Конституционное решение дельтакредит по оспариванию продажи закладной. Другие отзывы о банке «ДельтаКредит. Эффективнее собственных решений

Выбирая банк с целью получения кредита, многие клиенты ориентируются не только на конкретные цифры в договоре, но и на репутацию банка, масштаб его деятельности, наличие отделений в шаговой доступности. Но может случиться так, что с таким трудом выбранная кредитная организация продаст закладную, и клиент окажется «под крылом» совсем другого банка. Стоит ли беспокоиться? С какой целью банки продают друг другу закладные? Об этом рассказывают специалисты ГК «МИЦ». Для начала стоит рассказать, что же представляет собой закладная. Закладная - это, по сути, именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя на недвижимость. Залогодержателем, само собой, выступает банк, выдавший кредит. Так как закладная представляет собой ценную бумагу, она может быть передана или продана другому лицу, как физическому, так и юридическому. И случаи таких продаж в современных реалиях - отнюдь не редкость. Банки делают это для пополнения своих оборотных средств, привлекая дополнительные средства для выдачи кредитов. Передача же прав по закладной представляет собой передачу другому банку права залога на недвижимость, а также обязательств по выплате средств, взятых в кредит. Как правило, продажа закладной осуществляется через год-полтора после её оформления. При передаче закладной банк не обязан спрашивать разрешение у клиента, он лишь обязан уведомить его о смене залогодержателя и сообщить реквизиты нового банка. Если же клиент не был письменно уведомлен о смене залогодержателя, то вся ответственность за просрочки и иные неблагоприятные последствия ложится на нового залогодержателя. Заемщик даже вправе вносить платежи в тот же банк, в котором изначально получал кредит. Банк может попросить клиента вносит средства на счет другой кредитной организации, однако он вправе отказаться от этого. Но стоит помнить о том, что внося средства через старый банк в самый последний момент, клиент рискует заработать просрочку, ведь деньги через посредника могут идти несколько дней. И хотя такая задержка произойдет не по вине заемщика, зачем создавать лишние проблемы и повод для разговора с кредитным инспектором? Также особо стоит упомянуть способ извещения о смене залогодержателя. Это должно быть заказное письмо с печатью кредитной организации, но никак не звонки, СМС или письма на электронную почву. Уже известны случаи мошенничества, когда злоумышленники отправляли заемщикам письма с новыми реквизитами, на которые доверчивые граждане начинали переводить платежи, в итоге образовывая серьезную просрочку по кредиту. По словам специалистов ГК «МИЦ», лучше всего лично убедиться в смене залогодержателя, позвонив своему кредитному инспектору или посетив отделение банка, где был выдан кредит. Условия же погашения кредита при продаже закладной изменяться не могут. Сумма ежемесячных платежей, сроки погашения - все это, а также иные принципиальные моменты, указанные в договоре, должны оставаться неизменным. По идее, в договоре можно даже прописать условие о невозможности продажи накладной другим лицам и кредитным организациям, однако банки редко соглашаются менять типовой текст соглашения и вносить в него подобные пункты. Как итог, можно сказать, что в принципе заемщику не о чем беспокоиться, даже если его закладную продали несколько раз. Конечно, в сети Интернет можно найти неприятные истории, связанные с такими переходами, однако они единичны и связаны, как правило, с ошибками в работе кредитной организации, которые легко можно оспорить в суде. «Даже если ваша закладная была передана другому банку, причин для беспокойства нет, - комментирует руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. - Никто не вправе изменять условия погашения, текст договора или какие-то другие принципиальные моменты. Для клиента, по сути, все остается по старому, измениться может лишь номер счета, на который будут переводиться средства, и то только с согласия самого клиента. Если же вы являетесь клиентом крупного банка, то, скорее всего, с такой ситуацией вы даже не столкнетесь, так как таким организациям нет нужды привлекать дополнительные средства для выдачи кредитов».

Обычно будущие заемщики, выбирая ипотечный банк, обращают внимание не только на условия, но и на репутацию самого банка: насколько он известный и крупный. Но радость от удачного выбора может быть недолгой: нередко банки продают закладные друг другу. Для чего это делается и чем грозит заемщику?

За полтора года ипотеки кредит Александра «продавали» дважды. Каждый раз он узнавал об этом по-разному, но всегда неожиданно. Уже через полгода после оформления ипотеки ему пришло письмо, в котором говорилось, что его закладная продана другому банку. Едва заемщик успел открыть счет в новом банке, как ему позвонили от бывшего банка-кредитора и попросили внести оплату: оказалось, что кредит Александра снова продан, на этот раз обратно, изначальному кредитору. Менеджер удивилась, что заемщик этого не знает, и спросила, не приходило ли ему смс-сообщение о перепродаже закладной.

Как нас «продают»

Случаи, когда банки продают ипотечные закладные друг другу, встречаются по мере развития в России ипотеки все чаще: это экономически выгодно, таким образом они пополняют свои оборотные средства. Происходит это, конечно, не поштучно. Формируется и продается целый портфель закладных на определенную сумму. Причем формироваться и продаваться такие портфели могут сколь угодно долго, неограниченное число раз на протяжении срока кредитования этих заемщиков. Стоит заметить, что продаются чаще всего именно длительные кредиты, прежде всего ипотечные: они оформляются на срок 10-20 лет, а за это время может случиться многое, от изменения финансовой политики банка до прекращения его работы на российском рынке.

«Покупка и продажа закладной банками стали обыденным делом, это позволяет банку привлекать дополнительные денежные средства для выдачи последующих кредитов, что поддерживает ликвидность, – говорит руководитель департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости Home estate Мария Иванова. – Продажа закладной, как правило, осуществляется через год после ее оформления и регистрации. И, в конечном счете, закладная продается государственным, окологосударственным и крупным финансовым корпорациям».

Первый сюрприз, который ждет заемщика в случае продажи банком его закладной, это факт: спрашивать разрешение у него об этом намерении банк действительно не обязан. Об этом говорит статья 382 Гражданского кодекса РФ: «Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона». При этом «для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором». Это самое «иное» договором, конечно, не предусмотрено: в случае ипотечных кредитов договор составляют юристы банка. Правда, в добросовестном банке заемщика должны предупредить о возможности продажи его закладной.

В случае, когда закладная уже продана, банк обязан уведомить об этом заемщика. Причем прислать не смс-сообщение, как в упомянутой истории, а заказное письмо. «В соответствии с действующим законодательством, в частности, проштудировав закон “Об ипотечном кредитовании”, мы увидим, что продажа ипотечной закладной третьему лицу должна сопровождаться обязательным письменным уведомлением заемщика», – говорит директор Северной филиальной сети ООО «Александр Недвижимость» Михаил Гаврилов. Кроме того, об этом говорит все та же 382 статья ГК: «Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору». А статья 385 ГК уточняет, что «должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу».

Условия не изменятся

Несмотря на всю серьезность процедуры переуступки прав требования, сам заемщик при этом рискует немногим. «Должнику смена владельца закладной существенными неприятными последствиями не грозит: для него ничего не меняется, и обслуживающим банком остается тот банк, который изначально сформировал закладную, – объясняет Мария Иванова. – Когда должник погашает ипотеку, закладная отзывается обслуживающим по кредиту банком в течение двух недель, и обременение снимается. При этом клиент в любой момент может обратиться в свой банк, в котором оформлял ипотеку, с требованием разъяснить ему, кто сейчас является владельцем закладной».

Проще говоря, заемщик вправе и дальше продолжать вносить ежемесячные выплаты в тот банк, в котором он изначально брал ипотечный кредит. Для многих этот момент очень важен: заемщики выбирают ипотечный банк не только по размеру ставки и прочим условиям, но и по удобству внесения дальнейших взносов, то есть по количеству его отделений в городе, близости их расположения от дома или работы или по тому, насколько они обычно заполнены. С другой стороны, банк сам может попросить заемщика вносить выплаты в новый банк, который теперь владеет закладной. Впрочем, заемщик вправе отказаться.

Не могут с переменой банка измениться и условия кредита, который брал заемщик. Эти условия, прописанные в договоре при оформлении ипотечного кредита, остаются неизменными на весь срок кредитования, вне зависимости от того, кому и когда банк продаст закладную (и продаст ли вообще). Если в договоре идет речь о переменной ставке или о фиксированной ставке на определенный срок, эти условия также остаются неизменны. При возникновении конфликта ссылаться можно, например, на 384 статью ГК РФ: «Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права». Также стоит помнить о 386 статье ГК РФ: «Должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору».

Подводные камни – проблемы должников

Оставляя за собой право вносить выплаты новому банку-кредитору через отделения прежнего банка-кредитора, заемщик, с одной стороны, снимает с себя лишние проблемы, с другой – навлекает, поскольку ежемесячный взнос, в случае его внесения в последний расчетный день, может «идти» несколько дольше. Если раньше он сразу попадал к адресату, то теперь ему предстоит окольный путь, через посредника. Все это может привести к образованию просроченной задолженности. И хотя правда в итоге будет на стороне заемщика, осадок, как говорится, останется.

Стоит побеспокоиться в случае перепродажи закладной и тем заемщикам, которые стремятся сформировать положительную кредитную историю. Дело в том, что разные банки сотрудничают с разными бюро кредитных историй. Если изначальный банк-кредитор и новый банк-кредитор сотрудничают с разными бюро, информация о выплатах заемщика, скорее всего, перестанет поступать в базу данных. Этот вопрос, также как и предыдущий, решается в каждом случае отдельно.

Также юристы советуют внимательно отнестись к уже упомянутому 1 пункту статьи 385 Гражданского кодекса РФ, который гласит: «Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу». То есть никакие смс-сообщения, звонки или даже письма, если они не имеют печатей кредитной организации, не являются основанием для того, чтобы заемщик бросался платить новому кредитору. Нередки случаи мошенничества, когда излишне доверчивый заемщик начинал платить взносы на счет преступников, накапливая в ничего не подозревающем банке-кредиторе крупную задолженность. Эксперты советуют заемщикам при получении каких-либо признаков продажи их кредита зайти в отделение изначального банка-кредитора и выяснить все на месте, получить письменные доказательства продажи закладной и только после этого предпринимать какие-то действия, будь то решение все оставить как есть или открыть счет у нового кредитора и платить отныне ему.

Если же произошла форс-мажорная ситуация, и банк, в котором заемщик брал ипотечный кредит, обанкротился, у должника нет другого выхода, кроме как перейти на обслуживание нового кредитора. «В случаях, если обслуживающий банк обанкротился или вывел свой бизнес из региона, должнику придется обслуживаться для осуществления платежей по указанному обязательству в филиалах и отделениях нового владельца закладной, – говорит Мария Иванова. – Но поскольку при продаже закладной разрешения на сделку от заемщика не требуется, то и пожелания по новому владельцу закладной также не учитываются. Поэтому, если должнику неудобно обслуживание в новом отделении, по большому счету, это проблема клиента».

Чтоб вас не «продали»

Фактически, обезопасить себя от возможности быть «проданным» у заемщика нет. Теоретически невозможность перепродать кредит может быть прописана в кредитном договоре, который заключается при оформлении ипотеки, но, по словам юристов, банки не идут на такое условие. Им проще вовсе не заключить договор с таким клиентом, чем переписывать типовые условия, которые при этом ограничивают возможности банка в управлении активами.

С другой стороны, есть один интересный момент. Дело в том, что в портфель, который пойдет на продажу, попадают не любые кредиты. Обычно это «качественные» кредиты, по которым заемщики исправно вносят ежемесячные выплаты, без просроченных платежей. Банк, который такой портфель покупает, всегда проверяет, что именно он покупает: «плохие» кредиты с проблемными заемщиками никому не нужны. Поэтому такие заемщики обычно на весь срок кредитования остаются тяжкой ношей банка, выдавшего им ипотечный кредит.

Еще одна возможность сократить шансы быть «проданным» – брать ипотеку в крупных банках, такие реже продают свои закладные, им и без того хватает оборотных средств. С другой стороны, сегодня, в условиях мировой экономической напряженности, именно небольшие банки, желая удержаться на плаву, способны предложить самые приятные условия кредитования.

Михаил Гаврилов, директор Северной филиальной сети ООО «Александр Недвижимость»:

Ипотечные закладные – это относительно новый для России банковский инструмент, некая ценная бумага. Банки используют ее продажу для извлечения финансовой прибыли, а также для частичного хеджирования своих рисков. Данная практика в нашей стране не является очень распространенной, однако в дальнейшем она будет развиваться, и объемы продаж ипотечных закладных возрастут.

Фактически ничем продажа ипотечной закладной заемщику не грозит. Во-первых, потому что данная практика не особо распространена, а во-вторых, потому что покупателями ипотечных закладных в основном выступают российские банковские организации. Если покупатель – иностранное лицо, то, чисто гипотетически, у заемщика могут возникнуть проблемы с досрочным погашением кредита при срочной продаже квартиры из-под залога.

Существующие на сегодня способы оплаты через терминалы банков, а также с использованием компьютерной системы «банк-клиент» сводят к минимуму все неудобства, связанные с оплатой денег в банк, расположенный даже в другом регионе Российской Федерации.

Сергей Козлов, генеральный директор АН «Бекар»:

Продажа и покупка ипотечных закладных является распространенной практикой большинства банков, поскольку для банка, который приобретает закладные, подобная покупка – выгодное вложение денег. Стоит отметить, что продажа ипотечной закладной другому банку не влияет на заемщика и не влечет за собой никаких негативных последствий. Обычно заемщиков заранее оповещают о работе банка с перепродажами, поэтому на момент заключения договора заемщик знает, чего можно ожидать от банка в будущем.

Чаще всего после перехода закладной в другой банк заемщик получает обязательное письменное уведомление о том, что его закладная продана, но в редких случаях к заемщику обращаются с просьбой о подписании договора с новым банком.

Если банк продал закладную другому банку, отделения которого расположены очень неудобно, заемщик, погашающий досрочно ипотеку, вынужден ждать, пока придет закладная обратно. Но даже в этом случае срок ожидания обычно не превышает неделю.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 24-КГ13-4

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

Председательствующего Горшкова ВВ., судей Гетман Е.С. и Асташова СВ.

Рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску ООО «КИТ Финанс Капитал» к Емтыль Ф.Р., Емтылю Ю.М. об обращении взыскания на имущество, взыскании суммы долга, процентов и пеней, по встречному иску Емтыль Фа<...> Р., Емтыля Ю.М. к ООО «КИТ Финанс Капитал» о восстановлении срока исковой давности, признании недействительным договора об ипотеке дома с земельным участком, признании права собственности на 1А доли жилого дома и земельного участка за Емтыль Ф.Р. как супружеской доли и уменьшении доли собственности Емтыля Ю.М. до 14 доли

По кассационной жалобе представителя ООО «КИТ Финанс Капитал» Лазаревой Н.В. на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 18 мая 2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 17 августа 2012 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С, выслушав объяснения представителя ООО «КИТ Финанс Копитал» Лазаревой Н.В., поддержавшей доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

ООО «КИТ Финанс Капитал» обратилось в суд с иском к Емтыль Ф.Р., Емтылю Ю.М. об обращении взыскания на имущество, взыскании суммы долга, процентов и пеней.

В обоснование иска указало, что 24 октября 2007 г. между ОАО «КИТ Финанс Инвестиционный банк» и ответчиками заключен кредитный договор, согласно которому банк предоставил заемщикам кредит в размере <...> руб. для личных целей сроком на 180 месяцев. В обеспечение исполнения обязательств были заложены жилой дом и земельный участок общей площадью 785 кв. м, расположенные по адресу: Республика <...>. По кредитному договору имелось шесть случаев нарушения заемщиками сроков оплаты ежемесячных платежей. По требованию от 18 июня 2009 г. о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору задолженность ответчиками погашена не была.

16 декабря 2010 г. в соответствии с договором купли-продажи закладных, обеспечивающих исполнение кредитных обязательств, все права по кредитному договору перешли от ОАО «КИТ Финанс Инвестиционный банк» в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал».

Истец просил суд взыскать солидарно с ответчиков задолженность в размере <...> руб., обратить взыскание на предмет ипотеки - жилой дом и земельный участок общей площадью 785 кв. м, расположенные по указанному адресу, определить начальную продажную цену заложенного имущества в размере <...> руб., а также взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> руб.

Ответчики Емтыль Ф.Р. и Емтыль Ю.М. предъявили встречный иск к ООО «КИТ Финанс Капитал» о признании недействительным договора об ипотеке дома с земельным участком, признании права собственности за Емтыль Ф.Р. на 1/2 доли жилого дома и земельного участка как супружеской доли и уменьшении доли Емтыля ЮМ. в доме до 1/2 доли.

В обоснование встречного иска указали, что жилой дом является единственным жильем для них и их несовершеннолетних детей, в связи с чем для заключения договора залога требовалось согласие органа опеки и попечительства, которое получено не было. Указанное имущество является совместно нажитым, вследствие чего доля Емтыль Ф.Р. в нем должна составлять не менее половины. Просили признать 1/2 доли дома и земельного участка супружеской долей Емтыль Ф.Р., а также признать недействительным договор об ипотеке, восстановив срок исковой давности.

Решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 18 мая 2012 г. с ответчиков в пользу истца взыскана солидарно задолженность по кредиту, проценты за пользование кредитом и пени в размере <...> руб. <...> коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> руб. Этим же решением суда жилой дом с надворными постройками и земельный участок, расположенные по адресу: Республика <...> признаны совместным имуществом супругов Емтыль Ф.М. и Емтыля Ю.М. За Емтыль Ф.Р. признано право собственности на 1/2 доли указанного имущества; доля Емтыля Ю.М. в этом имуществе уменьшена. Емтыль Ф.Р. и Емтылю Ю.М. восстановлен срок исковой давности для оспаривания договора об ипотеке жилого дома с земельным участком, договор об ипотеке признан недействительным. В иске ООО «КИТ Финанс Капитал» об обращении взыскания на предмет ипотеки - жилой дом и земельный участок отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 17 августа 2012 г. решение суда в части признания жилого дома с надворными постройками совместным имуществом ответчиков, признания права собственности за Емыль Ф.Р. на Уг доли совместно нажитого имущества в виде жилого дома и земельного участка, восстановления срока исковой давности для оспаривания договора ипотеки, признания недействительным договора ипотеки или иное неотделимое улучшение отменено и в отмененной части принято новое решение, которым в удовлетворении встречного иска отказано.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представителя ООО «КИТ Финанс Капитал» Лазаревой Н.В. поставлен вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 21 июня 2013 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской

Федерации находит, что имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.

В соответствии со статьей Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При вынесении оспариваемых судебных постановлений такие нарушения норм материального права были допущены судами обеих инстанций.

Судом установлено и из материалов дела следует, что между ОАО «КИТ Финанс Инвестиционный банк» (кредитор) и Емтылем Ю.М. и Емтыль Ф.Р. (заемщики) заключен кредитный договор от 24 октября 2007 г. № 04-1/19863 КИ (далее - кредитный договор), по условиям которого заемщики получили от банка кредит в размере <...> руб. под 14 % годовых сроком на 180 месяцев для целей финансирования личных потребностей (т. 1, л.д. 11 - 29).

24 октября 2007 г. между кредитором и заемщиками заключен договор об ипотеке дома с земельным участком, согласно которому Емтыль Ю.М. в обеспечение обязательств, принятых им, а также Емтыль Ф.Р. по кредитному договору, передал в залог жилой дом, расположенный на земельном участке, находящемся по адресу: Республика <...> (т. 1, л.д. 43 - 49).

Денежные средства в размере <...> руб. получены Емтылем Ю.М. путем перечисления денежных средств на счет заемщика (т. 1, л.д. 30).

По условиям кредитного договора заемщики приняли обязательство возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом (пункт 4.1.1), при этом погашение кредита и уплата процентов, начисленных за пользование кредитом, осуществляется путем внесения ежемесячных платежей (пункт 3.3).

Пунктом 4.4.1 кредитного договора предусмотрено, что кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате, в частности, в случае просрочки заемщиками осуществления очередного платежа по кредиту более чем на 30 дней, допущения просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Права первоначального залогодержателя по закладной ОАО «КИТ Финанс Инвестиционный банк» переданы ООО «КИТ Финанс Капитал» на основании договора купли-продажи закладных от 16 декабря 2010 г. (т. 2, л.д.9-21)

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования ООО «КИТ Финанс Капитал» в части взыскания задолженности по кредиту, процентов за пользование кредитом и пеней в размере <...> руб. <...> коп., суд первой инстанции исходил из того, что ответчиками по первоначальному иску не были исполнены надлежащим образом обязательства по кредитному договору, ими были допущены просрочки по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев и не исполнено требование о досрочном погашении кредита. Снижая размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчиков, суд руководствовался положениями статьи Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Отказывая ООО «КИТ Финанс Капитал» в удовлетворении иска в части обращения взыскания на заложенное имущество, суд сослался на то, что кредит предоставлялся для целей финансирования личных потребностей заемщиков, а не для приобретения или строительства жилого дома.

Удовлетворяя встречный иск Емтыля Ю.М. и Емтыль Ф.Р., суд указал, что ответчики в период брака осуществили существенные улучшения жилого дома, подаренного Емтылю Ю.М., при заключении договора ипотеки были введены в заблуждение относительно его природы, на заключение договора ипотеки не было получено согласия супруги Емтыля Ю.М. - Емтыль Ф.Р., а также согласия органа опеки и попечительства. Суд указал также на наличие оснований для восстановления срока исковой давности Емтылю Ю.М. и Емтыль Ф.Р. для оспаривания договора ипотеки.

Отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения встречного иска и отказывая в этой части в его удовлетворении, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея сослалась на то, что Емтыль Ф.Р. не было представлено доказательств, подтверждающих, что она не могла обратиться в суд с иском в пределах срока исковой давности. В остальной части суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения, указав, что в силу пункта 2 статьи , статьи (пункт 4) Гражданского кодекса Российской Федерации и постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. № 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой В.В. Чадаевой» обращение взыскания на жилое помещение, являющееся единственным местом для проживания несовершеннолетних, будет нарушать их права и охраняемые законом интересы.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не может согласиться с вынесенными судебными постановлениями в силу следующего.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19, части 1 и 2; статья 35, части 1 и 2; статья 45, часть 1; статья 46, часть 1).

Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в статье 5 Закона об ипотеки указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В силу пункта 2 статьи 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеки требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки) взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно статье 78 (пункты 1 и 2) Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона.

Таким образом, из содержания указанных положений в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями (часть 3), и (часть 1) Конституции Российской Федерации.

Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).

Это судами первой и кассационной инстанций учтено не было.

Ссылка суда апелляционной инстанции на положения пункта 2 статьи , пункта 4 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации и постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. № 13-П не может быть признана состоятельной, принимая во внимание следующее.

Согласно пункту 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.

В соответствии с пунктом 4 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. № 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой ВВ. Чадаевой» пункт 4 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 38 (часть 2), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (части 2 и 3), в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Между тем залог имущества в силу договора ипотеки, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению жилого помещения и не влечет безусловного отчуждения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Это судами учтено не было.

Кроме того, как следует из пункта 4.9 договора об ипотеке дома с земельным участком, залогодатель Емтыль Ю.М. уведомляет залогодержателя о том, что на дату подписания данного договора24 октября 2007 г. - в заложенном доме с земельном участком проживают гражданин Емтыль Ю.М. и гражданка Емтыль Ф.Р. (т. 1, л.д. 43 - 49).

Каких-либо доказательств того, что несовершеннолетние дети ответчиков проживают в жилом помещении, в материалах дела не содержится.

Однако в нарушение положений статей , Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суды эти доказательства не исследовали, правовой оценки в вынесенных судебных постановлениях они не получили.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает необходимым также обратить внимание на следующее.

Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество перечислены в специальной статье 54.1

Закона об ипотеке. Такие основания не были установлены ни судом первой инстанции, ни судом апелляционной инстанции.

Поскольку допущенные судебными инстанциями нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает необходимым отменить вынесенные судебные постановления в полном объеме, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями , Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Определила:

Решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 18 мая 2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 17 августа 2012 г. отменить. Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд:

Верховный Суд РФ

Истцы:

ООО "КИТ Финанс Капитал"

Ответчики:

Емтыль Фатима Рамазановна, Емтыль Юнус Махмудович

Судьи дела:

Гетман Елена Станиславовна (судья)

Судебная практика по:

Уменьшение неустойки

Судебная практика по применению нормы ст. 333 ГК РФ

Здравствуйте.

Судебное решение вступило в силу. Деньги взыщут в пользу первой организации, а я уже должна второй, так как ей продана закладная. Что делать

Обжаловать Решение суда по вновь открывшимся обстоятельствам.

Статья 392. Основания для пересмотра судебных постановлений, вступивших в законную силу (по вновь открывшимся или новым обстоятельствам)
(в ред. Федерального закона от 09.12.2010 N 353-ФЗ)

1. Судебные постановления, вступившие в законную силу, могут быть пересмотрены по вновь открывшимся или новым обстоятельствам.
2. Основаниями для пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений являются:
1) вновь открывшиеся обстоятельства - указанные в части третьей настоящей статьи и существовавшие на момент принятия судебного постановления существенные для дела обстоятельства;
2) новые обстоятельства - указанные в части четвертой настоящей статьи, возникшие после принятия судебного постановления и имеющие существенное значение для правильного разрешения дела обстоятельства.
3. К вновь открывшимся обстоятельствам относятся:
1) существенные для дела обстоятельства, которые не были и не могли быть известны заявителю;
2) заведомо ложные показания свидетеля, заведомо ложное заключение эксперта, заведомо неправильный перевод, фальсификация доказательств, повлекшие за собой принятие незаконного или необоснованного судебного постановления и установленные вступившим в законную силу приговором суда;
3) преступления сторон, других лиц, участвующих в деле, их представителей, преступления судей, совершенные при рассмотрении и разрешении данного дела и установленные вступившим в законную силу приговором суда.
4. К новым обстоятельствам относятся:
1) отмена судебного постановления суда общей юрисдикции или арбитражного суда либо постановления государственного органа или органа местного самоуправления, послуживших основанием для принятия судебного постановления по данному делу;
2) признание вступившим в законную силу судебным постановлением суда общей юрисдикции или арбитражного суда недействительной сделки, повлекшей за собой принятие незаконного или необоснованного судебного постановления по данному делу;
3) признание Конституционным Судом Российской Федерации не соответствующим Конституции Российской Федерации закона, примененного в конкретном деле, в связи с принятием решения по которому заявитель обращался в Конституционный Суд Российской Федерации;
КонсультантПлюс: примечание.
О выявлении конституционно-правового смысла пункта 4 части четвертой статьи 392 см. Постановление Конституционного Суда РФ от 06.12.2013 N 27-П.
4) установление Европейским Судом по правам человека нарушения положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод при рассмотрении судом конкретного дела, в связи с принятием решения по которому заявитель обращался в Европейский Суд по правам человека;
КонсультантПлюс: примечание.
О выявлении конституционно-правового смысла пункта 5 части четвертой статьи 392 см. Постановление Конституционного Суда РФ от 17.10.2017 N 24-П.
5) определение (изменение) в постановлении Президиума Верховного Суда Российской Федерации практики применения правовой нормы, примененной судом в конкретном деле, в связи с принятием судебного постановления, по которому подано заявление о пересмотре дела в порядке надзора, или в постановлении Президиума Верховного Суда Российской Федерации, вынесенном по результатам рассмотрения другого дела в порядке надзора, или в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна