Использовать жилое помещение по назначению. Использование жилого помещения не по прямому назначению. Запрет производственной деятельности

жилой помещение неприкосновенность выселение

Одним из важнейших средств правового регулирования жилищных отношений является установление пределов осуществления и ограничения права на жилые помещения.

В качестве общего правила ГК РФ установил правило, согласно которому собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц (п. 2 ст. 209). С середины 90-х гг. ликвидированы количественные и стоимостные пределы объектов права собственности граждан.

Вместе с тем снятие неоправданных пределов осуществления права собственности не дает повода говорить о беспредельной свободе осуществления прав собственности. В любом обществе существуют объективно необходимые пределы и ограничения. По справедливому выражению Г.Ф. Шершеневича, "осуществление права собственности, ничем не стесненное, способно весьма вредно отразиться на интересах прочих членов того же общества, на интересах самого общества" Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Издание бр. Башмаковых, 1911. С. 247..

Анализируя сущность пределов и ограничений права на жилые помещения, как представляется, следует остановиться на различиях этих двух категорий. В литературе часто можно встретить смешение данных понятий Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. М., 1997. С. 41.. Между тем они не равнозначны. Безусловно, оба понятия говорят об определенных границах, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Однако природа этих границ весьма различна. Представляется, что, говоря о пределах, законодатель указывает только на закон (или как минимум на нормативный правовой акт). Рассматривая ограничения, законодатель отсылает к основанной на законе воле собственника или иного пользователя жильем и субъекта, вступающего с ним в соглашение, либо к воле судебных органов. Пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены нормативным правовым актом; ограничения же субъективны, потому что зависят от основанной на законе воли субъектов или судебных органов. Поскольку пределы осуществления права объективны, постольку ограничения права также возможны только в этих пределах.

Изложенное позволяет назвать пределы общими основаниями стеснения права, а ограничения - частными.

Стеснения владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащими каким-либо субъектам, могут быть трех видов:

во-первых, законодательные - пределы, установленные федеральными законодательными и иными нормативными правовыми актами;

во-вторых, судебные - ограничения, вызванные оспоримостью права на жилье;

в-третьих, договорные - ограничения, обусловленные соглашением сторон.

Спектр законодательных пределов осуществления права на жилые помещения достаточно широк и включает в себя как общие пределы, относящиеся к любому имуществу, так и пределы права, касающиеся недвижимого имущества, среди которых особо следует выделить пределы, непосредственно обусловливающие права собственников жилых помещений.

Общие пределы осуществления права собственности, относящиеся к любому имуществу, закреплены в ст. 209 ГК РФ, где говорится о том, что осуществление права собственности не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц.

К пределам осуществления прав, касающихся пользователей недвижимого имущества, следует отнести пределы, относящиеся к осуществлению прав на земельный участок как таковой либо являющийся составной частью другого объекта. Российское земельное законодательство устанавливает строго целевое назначение земельных участков исходя из состава земель и целей получения их в пользование.

Специального упоминания заслуживают пределы, непосредственно касающиеся осуществления прав пользователей жилых помещений. Законодатель, устанавливая пределы осуществления права собственности в отношении любого имущества, исходит из принципа "можно делать со своим имуществом все то, что не нарушает права других субъектов". Регламентируя отношения, связанные с недвижимостью в жилищной сфере, этот принцип проецируется и на пользование жилыми помещениями. Как следует из ст. 209 ГК РФ и прямо указывается в ст. 17 ЖК РФ, осуществление права пользования жилым помещением не должно нарушать права и охраняемые действующим законодательством интересы других лиц, т.е. пределы обусловливаются основанными на закрепленных в законодательстве правах и интересах субъектов гражданского права.

В ст. 17 Кодекса воспроизведена норма п. 2 ст. 288 ГК РФ, устанавливающая назначение жилых помещений: они предназначены для проживания граждан. В отличие от ЖК 1983 г. (ст. 7), Кодекс в данном случае не делает акцент на том, что жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Это вполне логично. Во-первых, само содержание понятия «жилое помещение» предполагает, что жилым может являться только такое помещение, в котором граждане могут проживать постоянно. Во-вторых, фактически проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, обладая конституционным правом на свободу передвижения.

Как и ранее, не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (подобная норма в несколько иной редакции содержалась в ч. 2 ст. 7 ЖК 1983 г., затем соответствующий запрет был установлен в п. 3 ст. 88 ГК РФ). На практике данный запрет нередко толковался расширительно и распространялся также на иные виды предпринимательской и профессиональной деятельности. Поэтому Кодексом введена еще одна новелла - разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при одновременном наличии двух условий: а) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях; б) если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы, иные требования законодательства.

Например, непосредственно по месту жительства могут работать предприниматели, труд которых связан преимущественно с интеллектуальной деятельностью -- сбором и анализом информации, созданием научных и литературных произведений, подготовкой произведений к опубликованию, программированием, бухгалтерским учетом и аудитом, репетиторством и т.п., а также частные нотариусы и адвокаты.

В то же время некоторые юристы справедливо обращают внимание на то, что Кодекс не раскрывает понятие «промышленное производство» в целях жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия. В связи с этим на практике могут возникнуть сложности при решении вопросов об отнесении какого-либо вида деятельности к промышленному производству. Поэтому предлагается в дальнейшем установить в ст. 17 Кодекса (путем внесения в нее изменения) основные признаки промышленного производства в целях жилищного законодательства.

Исходя из положений ч. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ, следует полагать, что в нежилых помещениях дома, нежилом доме в целом могут быть размещены учреждения, осуществляющие функции некоммерческого характера, коммерческие организации, занимающиеся торговлей, оказанием бытовых услуг населению и т.п. при соблюдении требований, установленных жилищным, градостроительным, экологическим законодательством, законодательством о пожарной безопасности и др. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. С. 53.

Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

Судебные ограничения права на жилье возникают в случаях оспоримости права на жилье, т.е. когда право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о расторжении или изменении договора найма, купли-продажи, мены, о признании недействительным обмена жилыми помещениями. В случае таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение правомочие распоряжения будет ограничено.

Договорные стеснения права собственности на жилые помещения возможны и тогда, когда субъекты гражданско-правовых отношений налагают ограничения на одну из сторон соглашения при заключении договоров ипотеки, пожизненного содержания с иждивением, найма, поднайма жилья и некоторых других.

По общему правилу, установленному ст. 346 ГК РФ, передача жилого помещения в залог не лишает залогодателя права распоряжаться им. Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором. Например, договором о залоге может предусматриваться, что залогодатель не вправе распоряжаться заложенным жилым помещением, либо может быть установлен запрет на совершение некоторых актов распоряжения (допустим, залогодатель не вправе совершать сделки, влекущие переход права собственности).

Ограничения права собственности возможны и при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, предусмотренного § 4 гл. 33 ГК РФ, согласно которому собственник вправе произвести отчуждение жилища, при этом плательщиком ренты и должником по другим обязательствам, вытекающим из такого договора, становится приобретатель, т.е. налицо обременение приобретенного жилья. Кроме того, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

При заключении договора найма жилого помещения собственник, как заключивший соглашение, так и приобретший жилье после заключения договора найма, если иное не предусмотрено соглашением сторон, может быть ограничен или вообще лишен права пользования жилым помещением на срок действия договора. В таком случае право использовать жилище имеется у нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или прекращения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

С изменениями и дополнениями от:

I. Общие положения

1. Настоящие Правила определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах (далее - жилые помещения).

2. Жилым помещением признается изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

3. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

4. Жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

5. Право пользования жилым помещением имеют:

наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем, - по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования;

наниматель и члены его семьи - по договору найма специализированного жилого помещения;

собственник жилого помещения и члены его семьи;

член жилищного или жилищно-строительного кооператива и члены его семьи.

6. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с настоящими Правилами.

II. Пользование жилым помещением по договору социального найма жилого помещения

7. Право пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения возникает на основании договора, заключенного (в письменной форме) в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Правительством Российской Федерации.

8. В многоквартирном доме наниматель и члены его семьи имеют право пользования общим имуществом в этом доме.

9. В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:

а) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя . На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется;

б) сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда - все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;

в) разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;

г) осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем, в порядке и на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;

д) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель имеет иные права, предусмотренные законодательством .

10. В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:

г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования пункта 6 настоящих Правил;

ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством ;

з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

законодательством .

11. Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права пользования жилым помещением.

III. Пользование жилым помещением по договору найма специализированного жилого помещения

12. Специализированные жилые помещения предназначаются:

для проживания граждан на время работы, службы, обучения;

для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома;

для временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него;

для временного проживания граждан в связи с непригодностью жилого помещения для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг;

для проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами;

для временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите;

для проживания граждан в связи с избранием на выборные должности либо назначением на государственную должность.

13. В качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель пользуется также общим имуществом в многоквартирном доме.

14. В качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель обязан:

б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования пункта 6 настоящих Правил;

д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

е) производить текущий ремонт жилого помещения;

ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора найма специализированного жилого помещения в соответствии с законодательством ;

з) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

и) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

к) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством .

15. При пользовании специализированным жилым помещением наниматель не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

16. Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности по пользованию специализированным жилым помещением.

IV. Пользование жилым помещением в многоквартирном доме собственником жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи

17. Собственник жилого помещения в многоквартирном доме (далее - собственник) пользуется жилым помещением по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.

18. В качестве пользователя жилым помещением собственник пользуется также общим имуществом в многоквартирном доме.

19. В качестве пользователя жилым помещением собственник обязан:

б) обеспечивать сохранность жилого помещения;

в) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

г) нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;

д) своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.

Собственник несет иные обязанности, предусмотренные законодательством .

20. Члены семьи собственника имеют равные с ним права пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

21. Дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

V. Пользование жилым помещением по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования

22. В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:

а) вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;

б) разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов;

д) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

е) производить текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования.

Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством .

25. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права пользования жилым помещением.

VI. Ответственность за несоблюдение Правил пользования жилыми помещениями

26. Нарушение настоящих Правил влечет ответственность в соответствии с законодательством.

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА
Понятие жилищного права. Общие положения жилищного права
- Право граждан на жилищ
- Понятие жилищного права
- Предмет и метод жилищного права
- Основные принципы жилищного права
Жилищное законодательство
- Система жилищного законодательства
- Жилищное и гражданское законодательство: соотношение
- Действие жилищного законодательства во времени
- Применение жилищного законодательства по аналогии
Жилищные правоотношения
- Понятие и виды жилищных правоотношений
- Объект и субъекты жилищных правоотношений
- Основания возникновения жилищных правоотношений
- Содержание жилищных правоотношений
Жилое помещение как предмет жилищных правоотношений
- Понятие жилого помещения, требования к жилому помещению
- Виды жилых помещений
- Назначение жилого помещения. Пользование жилым помещением
Жилищный фонд
- Понятие и виды жилищного фонда
- Государственный учет жилищного фонда
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение
- Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
- Документы, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое
- Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое
- Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое
Переустройство и перепланировка жилого помещения
- Понятие переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
- Документы, представляемые для согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
- Процедура согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
- Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
- Последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
ПРИОБРЕТЕНИЕ ГРАЖДАНАМИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ЧАСТНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ
Право частной собственности на жилые помещения
- Понятие и особенности права частной собственности на жилые помещения. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих лиц
- Договор купли-продажи как основание приобретения жилых помещений в частную собственность
- Договор мены как основание приобретения жилых помещений в частную собственность
- Договор дарения как основание приобретения жилых помещений в частную собственность
- Договор ренты как основание приобретения жилых помещений в частную собственность
Вещные права на жилые помещения лиц, не являющихся собственниками
- Права на жилое помещение членов кооператива до выплаты паевого взноса
- Права на жилые помещения членов семьи собственника жилого помещения
- Права на жилые помещения бывших членов семьи собственника
- Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
- Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением
- Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением
Оформление прав на жилое помещение и сделок с ним
- Форма сделок, направленных на приобретение жилых помещений в частную собственность
- Государственная регистрация прав на жилое помещение и сделок с ним
- Государственная регистрация обременений (ограничений) жилого помещения как объекта недвижимого имущества
Общее имущество собственников в многоквартирном доме
- Право собственности на общее имущество собственников в многоквартирном доме
- Имущество, относящееся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме
- Порядок определения и приобретения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
- Правомочия собственников общего имущества в многоквартирном доме и содержание такого имущества. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
- Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Содержание общего имущества в коммунальной квартире
ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ГРАЖДАН ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ
Предоставление жилого помещения по договору социального найма
- Понятие и особенности договора социального найма жилого помещения
- Основания предоставления жилых помещений по договору социального найма
- Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
- Права, обязанности и ответственность наймодателя, нанимателя и членов семьи нанимателя по договору социального найма
- Поднаем жилого помещения и правовой статус временных жильцов
Предоставление жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
- Понятие и особенности договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
- Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
- Пользование жилыми помещениями по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
- Права, обязанности и ответственность сторон по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
- Права и обязанности членов семьи нанимателя по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
Предоставление специализированных жилых помещений
- Понятие и виды специализированных жилых помещений
- Понятие и особенности договора найма специализированного жилого помещения
- Основания и особенности предоставления специализированных жилых помещений
ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ
Изменение жилищных правоотношений
- Изменение жилищных правоотношений при изменении договора социального найма жилого помещения
- Изменение жилищных правоотношений при вселении и выселении из жилого помещения членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
- Обмен жилыми помещениями, предоставленными на основании договора социального найма
Прекращение жилищных правоотношений
- Основания прекращения жилищных правоотношений
- Прекращение жилищных правоотношений при расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи
- Прекращение жилищных правоотношений при расторжении договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и выселении нанимателя и членов его семьи
- Прекращение жилищных правоотношений при расторжении договора найма специализированного жилого помещения и выселения нанимателя и членов его семьи
ЖИЛИЩНЫЙ КОНТРОЛЬ (НАДЗОР). ОТВЕТСТВЕННОСТЬ В ЖИЛИЩНОМ ПРАВЕ
Правовое регулирование жилищного контроля (надзора)
- Российское законодательство о жилищном контроле (надзоре)
- Общие положения о жилищном контроле (надзоре)
- Порядок проведения жилищного контроля (надзора)
Общая характеристика ответственности за нарушение жилищного законодательства
- Специфика ответственности в жилищном праве
- Гражданско-правовая ответственность в жилищном праве
- Административная ответственность в жилищном праве
УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
Управление многоквартирными домами
- Общие положения об управлении многоквартирными домами
- Способы управления многоквартирным домом
- Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений
- Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
- Совет многоквартирного дома
- Создание условий для управления многоквартирными домами
Управление многоквартирным домом, осуществляемое товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
- Понятие и особенности товарищества собственников жилья, порядок создания товарищества собственников жилья
- Права и обязанности товарищества собственников жилья в сфере управления многоквартирным домом
- Органы управления и контроля товарищества собственников жилья
- Правовое положение членов товарищества собственников жилья
- Особенности правового статуса жилищных и жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов
- Особенности управления многоквартирными домами товариществом собственников жилых помещений и специализированными потребительскими кооперативами
Управление многоквартирным домом, осуществляемое управляющей организацией
- Правовой статус управляющей организации в сфере управления многоквартирными домами
- Лицензирование деятельности управляющей организации по управлению многоквартирными домами
- Договор управления многоквартирным домом
ОПЛАТА ЖИЛЬЯ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
- Структура и размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- Особенности внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Назначение жилого помещения. Пользование жилым помещением

В статье 17 ЖК РФ установлено целевое назначение жилого помещения : жилое помещение предназначено для проживания граждан.

В пункте 39 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что под использованием жилого помещения не по назначению следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), т.е. фактическое превращение жилого помещения в нежилое.

В то же время согласно ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.). Различные категории граждан могут заниматься профессиональной деятельностью в домашних условиях: научные работники, писатели и т.п. К таким гражданам также отнесены адвокаты, выбравшие в качестве формы свой деятельности адвокатский кабинет. Согласно п. 6 и 7 ст. 21 Федерального закона от 31.05.2002 № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с их согласия, а также жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма - с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом.

Интересен вопрос о том, возможно ли указание в качестве места нахождения юридического лица адреса жилого помещения. В ЖК РФ нет правовой нормы, которая бы разрешала или запрещала регистрацию юридического лица по адресу жилого помещения, т.е. по месту жительства гражданина. Согласно п. 2 ст. 45 ГК РФ место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа. В соответствии с п. 2 ст. 8 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа, в случае отсутствия такого исполнительного органа - по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности. Таким образом, единоличный исполнительный орган создаваемого юридического лица (например, директор) вправе указать в учредительных документах в качестве адреса места нахождения юридического лица местонахождение постоянно действующего исполнительного органа, то есть адрес своего места жительства.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). К промышленному производству можно отнести деятельность по выпуску продукции с помощью станков и другого механического оборудования, связанную с превышением санитарно-гигиенических норм, которые недопустимы в жилых помещениях. Промышленные производства должны находиться в специально построенных для этих целей зданиях и располагаться в допустимых санитарных зонах от жилых домов.

Эта норма получила развитие в ст. 288 ГК РФ: размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в разряд нежилого.

Если жилое помещение используется не по назначению, это влечет расторжение договора жилищного найма и выселение нанимателя и членов его семьи (ст. 83 и 91 ЖК РФ, ст. 687 и 688 ГК РФ).

Согласно ст. 293 ГК РФ использование собственником своего жилья не по назначению может повлечь его принудительное изъятие. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, или систематически нарушает права и интересы соседей, либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушении, а если они влекут разрушение помещения, назначить соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей либо использовать его не по назначению, равно как и без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств, из суммы которых будут вычтены расходы на исполнение судебного решения.

Кроме того, за использование жилых помещений не по назначению гражданина могут привлечь к административной ответственности в виде штрафа в размере от 1000 до 1500 руб. на основании ст. 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» КоАП РФ.

В соответствии с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями».

Право пользования жилым помещением имеют: наниматель жилого помещения по договору социального найма жилого помещения и члены его семьи; наниматель по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования и граждане, постоянно проживающие с нанимателем; наниматель по договору найма специализированного жилого помещения и члены его семьи; собственник жилого помещения и члены его семьи; член жилищного или жилищно-строительного кооператива и члены его семьи.

Правила устанавливают, что указанные лица обязаны обеспечивать его сохранность, бережно относиться к жилому дому, жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жилым помещением, правила пожарной безопасности, содержать в чистоте и порядке жилые помещения, соблюдать чистоту и порядок в местах общего пользования дома, своевременно производить ремонт жилого помещения, не допускать совершения в жилом помещении действий, приводящих к порче помещений либо нарушающих нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях. Собственник, наниматель или иной пользователь жилья в многоквартирном доме не вправе без разрешения соответствующих органов осуществлять переустройство и (или) перепланировку квартиры, устанавливать дополнительное отопительное или иное оборудование и т.д.

Вопрос 141. Объекты жилищных прав. Жилые помещения: виды, назначение и пределы использования, пользование жилым помещением. Жилищный фонд.

Объектами жилищных прав являются жилые помещения (ст. 15 ЖК). Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК):

Жилой дом, часть жилого дома;

Квартира, часть квартиры;

Комната.

Жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК). Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями (утв. постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25).

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК, ЖК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 18 ЖК).

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ст. 19 ЖК). В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

-частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

-государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ;

-муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

-жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

-специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

-индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

-жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Жилищный фонд подлежит государственному учету. Порядок такого учетаопределен постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию, которая сопровождается оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям.

Вопрос 147. Особенности рассмотрения споров об определении порядка пользования жилым помещением. Необходимость определения порядка пользования жилым помещением появляется, как правило, в тех ситуациях, когда между собственником или нанимателем и членами семьи (бывшими

§ 2 Пределы осуществления и ограничения прав на жилые помещения Одним из важнейших средств правового регулирования любых отношений, в том числе и связанных с жилыми помещениями, является установление пределов осуществления и ограничения права.Вопрос о пределах

Глава 2. ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД Статья 15. Объекты жилищных прав 1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания

Статья 15. Объекты жилищных прав 1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной

Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу 1. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением

Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены

Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением 1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом,

Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма 1. Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения.2. Наниматель жилого помещения

Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением Переход права собственности на занимаемое по договору социального

2. Пользование жилым помещением собственником и членами его семьи По своей природе жилищное право имеет комплексный характер, сочетающий административно-правовые и гражданско-правовые нормы. Причем ядром его являются нормы гражданского права, поскольку жилищные

4. Пользование жилым помещением по договору социального найма Предоставление жилых помещений по договору социального найма направлено на реализацию одного из основных прав, предусмотренных Конституцией РФ, - права граждан на получение жилья бесплатно или за доступную

Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными

6. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или

51. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или

54. Размер платы за пользование жилым помещением Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (ст. 156 ЖК РФ).Размеры платы за

Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Все помещения, находящиеся в жилищном фонде, независимо от формы собственности должны использоваться их собственниками или нанимателями по прямому назначению. Собственниками являются граждане, у которых жилые помещения находятся в собственности. Они имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими. В отличие от собственников наниматели проживают в жилых помещениях на правах владения и (или) пользования. Жилое помещение может использоваться собственником (нанимателем) как для личного проживания, так и для проживания членов его семьи. К членам семьи относятся проживающие вместе с собственником (нанимателем) жилого помещения его супруг, а также дети и родители данного собственника (нанимателя). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи собственника (нанимателя), если они вселены им в качестве членов его семьи.

Законодатель разрешает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности. Она допускается, если гражданин проживает в нем на законных основаниях, то есть является его собственником (нанимателем) или членом семьи собственника (нанимателя). В этом помещении он должен быть зарегистрирован. Например, адвокат может устроить в одной из комнат квартиры, в которой проживает, свой кабинет. Предприниматель, занимающийся пошивом одежды, может изготавливать ее на дому по индивидуальному заказу граждан. При осуществлении гражданами такой деятельности предъявляются требования о недопустимости нарушений прав и законных интересов других граждан. В жилых помещениях, где будут заниматься профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельностью, должны соблюдаться санитарные, технические и противопожарные нормы. Не должно быть вибраций стен, шумов, превышающих допустимые нормы, загрязнения воздуха вредными веществами, которые создадут неблагоприятные условия для жизни и здоровья других жильцов квартиры или квартир в многоквартирном доме.

Не допускается размещение в многоквартирных и других жилых домах промышленных производств. Промышленными производствами являются предприятия, выпускающие продукцию с помощью станков и другого механического оборудования, и их деятельность связана с превышением санитарно-гигиенических норм, которые недопустимы в жилых помещениях. Промышленные производства должны находиться в специально построенных для этих целей зданиях и располагаться в допустимых санитарных зонах от жилых домов.

Допускается размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения или организации непромышленного характера после перевода такого помещения в нежилое. В нежилых помещениях жилых домов могут находиться торговые, бытовые и иные предприятия, учреждения или организации, не относящиеся к промышленным производствам.

Проживающие в жилом помещении граждане имеют равные права и обязанности при его использовании. При этом они должны соблюдать права и законные интересы других лиц, проживающих в этом помещении, а также соседей многоквартирного и жилого дома.

Дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Однако переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

При нарушении прав граждан во время пользования жилым помещением они могут требовать устранения таких нарушений от других лиц, проживающих вместе с ними, в том числе от собственников и нанимателей данных помещений. В случае если такие нарушения не будут устранены, граждане, чьи права нарушены, могут обратиться за их защитой в суд. Наши юристы и адвокаты предоставят Вам юридическую помощь при разрешении данного конфликта.

При пользовании жилыми помещениями граждане должны прежде всего ориентироваться на Правила пользования жилыми помещениями. Жильцы также не должны нарушать правила содержания и эксплуатации жилых помещений, соблюдать требования противопожарной безопасности и санитарно-гигиенические требования. Порча жилого помещения и находящегося в нем оборудования, самовольное их переоборудование либо использование жилого помещения не по назначению является административным правонарушением. Виновные в таких действиях могут быть предупреждены или оштрафованы на сумму от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда из расчета один МРОТ - сто рублей. За самовольную перепланировку жилых помещений на виновного налагается штраф в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда. Дела об административных правонарушениях граждан в отношении жилых помещений рассматривают органы государственной жилищной инспекции, которые осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от формы собственности. Они состоят из Главной государственной жилищной инспекции РФ и ее органов в субъектах РФ.