственность наступает при:

• установлении низкого качества работ;
• при наступлении негативных последствий переустройства, значительно ухудшающих условия использования жилого помещения;
• обнаружении фактов пренебрежения требованиями разрешительного порядка переустройства, стандартами качества строительных и прочих услуг.

Законами РФ предусмотрена административная ответственность за недобросовестное содержание общедомового имущества.

Среди прочего, статья 7.22 КоАП говорит об административной ответственности в виде штрафа. Должностные лица должны будут заплатить 4–5 тыс. руб., юридические – 40–50 тыс. руб.

Госжилинспекция имеет право совершать представления о приостановлении либо аннулировании лицензии на деятельность УК. Это происходит, если физические и юридические лица при осуществлении своей профессиональной деятельности серьезно нарушают жилищное законодательство, касающееся содержания, ремонта и использования жилищного фонда.

Еще один момент: по условиям части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса жильцы на основании решения собрания могут в одностороннем порядке отказаться от выполнения договора управления МКД. Это возможно, когда УК пренебрегает условиями данного документа.

Конструкции, выполняющие ограждающую, несущую функцию;

Различные виды оборудования, расположенные в доме вне пределов квартир;

Земельный участок, где располагается дом, растения, которые на нем высажены, расположенные на нем элементы благоустройства.

Основные нормативные акты, регулирующие правоотношения в рассматриваемой сфере, — Жилищный кодекс, а также постановление правительства от 13.08.2006 № 491. В общем случае следует обращаться к положениям ЖК РФ. В вопросах содержания соответствующих объектов нужно читать уже указанное постановление правительства. Общее имущество многоквартирного дома характеризуется большим количеством нюансов в части пользования и содержания.

Изучим их.

Особенности пользования общедомовыми ресурсами

Собственники соответствующих помещений используют их в соответствии с федеральным законодательством РФ. Изменение величины общего имущества дома возможно исключительно с согласия всех владельцев данной инфраструктуры. Кроме того, возможна передача соответствующих помещений в собственность иных лиц. Главное, чтобы при осуществлении подобных правоотношений соблюдался критерий - общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме может перейти в пользование, только если данная процедура не нарушает прав и интересов граждан и организаций.

Земельные участки, на которых располагаются жилые объекты, могут передаваться в ограниченное пользование иным лицам. Если до принятия законодательства, регулирующего порядок использования общедомовых ресурсов, данные участки уже использовались кем-либо, доступ к ним не может быть запрещен. Новое обременение объекта устанавливается в соответствии с соглашением между владельцами квартир и лицом, который собирается задействовать участок. Возможные споры в рамках данных правоотношений разрешаются в судебном порядке.

Особенности содержания общедомовых объектов

Изучим теперь то, каким образом осуществляется содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с законами в сфере жилищного права РФ, владельцы квартир несут расходы на решение рассматриваемой задачи совместно. Доля данных издержек, приходящихся на конкретного собственника, определяется исходя из доли в принадлежащей человеку. Даже если собственник квартиры не проживает в ней, он тем не менее должен вносить плату за содержание общего имущества в многоквартирном доме. Если человек не пользуется лифтом, например, по той причине, что проживает на 1 этаже, то за соответствующий элемент инфраструктуры жилого объекта он должен платить.

Конкретный перечень мероприятий, составляющих содержание общих ресурсов в доме, зависит от характеристик конкретного жилого объекта, климатических условий, в которых он расположен. Как правило, в их состав входит:

Периодический осмотр имущества, который осуществляется владельцами квартир и иными ответственными лицами в целях выявления недоработок в структуре соответствующих объектов;

Обеспечение функциональности систем электроснабжения;

Проведение уборки и санитарно-гигиенической обработки помещений, земельного участка, на котором располагается дом;

Вывоз мусора и отходов, образующихся в результате работы фирм, которые пользуются различными помещениями в доме;

Применение мер пожарной защиты, предусмотренных законодательством РФ;

Уход за растениями, посаженными на земельном участке, который прилегает к дому;

Обслуживание элементов благоустройства, расположенных на соответствующей территории;

Осуществление объектов, подготовка их к эксплуатации в тот или иной сезон;

Реализация мероприятий, направленных на повышение энергоэффективности жилого дома.

Можно отметить, что в перечень мероприятий, формирующих содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, не входят:

Обеспечение функциональности дверей в принадлежащих жильцам квартирах — наружных и внутренних, окон;

Утепление балконов;

Замена стекол;

Уход за земельными участками, которые не входят в структуру общего имущества, включая посадку растений на нем.

Указанные задачи решаются собственниками квартир.

В число основных мероприятий, проводимых в рамках пользования общим имуществом, входит ремонт. Он может быть текущим и капитальным. Изучим его особенности.

Ремонт общедомовых объектов

Ремонт проводится в соответствии с решением собрания собственников. Текущий предназначен для предупреждения износа, а также поддержания функциональности объектов, о которых идет речь. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме включает замену или реконструкцию отдельных элементов инфраструктуры жилого помещения. Он также производится, если истекает срок эксплуатации соответствующих объектов.

Текущий (равно как и капитальный) ремонт общего имущества в многоквартирном доме может проводиться управляющими компаниями, если данная обязанность устанавливается на них решениями собственников. Участие в данных правоотношениях — исключительная компетенция владельцев квартир. Жильцы также устанавливают содержание и график выполнения работ по ремонту общих ресурсов в доме.

Отметим, что управляющие компании обязаны выполнять текущие и неотложные работы, необходимые в целях поддержания функциональности объектов, даже если договором с собственниками не установлено конкретного перечня соответствующих работ. Владельцы квартир в целях финансирования данных мероприятий формируют фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Рассмотрим его специфику.

Использование фонда общих денежных средств собственников квартир

Фонд, о котором идет речь, размещается на специальном счете. Открывается он в кредитно-финансовой организации, имеющей компетенции проводить соответствующие транзакции. Денежные средства, размещенные на отдельном счете и принадлежащие владельцам квартир, используются, таким образом, в целях проведения капремонта ресурсов.

Формирование соответствующего фонда осуществляется за счет взносов жильцов, а также пеней, начисляемых на данные суммы в порядке, установленном законом. В некоторых случаях возможно также начисление банком процентов за размещение денежных средств на счете, о котором идет речь. Фонд капремонта распределяется между собственниками квартир пропорционально величине их взносов.

Право собственности на данные денежные средства принадлежит владельцу конкретного жилого помещения. Если человек продает квартиру, то ее покупатель становится также собственником доли в фонде капремонта. Стоит отметить, что владельцы денежных средств на отдельном аккаунте не вправе использовать их в иных целях, кроме как для проведения капремонта общих ресурсов в доме.

Изучим теперь то, как проводятся мероприятия, в рамках которых собственники устанавливают правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Речь идет о заседаниях общего собрания владельцев квартир.

Заседание общего собрания владельцев квартир: особенности проведения мероприятия

Общее собрание собственников жилых помещений, в соответствии с законами в сфере жилищного права РФ - главный орган управления домом. Фактически оно одновременно является и заседанием, и потому, может рассматриваться как мероприятие. Собрание собственников имеет повестку дня и предполагает формирование перечня принятых решений посредством голосования.

Общее имущество многоквартирного дома — это объекты, которые в соответствии с итогами собрания владельцев квартир могут быть:

Реконструированы;

Дополнены хозяйственными постройками различного назначения;

Отремонтированы — в том числе при использовании фонда капремонта.

На заседании общего собрания владельцев квартир могут быть приняты решения:

О формировании фонда капремонта;

О величине взноса на капремонт — относительно минимального уровня;

О выборе гражданина, который будет открывать специальный счет соответствующего фонда и осуществлять операции на данном аккаунте;

О выборе банка, который будет обслуживать финансовые транзакции, связанные с проведением расчетов владельцев квартир с поставщиками услуг по содержанию общих ресурсов;

О получении ТСЖ, УК или иной компетентной организацией кредитов на проведение капремонта в доме;

Об оформлении поручительств на осуществление подобных финансовых операций;

О порядке использования прилегающего к дому земельного участка;

Об использовании объектов, входящими в общие ресурсы дома, сторонними лицами — например, в целях размещения рекламы;

О наделении полномочиями лиц, участвующих в подписании договоров на использование объектов;

О внедрении информационных систем в рамках взаимодействия собственников квартир, а также об определении лиц, имеющих право задействовать подобные технологические решения;

О порядке финансирования издержек, связанных с учреждением собраний с участием УК, ТСЖ или иной компетентной организации;

О выборе механизмов управления домом;

О необходимости проведения текущего ремонта имущества.

Изучим то, каким образом могут проводиться собрания, о которых идет речь.

Формы и порядок проведения собраний владельцев квартир

Рассматриваемое мероприятие может быть проведено:

В смешанной форме.

Нормативно-правовыми актами РФ также установлен порядок проведения рассматриваемого мероприятия. Прежде всего, в законе установлено то, с какой периодичностью должны проводиться собрания, устанавливающие то, каким образом владельцы дома используют общее имущество многоквартирного дома. Это очень значимый критерий с точки зрения эффективности управления соответствующими объектами.

Так, собрания, о которых идет речь, должны обязательно проводиться один раз в год, если иное не прописано локальными нормами, установленными владельцами квартир. Не считая основного собрания собственников, могут проводиться внеочередные мероприятия, связанные с обсуждением различных аспектов управления дома. Они могут инициироваться любым гражданином из числа владельцев квартир.

Общее собрание собственников признается легитимным в случае соблюдения кворума. В соответствии жилищными законами РФ, он должен составлять 50% от общего количества голосов. Если кворум не соблюден — проводится еще одно общее собрание.

Если какой-либо из владельцев квартир решил вынести на обсуждение вопрос, например, о том, каким образом должен проводиться текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, во внеочередном порядке, то он должен проинформировать других жильцов о своей инициативе за 10 дней до проведения соответствующего собрания. Человеку необходимо направить сведения о мероприятии соседям в письменном виде либо разместить сообщения о заседании собственников квартир на специальных стендах. В данном документе должны содержаться:

Сведения об инициаторе внеочередного собрания собственников;

Данные о форме проведения заседания;

Дата, место, а также время проведения мероприятия;

Основные вопросы на повестке дня собрания собственников;

Порядок изучения владельцев квартир с информацией, которая будет рассматриваться на заседании.

Владельцы квартир, обладающие 10% голосов и более на собраниях, могут обратиться в УК или ТСЖ с просьбой провести общее заседание. Данное обращение должно быть составлено в письменном виде и включать вопросы повестки дня. УК или ТСЖ в течение 45 дней после получения соответствующего документа, но не позднее чем за 10 дней до проведения общего заседания, должны проинформировать о соответствующем мероприятии жильцов.

Подобные инициативы также могут быть связаны с обсуждением нюансов, характеризующих проведение ремонта общего имущества в многоквартирных домах или, например, использование фонда капремонта. Инициатором соответствующего собрания может быть и сама управляющая компания или же товарищество собственников. При этом включаться в повестку дня могут быть вопросы, которые обычно находятся в компетенции собрания владельцев квартир.

Рассмотрим теперь то, каким образом принимаются решения собственников жилья.

Особенности принятия решений на собраниях собственников жилья

Как мы отметили выше, реализация мероприятий, связанных с содержанием общих ресурсов в доме, осуществляется исходя из итогов голосования на собрании владельцев квартир. Соответствующие решения принимаются собственниками в общем случае большинством голосов, но иногда требуется поддержка двух третей жильцов по тому или иному вопросу.

Особенности голосования на собрании владельцев квартир

Полезно будет изучить то, каким образом проводится голосование по вопросам, стоящим на повестке дня в рамках соответствующих собраний. Например, касательно таких процедур, как проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов или же расходования фондов, которые подлежат использованию в соответствующих целях. Голосование на собрании владельцев квартир может осуществляться лично или же через представителя, который действует на основании доверенности. Каждый собственник имеет количество голосов, пропорциональное его доле собственности на общие ресурсы в доме. Сведения о лицах, участвовавших в голосовании, фиксируются в владельцев квартир.

Итоги голосования в рамках собрания владельцев квартир фиксируются в специальных протоколах, являющихся официальными документами. Их составление и применение содержащихся в них положений может предполагать юридические последствия.

Оформление результатов собрания собственников

Копии соответствующих протоколов должны быть представлены уполномоченным гражданином в УК, ТСЖ или иную компетентную организацию в течение 10 дней после проведения собрания владельцев квартир. В свою очередь, УК, ТСЖ или другая структура в течение 5 дней после получения отмеченного документа должны направить протокол в регулирующие органы власти. Если данные госструктуры получают 2 и более источника соответствующего типа в течение 3 месяцев подряд, то они должны инициировать внеплановую проверку деятельности граждан, связанной с управлением домом. Например — если жильцы активно обсуждают то, какие услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома должны формировать мероприятия по содержанию соответствующих объектов, то компетентные государственные органы могут проверить то, насколько законны действия граждан в рамках разрешения подобных вопросов.

Владельцев квартир не должен содержать решений по вопросам, которые не включены инициаторами мероприятия в повестку дня. Об итогах заседания владельцев квартир жильцы информируются в течение 10 дней после оформления соответствующего документа. Как правило — посредством размещения на специальных стендах. Протоколы, фиксирующие итоги заседания владельцев квартир, хранятся в месте, которые определяют сами жильцы. Протоколы собрания собственников, регламентирующие то, каким образом должно использоваться общее имущество многоквартирного дома — это источники норм, обязательные для всех жильцов при условии, что вопросы, рассмотренные на повестке дня собрания, находились в компетенции соответствующего органа управления домом.

Решения, принятые по факту собрания владельцев квартир, могут быть обжалованы собственниками жилья в суде. Например, если кого-то из граждан не устроило то, каким образом определен порядок расходования средств на ремонт общего имущества многоквартирного дома без его участия, или же в том случае, если он голосовал против и считает свои права нарушенными. Обратиться в суд человек может в течение 6 месяцев с момента ознакомления с решением заседания владельцев жилья.

Таким образом, общее имущество собственников в многоквартирном доме должно использоваться с учетом интересов каждого жильца. Он вправе выражать их лично — на собраниях владельцев квартир или же в судебном порядке.

Содержание общих территорий дома — это большой список работ, которые проводятся в течение года. Составляется он, исходя из правил содержания жилья и нужд дома, на которые указали жильцы. Исполнять этот «список дел» предстоит управляющей компании. В этой статье мы расскажем о том, какие работы должны выполняться и что можно требовать от представителей УК дополнительно.

Что такое общедомовые территории?

Если упростить, то к общедомовым территориям относится все пространства многоэтажки за пределами вашей квартиры. Сюда относятся чердаки, подвалы, цоколи, земля под вашим домом и территория детской площадки с клумбами и зелеными насаждениями. В этой же группе конструкция дома, все инженерные коммуникации: водостоки, электрические сети, водопровод и канализация. К общедомовому имуществу также относится система пожаротушения и видеонаблюдения, если она имеется в доме.

Полезная информация: общее имущество дома — это не только траты на его содержание. Фасады дома тоже общее имущество, поэтому за размещение рекламы на них жильцы могут получать деньги на нужды дома.

Какие работы входят в содержание общедомового имущества

Чтобы узнать за что конкретно вы платите, загляните в квитанцию, которую присылает управляющая компания. работы, которые вы обнаружите там, входят в список, который был установлен в договоре с управляющей компанией и который она обязаны выполнять. Как правило к ним относится:

— поддержание исправного состояние всех сетей и инженерных конструкций;

Уборка помещений общего пользования (подъездов, лифтов, двора, общих балконов и лестниц);

— освещение во дворе и в подъезде;

Благоустройство двора;

Обеспечение всех норм безопасности в доме;

Вывоз мусора;

Поддержание комфортной температуры внутри дома.

Это основные виды работ, без которых обеспечить нормальное содержание дома невозможно. Полный список, который занимает не одну страницу, есть в ст.154 Жилищного кодекса РФ. Периодически этот список дополняется.

Несмотря на то, что список обширный, некоторые работы могут вносить жильцы. Для этого собирается общее собрание жильцов, на которое приглашают представителей УК. Вопрос о дополнительном виде работ выносят на голосование. если он одобрен протокол собрания подписывают жильцы и представители УК. Если какой — то подписи нет, то протокол недействителен и работы в список обязательных к исполнению не внесут.

Какие конкретно работы относятся к текущему ремонту?

Строка текущий ремонт — это также содержание многоквартирного дома. К нему относятся:

— плановое обслуживание всех инженерных сетей, подготовка к отопительному сезону, поддержание их исправности;

— ремонт разных элементов здания: ремонт фасадов, ликвидация трещин, восстановление козырьков и сливов, латочный ремонт крыши, замена окон и дверей в подъездах;

Замена лампочек и выключателей в подъезде;

— ремонт фрагментов дорожного покрытия в входных групп;

Косметический ремонт подъездов.

Существуют сезонные работы, которые редко выделяются в отдельную строку в квитанции. Это чистка крыш от снега и наледи, уборка территорий в теплый и холодный период, отделочные работы на фасадах дома и крышах, укрепление водостоков. В летний период — покраска детского оборудования, обработка деревьев и деревянных конструкций, санитарная обработка участков (покосы травы и обработка от вредителей).

Раздувать список бесконечно нельзя. Любое согласование работ с УК будет зависеть от тарифа, который опять же устанавливает УК по согласования с собственниками.

Прежде всего необходимо уточнить, что содержание общего имущества (ОИ) многоквартирного дома (МКД) - это комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома, техническому обслуживанию общих коммуникаций и технических устройств, санитарной очистке помещений дома и придомовой территории.

Такое определение вытекает из двух основополагающих нор­мативных актов, устанавливающих порядок содержания и техни­ческого обслуживания МКД: Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (Правила № 491), и Правил и норм техниче­ской эксплуатации ОИ МКД, утв. приказом Госстроя от 27.09.2003 № 170 (Правила № 170). В первом документе определяется под­робный состав ОИ МКД, управление которым осуществляется управляющей организацией (УО). Этот вопрос в особых коммен­тариях не нуждается, так как состав ОИ закреплен Жилищным кодексом.

• соблюдение характеристик надежности и безопасности дома;
• безопасность для жизни и здоровья граждан;
• сохранность имущества физических и юридических лиц;
• доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями;
• постоянную готовность и дееспособность всех инженерных ком­муникаций;
• поддержание архитектурного облика дома;
• соблюдение прав и законных интересов собственников жилья.

Правила № 491 также определяют состав работ по содержанию ОИ в зависимости от его конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния, природно-климати­ческих условий месторасположения дома. В них подробно рас­сматривается вопрос об обязанности собственников помещений по несению общих расходов на содержание и ремонт ОИ.

Правила № 491 определяют следующий состав работ по со­держанию ОИ:

• осмотр ОИ с целью выявления его некачественного содержания и угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
• освещение мест общего пользования;
• обеспечение нормируемой температуры в помещениях общего пользования;
• уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка, входящего в ОИ;
• сбор и вывоз бытовых отходов;
• содержание и уход за озеленением и благоустройством;
• подготовка к сезонной эксплуатации;
• текущий и капитальный ремонт.

Другой нормативный акт - Правила № 170 регламентирует решение следующих основных вопросов:

• организация технического обслуживания и текущего ремонта ОИ;
• содержание помещений и придомовой территории;
• техническое обслуживание и ремонт жилых зданий на различных территориях;
• особенности технического обслуживания и ремонта жилых зданий на различных территориях.

Подробное изложение всех технических и организационных задач, решаемых при эксплуатации МКД, представлено в Мето­дическом пособии по содержанию и ремонту ОИ МКД (МДК 2-04-2004), разработанном Росстроем.

Изложенный перечень общих требований к содержанию и ремонту ОИ МКД свидетельствует не только о большом объеме всестороннего решения задач технического блока, но и о влиянии этого блока на эффективность функционирования УО по обеспе­чению качества и надежности эксплуатации находящегося в ее управлении комплекса недвижимого имущества.

Структура содержания и ремонта ОИ МКД

Необходимо уяснить, что содержание ОИ МКД как обобщаю­щее понятие состоит из обеспечения содержания и техническо­го обслуживания домов.

В свою очередь, собственно содержание ОИ МКД включает работы:

• выполняемые при проведении технического осмотра отдельных элементов и помещений МКД;
• выполняемые при подготовке зданий к осенне-зимнему и весеннелетнему периодам;
• выполняемые при проведении частичных осмотров;
• по санитарному содержанию МКД;
• прочие.

(См. рисунок в приложенном файле - Структура комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда)

Техническое обслуживание выключает:

• аварийное обслуживание;
• технический надзор;
• проведение осмотров;
• подготовку к сезонной эксплуатации систем дома.

Обе составляющие единого понятия "содержание ОИ МКД" неразрывно связаны между собой, и функции, относящиеся к этим составляющим, осуществляются одной обслуживающей организа­цией. Разница только в объекте управления: в процессе содержа­ния ОИ МКД воздействие оказывается на состояние крыш, черда­ков, подвалов, фасадов, внешнее благоустройство, санитарное состояние, а в процессе технического обслуживания - на общие коммуникации, технические устройства и технические помещения.

Комплексный процесс содержания и ремонта ОИ МКД схема­тически изображен на рисунке. Эта структура позволит руково­дителям УО четко представить состав и последовательность вы­полнения работ, их взаимосвязь при обеспечении необходимого уровня содержания и ремонта МКД.

Большое значение в процессе функционирования УО имеет правильное, т. е. соответствующее нормативным актам, опреде­ление состава каждой работы, выполняемой ею как в процессе содержания МКД, так и при текущем и капитальном ремонте.

Однако состав многих работ, указанных в Правилах № 170, не во всем совпадает с составом этих работ, указанном в МДК 2-04-2004. Кроме того, практика показывает, что в приватизированных кварти­рах в связи с исключением из состава ОИ санитарно-технических приборов и квартирных разводок их обслуживание во многом осуществляется владельцами квартир. Некоторые работы в связи с заменой устаревшей арматуры и оборудования вообще не вы­полняются, например очистка сливного бочка от отложений, ремонт поплавка - шара, притирка пробочных кранов в смесителях и т. п.

Приведем основные работы, подлежащие выполнению в про­цессе осуществления функции содержания ОИ МКД.

Стены и фасады

Удаление элементов декора, представляющих опасность, от­бивка отслоившейся штукатурки и плитки, укрепление домовых номерных знаков.

Крыши и водостоки

Уборка мусора, удаление снега и наледи с кровли, прочистка внутренних и укрепление наружных водостоков, антисептирование и антипирирование деревянных конструкций, промазка фальцев.

Оконные и дверные заполнения

Установка недостающих рам, стекол и дверей, ремонт суще­ствующих.

Санитарная уборка

Ежедневная влажная уборка лестниц и площадок нижних двух этажей, то же еженедельно выше второго этажа, ежедневное мытье пола кабины лифта, ежемесячное мытье лестничных пло­щадок и маршей, ежегодное мытье окон, влажная протирка стен, дверей, плафонов, подоконников, отопительных приборов, поч­товых ящиков.

Санитарная очистка внутридомовой территории

Уборка контейнерных площадок, очистка урн, уборка снега, посыпка территории против наледи, подметание, уборка газонов, выкашивание травы.

Центральное отопление

Консервация и расконсервация системы, регулировка запор­ной арматуры, уплотнение сгонов, испытание системы и ее про­мывка гидропневматическим способом, отключение отопительных приборов при их течи.

Водопровод и канализация

Уплотнение сгонов, временная заделка свищей и трещин, прочистка люков и дворовой канализации, консервация и рас­консервация поливочной системы.

Электроснабжение

Замена ламп, снятие показателей домовых, групповых электро­счетчиков, проверка заземления, замеры сопротивления изоляции.

Аварийное обслуживание

Ремонт и замена сгонов на трубопроводах, смена участков трубопроводов до 2 м, установка бандажей и ликвидация засоров в трубах, замена неисправных участков электросети, ремонт электрощитов и замена плавких вставок. На практике ограничи­ваются устранением течи в системах отопления и водопровода путем отключения аварийного участка.

Рассматривая приведенный перечень работ по содержанию ОИ МКД совместно со схемой, приведенной на рисунке, можно сделать следующие выводы.

Работы непосредственно по содержанию ОИ МКД и его тех­ническому обслуживанию проходят под общим техническим над­зором в процессе общих и частичных осмотров практически одновременно и неразрывно друг с другом. То же происходит при подготовке к сезонной эксплуатации. Указанное обстоятель­ство должно учитываться руководством УО при организации работ по содержанию МКД.

УО, взявшие на себя непосредственное управление МКД и осу­ществляющие содержание дома собственными силами наемных работников, должны соблюдать основные технологические тре­бования при выполнении соответствующих работ.

Для каждого вида работ должна применяться технологиче­ская карта. Учитывая, что большинство работ связано со строи­тельной технологией, целесообразно использовать типовые технологические карты строительной отрасли с внесением в них необходимых корректировок, связанных с эксплуатацией кон­кретного МКД.

Технология производства работ должна предусматривать эффективные способы их выполнения и применение новых, со­временных, долгосрочных и экологически чистых материалов.

Особое внимание следует уделять подготовке к осенне-зимнему сезону МКД с централизованным теплоснабжением. Помимо основных работ по промывке и испытанию внутренней системы отопления и оборудования ИТП, необходимо утеплить дом, вос­становить разрушенную изоляцию трубопроводов и оборудова­ния, отремонтировать при необходимости помещения ИТП, по­красить трубопроводы, подготовить необходимую техническую документацию.

В деятельности УО наименее благополучным является процесс технического осмотра МКД. Нельзя утверждать, что осмотры во­обще не проводятся, но с большой долей вероятности можно говорить об отсутствии у большинства УО необходимой докумен­тации: журналов осмотра, оформленных актов, паспорта готов­ности объекта.

Следует указать, что плановые общие осмотры должны про­водиться два раза в год (весной и осенью). В процессе этой ра­боты осуществляется осмотр здания в целом, включая конструк­ции, инженерное оборудование и благоустройство.

Плановые частичные осмотры предусматривают осмотр от­дельных элементов здания и проводятся по графику.

Внеочередные (внеплановые) осмотры производятся после явлений стихийного характера, например, в Санкт-Петербурге после обильного и длительного снегопада зимой 2009-2010 гг. возникла необходимость внеочередного осмотра кровли.

Все затраты по содержанию ОИ МКД входят в состав платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения, произво­димой собственниками и нанимателями квартир в МКД.

Совершенно очевидно, что от организации содержания МКД и рационального использования финансовых ресурсов, посту­пивших от жильцов для покрытия соответствующих затрат, будет в значительной степени зависеть эффективность функциониро­вания УО, которая управляет МКД.

К текущему ремонту относятся следующие основные виды работ.

Фундаменты

Устранение местных деформаций, усиление и восстановление поврежденных участков фундаментов, отмостки, входов в под­валы.

Стены и фасады

Герметизация стыков, ремонт и окраска фасадов, заделка и восстановление архитектурных элементов.

Перекрытия

Смена отдельных элементов, заделка швов и трещин.

Крыши

Усиление стропил, антисептирование и антипирирование, за­мена водостоков, ремонт гидроизоляции и утепления.

Оконные и дверные заполнения

Смена и восстановление отдельных элементов.

Лестницы, балконы, козырьки

Восстановление или замена отдельных участков.

Полы

Замена и восстановление отдельных участков.

Внутренняя отделка

Восстановление отдельных участков в подъездах, технических помещениях.

Центральное отопление

Восстановление работоспособности отдельных участков си­стемы отопления путем их замены.

Водопровод, канализация и горячее водоснабжение

Замена и восстановление работоспособности отдельных участ­ков той или иной системы.

Электроснабжение

Замена и восстановление работоспособности электроснаб­жения здания, включая электроплиты, до внутриквартирных устройств.

Вентиляция

Восстановление работоспособности системы, включая венти­ляторы.

Мусоропроводы

Восстановление работоспособности всех устройств системы.

Внешнее благоустройство

Ремонт и восстановление участков тротуаров, проездов, отмостки, площадок, навесов для мусоросборников.

Специальные общедомовые технические устройства

Восстановление элементов и частей технических устройств по регламентам заводов-изготовителей. Работы выполняются специализированной организацией по договору с УО, которая управляет домом. К числу технических устройств относятся лиф­ты, ПЗУ, антенны и т. п.

Более подробный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в МКД 2-04-2004.

Руководители УО при проведении текущего ремонта должны следовать определенным правилам.

• Во-первых, текущий ремонт должен выполняться без прекращения обслуживания здания, в т. ч. всеми видами энергоресурсов. От­ключаться могут только отдельные участки энергосистем, на кото­рых производятся восстановительные работы.
• Во-вторых, основанием для определения потребности в текущем ремонте и его объемах должны служить результаты плановых общих технических осмотров.
• В-третьих, текущий ремонт должен производиться в плановом по­рядке, затраты на него должны отражаться в смете доходов и расходов.

К сожалению, в большинстве УО указанные правила не вы­полняются. Это объясняется не только недостаточным профессио­нализмом руководителей УО, но также во многих случаях их стремлением к бесконтрольному использованию денежных средств, предназначенных для проведения текущего ремонта, так как от­чет в этом случае производится только за расходование финан­совых ресурсов, но не за выполнение конкретных запланирован­ных работ.

Такое сложившееся на практике положение дел с планирова­нием, организацией и проведением текущего ремонта значитель­но снижает эффективность функционирования УО.

Необходимо напомнить, что плата за текущий ремонт произ­водится собственниками и нанимателями квартир в МКД и вели­чина этой платы выделена, как правило, отдельной строкой в кви­танции об оплате. Это уже предопределяет возможность всесто­роннего анализа эффективности использования затрат на текущий ремонт и выявления конкретных источников ее повышения.

Капитальный ремонт жилищного фонда

Капитальный ремонт не продлевает срок службы здания, так как он определяется по наиболее долговечным элементам, кото­рые не заменяются во время его проведения.

Капитальный ремонт предусматривает замену одной, несколь­ких или всех систем инженерного оборудования, а также приве­дение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.

К капитальному ремонту можно отнести модернизацию жилых зданий. Модернизация здания заключается в обновлении исполь­зуемых материалов и инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами. Сущ­ность модернизации жилищного фонда состоит в улучшении его потребительских качеств путем повышения уровня благоустрой­ства, а также приведения зданий в соответствие с функциональ­ными требованиями путем применения современных строитель­ных конструкций и материалов.

Изложенные понятия позволяют в практическом планирова­нии и производстве подразделить капитальный ремонт на ком­плексный и выборочный.

Комплексный капитальный ремонт - это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования с их модернизацией. Он включает работы по всему зданию или его отдельным секциям, при этом возмещается физический и функ­циональный износ.

Выборочный капитальный ремонт - это ремонт с полной или ча­стичной заменой отдельных конструктивных элементов здания для полного возмещения их физического и частично морального износа.

При этом физический износ означает ухудшение технических и эксплуатационных показателей здания, а моральный (функцио­нальный) - постепенное отклонение эксплуатационных показа­телей от современного уровня технических требований по экс­плуатации зданий.

В настоящее время УО имеют дело только с выборочным ка­питальным ремонтом, именно так его классифицирует Фонд со­действия реформированию ЖКХ. Выборочный капитальный ремонт домов, находящихся в управлении УО, производится без рассе­ления домов.

УО может выполнять капитальный ремонт находящихся в ее управлении домов за счет трех источников финансирования:

• использования предоставляемых субсидий;
• собственных средств УО за счет специальных сборов по решению общего собрания;
• финансирования из бюджета региона.

В первых двух случаях денежные средства для оплаты работ находятся на расчетном счете УО. В третьем случае оплату работ может производить администрация, но только после подписания УО акта о выполнении работ.

Таким образом, во всех случаях УО имеет в своем распоря­жении действенный стимул для обеспечения качества и сроков выполнения работ по капитальному ремонту. Однако не все УО умело используют это обстоятельство.

Для руководителей УО планирование и проведение капиталь­ного ремонта является серьезным испытанием на профессионализм. Строительные работы - это особая отрасль, требующая знаний не только технологии их производства, но и специфики организации и взаимоотношений между производителями отдельных видов работ, между ними и заказчиками (в данном случае УО).

УО должна готовиться к капитальному ремонту заранее, не менее чем за год. Изложенный материал дает общее представле­ние об этом виде ремонта.

Начинать следует с обследования дома, составления дефек­тивной ведомости и определения необходимых объемов работ. При выполнении этой работы следует руководствоваться следу­ющими действующими нормативными актами:

• Правила оценки физического износа жилых зданий - ВСН 53-86(р);
• Положение по техническому обслуживанию жилых зданий -ВСН 57-88 (р);
• Положение об организации и проведении реконструкции объ­ектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р).

В указанных документах приведены сроки продолжительности эксплуатации различных элементов жилых зданий до капитально­го ремонта. В случае когда срок службы отдельных элементов дома менее нормативного, планировать их капитальный ремонт при нормальных условиях эксплуатации не имеет смысла.

На основании выявленных объемов работ составляется смета на их производство. Составление сметы необходимо поручить специ­ализированной организации или опытным специалистам-сметчикам.

Для оплаты работ по составлению сметы для капитального ремонта должны быть определены финансовые ресурсы в смете доходов и расходов УО на планируемый год. При проведении ка­питального ремонта с использование субсидий эти затраты должны войти в сводную смету, что предопределяет их возврат УО в той или иной форме. Об этом надо напомнить составителям сметы, которые должны стоимость ее разработки включить в смету. При проведении капитального ремонта за счет бюджета субъекта РФ следует поступать таким же образом. Однако регионы часто не оплачивают стоимость проектно-сметных работ. При проведении капитального ремонта за счет собственных средств УО затраты на разработку сметы оплачиваются также за счет этих средств.

Наличие сметы - необходимое условие для включения дома в план по капитальному ремонту за счет централизованных ис­точников, составляемый в регионе. Смета нужна и для составле­ния договора с подрядчиком при проведении капитального ре­монта за счет средств УО, и для оценки собственных финансовых ресурсов УО в определенный период времени.

Руководители УО часто проявляют недальновидность и не планируют затраты на разработку сметы до окончательного ре­шения о включении дома в план по капитальному ремонту за счет централизованных источников. В результате или дом не попадает в этот план, или руководитель УО срочно нанимает специалиста, который за короткий срок и повышенную плату разрабатывает смету, но она не включается в сводный расчет. В таких случаях недооценка руководителем УО фактора своевременности состав­ления сметы по капитальному ремонту дома нанесет УО опреде­ленный ущерб.

Еще одним важным фактором, влияющим на эффективность работы УО при проведении капитального ремонта, является гра­мотное заключение договора с подрядчиком. Обычно использу­ются типовые, проверенные юристами тексты договора. Ошибки, как правило, могут быть не в тексте, а в установлении срока окон­чания работ и графике их производства.

В практике встречаются случаи, когда точный срок окончания работ фактически не обозначен.

ПРИМЕР В договоре указанно, что подрядчик должен закончить работы в течение шести месяцев с момента перечисления заказчиком (УО) денежных средств на аккредитив для оплаты работ, но не позднее 1 ноября. Заказчик перечисляет деньги на аккредитив 1 июня, т. е. для выполнения работ к намеченному сроку осталось всего пять месяцев. В этом случае подрядчик считает, что шестимесячный срок для производства работ истекает 1 декабря, а заказчик ссылается на оговорку "не позднее 1 ноября". Подобные казусы свидетельствуют не в пользу руководителя УО, подписавшего подрядный договор.

Более серьезные ошибки могут быть допущены при согласо­вании графика производства работ, являющегося неотъемлемой частью договора. Например, при капитальном ремонте внутрен­них санитарно-технических систем МКД график производства работ должен быть составлен по каждому подъезду, что позволит обеспечить более четкий контроль за сроками и качеством про­изводства работ.

Особое внимание должно быть обращено на график работ по ремонту фасада дома. Ремонт производится, как правило, с лесов, которые создают большие неудобства жильцам нерасселенного дома: пыль, грязь, трудность проветривания, возможность про­никновения с лесов в квартиру и т. п. Это обусловливает поста­новку перед подрядчиком задачи скорейшего окончания работ и снятия лесов. На домах с несколькими подъездами и большим периметром фасада сделать это возможно только при давно из­вестном и применяемом на практике методе работы по захваткам, т. е. работы охватывают, например, фасад по двум подъездам, после чего переносятся на другие подъезды (захватки), а леса с первой захватки снимаются. Именно так, с учетом интересов жильцов дома, должен составляться график производства работ. Кстати, это отвечает и интересам подрядчика, так как при грамот­ной организации работ позволяет обойтись меньшим количеством дорогостоящих лесов.

Однако известны случаи, когда подрядчик, пользуясь отсут­ствием у заказчика знаний и опыта в производстве строительных работ, подписывал у руководителя УО график совершенно дру­гого характера.

ПРИМЕР При ремонте фасада одного шестиэтажного жилого дома, общая протяженность периметра которого составляет 700 погонных метров, график предусматривал установку лесов по всему периметру дома (длина более полукилометра!) и последовательное выполнение раз­личных видов работ (промывка и окраска стен, смена водостоков и отливов и т. п.) с использованием установленных лесов. Такая орга­низация работ могла быть оправданна при наличии у подрядчика не менее 8-10 комплексных бригад с необходимыми материально-техни­ческими ресурсами и одновременной работой этих бригад на доме. Практически леса простояли более полугода по всему периметру дома, создавая значительные неудобства жильцам в течение столь длительного периода.

Весьма важным является вопрос контроля со стороны УО за качеством, сроками и организацией работ по капитальному ремон­ту дома. Руководитель УО должен понимать, что в его руках нахо­дится такой весомый рычаг воздействия на подрядчика, как финан­совые ресурсы для оплаты работ. Он должен не просить, а требовать у подрядчика качественного и своевременного выполнения работ, не ограничиваться общением с прорабом, а вызвать на объект при необходимости руководителя подрядной организации, представи­телей районного жилищного агентства, администрации района и надзорных органов. При этом не надо бояться испортить отноше­ния, их надо выстраивать на деловой основе, отстаивая интересы УО. Упомянутые руководители и представители не преминут при неблагоприятном стечении обстоятельств упрекнуть руководителя УО в отсутствии обращений в их адрес.

Необходимо отметить, что руководитель УО при планировании и производстве капитального ремонта с использованием бюджет­ных средств находится под определенным давлением администра­ции района или города, от которой зависит включение дома в план работ. За освоение бюджетных средств отвечает администрация, которая в конце отчетного периода практически не позволит руководителю УО не оплачивать выполненные работы при нали­чии определенных недоделок и низком качестве. Учитывая это обстоятельство, руководитель УО должен уже с момента подпи­сания подрядного договора проявлять настойчивость в выполне­нии его требований подрядчиком, памятуя о том, что в конце срока окончания работ это будет сделать значительно сложнее.

Капитальный ремонт является самым дорогостоящим видом работ, исчисляемым, как правило, миллионами рублей. От его ка­чественного выполнения зависит дальнейшая эксплуатационная устойчивость МКД, а следовательно, и величина затрат на его со­держание и комфортность проживания в доме. Именно эти пока­затели характеризуют в первую очередь эффективность работы УО.

Ремонт, выполняемый в квартирах по заявкам жильцов и за их счет, относится к одному из видов разрешенной хозяйственной деятельности УО.

Этот ремонт производится в домах, находящихся в управлении УО, силами наемных работников или эксплуатирующей организа­ции. Как правило, это небольшие ремонтные работы, доход от которых не оказывает существенного влияния на экономические результаты работы УО. Однако организация в доме силами УО оперативного выполнения необходимых ремонтных работ в квар­тирах обеспечивает комплексный подход к содержанию и ремон­ту МКД, создает жильцам дополнительные удобства и способству­ет их более тесной связи с правлением и инженерными службами.

В заключение следует подчеркнуть, что надлежащее содер­жание и ремонт жилищного фонда - это одна из основных задач УО, качество выполнения которой и затраченные при этом фи­нансовые и материальные ресурсы в значительной степени ха­рактеризуют эффективность функционирования любой органи­зации, в управлении которой находится МКД.

При этом концентрированное изложение в статье основных требований, предъявляемых нормативными актами к содержанию и ремонту жилищного фонда, может стать практическим посо­бием в успешном решении задачи.

По материалам журнала "Управление многоквартирным домом"

Файлы

• Структура комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда (16.2 KB)

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ ОТ 13.08.2006 N 491. ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ И ПРАВИЛ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО КАЧЕСТВА И(ИЛИ)С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ

(ред. от 06.05.2011)

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ
СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
И ПРАВИЛ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ
РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО
ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО
КАЧЕСТВА И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ
УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ

В соответствии со статьями 39 и 156 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:
1. Утвердить прилагаемые:
- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме;
- Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
2. Признать утратившими силу:
- Постановление Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2004 г. N 89 "Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 8, ст. 671);
- Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 32, ст. 3339).
3. Министерству регионального развития Российской Федерации утвердить до 1 октября 2006 г. положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома и внесении в нее необходимых изменений, форму указанной инструкции, а также методические рекомендации по ее разработке и применению.
4. Министерству юстиции Российской Федерации представить в установленном порядке в Правительство Российской Федерации проект постановления Правительства Российской Федерации, предусматривающий внесение изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", касающихся порядка внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о правах на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации утвердить до 1 октября 2006 г. порядок определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества.
6. Установить, что действие подпункта "г" пункта 24 и пункта 25 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных настоящим Постановлением, распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г.
7. Установить, что:
- границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления до 1 июля 2007 г.;
- границы кварталов, микрорайонов, земли публичного пользования определяются красными линиями в соответствии с градостроительным, земельным и жилищным законодательством Российской Федерации, а также обеспечивается государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме до 1 июля 2008 г.
8. Установить, что разъяснения о применении правил, утвержденных настоящим Постановлением, дает Министерство регионального развития Российской Федерации.

Председатель Правительства
Российской Федерации
М.ФРАДКОВ

Утверждены
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 13 августа 2006 г. N 491

Настоящие Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - общее имущество).