Подходы и методы в оценке недвижимости. Что такое оценка недвижимости? Оценка недвижимого имущества процесс определения

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших подвида:

Стоимость обмена

Стоимость обмена — применяется при покупке, продаже, сдаче в аренду, передаче в залог, то есть на рынке недвижимости.

  • рыночная;
  • арендная;
  • залоговая;
  • страховая;
  • ликвидационная.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Страховая стоимость — стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая.

Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Стоимость в использовании

Стоимость в использовании — выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей.

  • инвестиционная;
  • балансовая;
  • кадастровая;
  • налогооблагаемая;
  • восстановительная;
  • замещения.

Инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Расчет инвестиционной стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

Кадастровая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке.

Налогооблагаемая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.

Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Оценка недвижимости

Виды оценки недвижимости

Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату.

Этапы процесса оценки недвижимости

1. Определение проблемы:

  • указывается объект оценки и цели его оценки;
  • проводится установление имущественных прав;
  • устанавливается дата проведения оценки;
  • формулируется вид стоимости, который необходимо определить.

2. Предварительный осмотр и план оценки:

  • определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта;
  • устанавливаются источники их получения;
  • составляется план выполнения оценки;
  • заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

3. Сбор и проверка данных:

  • бухгалтерского учета и отчетности;
  • о технических и эксплуатационных характеристиках объекта;
  • правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки.

4. Применение подходов к оценке:

  • затратным методом;
  • сравнительным методом;
  • доходным методом.

5. Согласование результата оценки:

Получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. С учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта.

6. Заключительный этап

Выполняется составление отчета об оценке — документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

Подходы к оценке недвижимости

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

  • объект не должен быть уникальным;
  • информация о сделках должна быть исчерпывающей;
  • факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Преимущества сравнительного подхода:

  • достаточно прост в применении и даёт надежные результаты;
  • в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
  • в ценах продаж отражается инфляция и изменение финансовых условий.

Недостатки подхода:

  • сложность сбора информации о практических ценах продаж;
  • зависимость от активности и стабильности рынка;
  • различия продаж.

Затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимости — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной стоимости.

Преимущества затратного подхода

  • Затратный подход является наиболее надежным и целесообразным при:
  • анализе наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
  • оценке объектов на малоактивных рынках;
  • оценке для целей страхования и налогообложения;
  • экономическом анализе нового строительства.

Недостатки подхода:

  • затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
  • отдельная оценка земельного участка от строений;
  • несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта.

Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости.


2. Оценка недвижимости

2.5. Подходы к оценке недвижимости

2.5.1. Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1.Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

Замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

Изучение рынка;
- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

2.5.2. Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

Уровень заработной платы;
- величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в данном регионе;
- рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С з);
- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С нс);
- расчет накопленного износа (И н):
- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;
- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=С нс -С и;
- определение итоговой стоимости недвижимости: С зп = С з +С у.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

Анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
- оценка общественно-государственных и специальных объектов;
- оценка объектов на малоактивных рынках;
- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

2.5.3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

Прямая капитализация;
- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
2. Расчет действительного валового дохода.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

Условно-постоянные;
- условно-переменные (эксплуатационные);
- резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.
5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Предыдущая

Недвижимость представляет собой определенное имущество, которое обладает ценностью для владельца и экономики страны в целом. Оно может быть представлено несколькими видами собственности, каждый из которых отличается своими параметрами и условиями использования.

Каждое такое имущество обладает конкретной стоимостью, причем оценить ценности требуется достаточно часто для разных целей. Данный процесс должен проводиться исключительно надежными и проверенными независимыми экспертами . Результаты оценки могут использоваться в суде или передаваться в разные государственные органы, так как акт обладает юридической силой.

За счет знания оцененной стоимости можно по оптимальной цене, или составить брачный договор.

Регулирование оценки имущества осуществляется ФЗ №135.

В этом законе указывается, что представляет собой данный процесс, для чего он выполняется, а также каким требованиям должен соответствовать.

– это процедура, на основании которой определяется стоимость ценности. Именно по этой цене имеется возможность продать на рынке данный объект.

При проведении данного процесса учитываются определенные принципы :

Следовать вышеуказанным принципам могут только специалисты, поэтому оценка доверяется исключительно опытным профессионалам.

Виды

Данный процесс может выполняться в двух ситуациях :

  • добровольно, а обычно это необходимо, если сам владелец недвижимости желает определить, по какой оптимальной рыночной цене он сможет продать конкретный объект;
  • принудительно, когда оценка требуется в соответствии с законодательством, а именно при совершении процесса , при передаче имущества или при осуществлении иных аналогичных действий.

По методу определения стоимости может быть:

Также процесс классифицируется по типу имущества :

  • недвижимости, к которой относятся разные сооружения или ;
  • движимых, причем сюда можно отнести автомобили, иные виды транспортных средств или дорогостоящее оборудование;
  • бизнеса, когда рассмотрению подвергаются разные акции или облигации, а также доли в предприятиях.

При проведении данного процесса могут определяться разные виды стоимости :

  • рыночная, считающаяся наиболее обоснованным и объективным показателем, при учете которого имеется возможность действительно продать ценности;
  • инвестиционная, предполагающая, что в будущем будет существенно изменен данный показатель, причем такое изменение может быть не только положительным, но и отрицательным;
  • для определения налога, а такая стоимость требуется для расчета налогооблагаемой базы;
  • ликвидационная, определяющаяся для обязательной продажи имущества, причем на это не влияет устанавливающийся спрос или условия, имеющиеся на рынке, а используется такой показатель обычно в отношении имущества, принадлежащего ликвидируемым организациям;
  • утилизационная необходима для определения затрат, связанных с возведением объекта.


Для недвижимости обычно определяется инвентаризационная стоимость, для расчета которой непременно учитываются технические параметры имущества. Дополнительно требуется часто определить , на которую непосредственно влияет рыночная ситуация.

Причины и цели проведения

Цели проведения данного процесса зависят от того, какую сделку планируется проводить с объектом.

Они полностью зависят от различных видов договоров :

Таким образом, процесс реализуется для разных целей, но пользуется при этом высоким спросом, так как без него невозможна практически ни одна сделка.

Методы и подходы

Оценка может осуществляться разными методами :

  • затратный, для чего анализируются все расходы, связанные с возведением или восстановлением объекта;
  • сравнительный, предполагающий изучение и сопоставление рыночных цен на аналогичные ценности;
  • доходный, заключающийся в анализе возможной прибыли от использования или продажи недвижимости.

При выборе любого метода учитывается, к какому виду имущества принадлежит объект, каковы его характеристики, а также насколько доступными, полными и качественными являются сведения о нем.

Порядок процедуры

Данный процесс реализуется в последовательных этапах :

В результате выполненного процесса заказчик получает акт оценки , в котором указывается запрашиваемая информация по объекту, а этот документ может использоваться для разных целей, так как обладает юридической силой.

Стоимость такой услуги считается достаточно высокой, причем она зависит от ценообразования компании, куда обращается гражданин.

Бесплатное проведение

В интернете предлагают многие компании бесплатную оценку, но это обычно является лишь мошенническими схемами. Оценка считается сложным и специфическим процессом, поэтому она не может стоить дешево.

Проводиться бесплатно она может только в ситуации, если осуществляется процедура непосредственными работниками компании, а результаты используются для внутренней работы фирмы.

Оформление результатов

После проведения оценки, непременно полученные результаты правильно оформляются. Для этого составляется специальный акт оценки , называемый по-другому отчетом .

Данный документ обладает юридической силой, поэтому может предоставляться в государственные органы или суд.

Он формируется на дату, когда непосредственно определяется стоимость объекта. В документе прописываются выводы оценщика относительно цены имущества, а также приводятся доводы для такого результат. Подписывается он оценщиком, а также на нем ставится печать компании и подпись руководителя.

Действителен данный документ в течение шести месяцев.

Для разного вида имущества

Данный процесс может значительно отличаться в зависимости от того, какая недвижимость рассматривается.

Государственного

Осуществляется независимыми компаниями, обладающими правом заниматься данной деятельностью. Выбирается фирма после проведения конкурса, в результате чего выбор падает на наиболее выгодное предложение.

По результатам процесса подготавливается отчет, в котором прописывается рыночная стоимость объектов, а также инвентаризационная цена, их состав и возраст, особенности износа и иные технические параметры.

Жилого

Заказчиком выступает владелец недвижимости. Во время процесса учитывается состояние и технические параметры объекта, а также рыночная ситуация.

На цену имущества оказывают влияние многочисленные факторы:

  • место расположения;
  • квадратура;
  • численность населения в регионе;
  • природные и политические условия.

Для оценки могут использоваться разные методы, причем для жилых помещений наиболее часто применяется затратный способ .

Каждая жилая недвижимость индивидуальна, поэтому все элементы рассматриваются специалистами в отдельности.

Коммерческого

Необходимость в оценке возникает при продаже или сдаче . Стоимость таких объектов зависит от разных факторов, причем учитывается планируемая прибыль, получаемая от них, а также возможные финансовые риски.

Важными факторами, учитываемыми специалистами, выступают: место расположения имущества, срок, в течение которого оно окупается, состояние и износ, ситуация на рынке и уровень инфляции. Обычно сразу применяется три метода оценки.

Арестованного

Нередко объекты используются уже в исполнительном производстве, поэтому требуется их продать, чтобы погасить долги должника. В этом случае надо знать, по какой цене их надо продать, причем от установленной стоимости зависят сроки продажи.

Приставы могут самостоятельно оценивать объекты, ориентируясь на рыночные цены аналогичных ценностей. Если должник считает, что стоимость определена неверно, то он может обжаловать этот показатель. Также для работы может привлекаться наемный специалист.

Залогового

Если недвижимость передается в качестве залога в банк, то требуется оценить его, чтобы определить его цену. Это является основным условием финансовой организации для выдачи заемных средств.

Оценка должна производиться только в компании, которая аккредитована в выбранном банке.

При составлении отчета учитываются требования и пожелания самого финучреждения. Действителен документ полгода, поэтому в течение этого времени надо оформить кредит.

Доли имущества

Только квалифицированные специалисты могут определить цену доли имущества. Для этого непременно учитываются многочисленные рыночные факторы, а также берется в расчет, что стоимость квартиры, поделенной на доли, будет ниже, чем, если бы у нее имелся один собственник.

По результатам работы делается отчет, в котором указывается только некоторая часть недвижимости.

Оспаривание результатов

Нередко отчеты становятся доказательствами в судебных разбирательствах, а в этом случае одна из сторон может оспорить имеющиеся сведения. Для этого должны подготавливаться документы, которые подтвердят, что определенная стоимость неверна. Также может быть найдена какая-либо ошибка в документе, что станет причиной для признания его недействительным.

Суд назначает экспертизу для проверки отчета , причем эксперты оценивают и проверяют все используемые методы для расчета, анализируют мотивы принятия тех или иных решений, а также изучают доказательства. Именно на основании этой экспертизы решается, будет ли оспорен документ.

Таким образом, оценка недвижимости является сложным и специфическим процессом, выполняемым только профессионалами. Она представлена в нескольких видах, а также может быть принудительной или добровольной. Данная услуга непременно оплачивается владельцем объекта, а в результате он получает отчет, обладающий юридической силой.

О правилах определения стоимости недвижимости смотрите в следующем видеосюжете:

Время чтения: 13 минут

Недвижимость как предмет рыночных отношений имеет свойство меняться в цене. Однако объективная стоимость – важная составляющая любых операций с недвижимым имуществом: уплаты налогов, вступления в наследство, купли-продажи и других сделок. Определить реальную цифру может лишь оценка объектов недвижимости. Обсудим, что включает в себя эта услуга, кто имеет право проводить подобные мероприятия и во сколько они обойдутся заказчикам в 2020 году.

  • земельных участков, независимо от их целевого назначения;
  • сельскохозяйственных паев;
  • квартир, домов и иных видов жилой недвижимости;
  • промышленных и коммерческих помещений;
  • офисных зданий и помещений;
  • торговых помещений;
  • объектов незавершенного строительства;
  • капитальных гаражей, хозяйственных нежилых построек и других объектов, имеющих стоимость.

В общем виде ответ на вопрос, что такое оценка недвижимости, включает в себя анализ:

  • общего состояния экономики в конкретном регионе;
  • индивидуальных характеристик объекта: местоположения, состояния, количественных характеристик, архитектурных особенностей, отделки и так далее;
  • цен на другие объекты с аналогичными качественными и количественными характеристиками.

Такое исследование позволяет установить взаимосвязь принципов, факторов и параметров, которые формируют стоимость оцениваемого предмета. Именно такая формулировка наиболее точно описывает понятие и цели оценки недвижимости.

Более полный анализ сведений позволяет прогнозировать рыночные тенденции, определять динамику роста или падения стоимости и даже определять инвестиционную привлекательность конкретного объекта в будущем.

Актуальность оценки в условиях современного рынка

Мало кто из обывателей знаком со спецификой оценочной деятельности. Поэтому неудивительно, что многие задаются вопросом, для чего нужна оценка недвижимости сегодня. Есть несколько причин ее актуальности:

  1. В ряде случаев оценка недвижимого имущества обязательна по закону, например, когда речь идет о сделках с государственной и муниципальной недвижимостью либо когда объекты передаются под залог, например, при получении кредита.
  2. Определение размера налоговых платежей и сборов, оплаты нотариальных услуг, уточнения налоговой базы, если кадастр содержит завышенную цифру.
  3. При оценке объекта недвижимости может устанавливаться не только рыночная, но и инвестиционная стоимость, например, если объект передается в качестве доли в уставном капитале хозяйственного общества.
  4. При разрешении имущественных споров в отношении недвижимости: разделе наследственного имущества или совместной собственности супругов, выплате компенсации и так далее.
  5. Для совершения сделок купли-продажи. Если цена завышена, шансы продать объект сильно снижаются, а заниженная стоимость невыгодна продавцу.

Итак, актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях бесспорна. Любой объект имеет стоимость до тех пор, пока он присутствует на рынке.

Рыночная среда – основа для формирования цены. Без других объектов и субъектов отношений сама по себе недвижимость не будет иметь стоимости, а значит и ценности для собственника и других лиц. Потому присутствие объекта на рынке – неотъемлемое условие оценки. Без этого недвижимость – это не объем прав, а лишь бетонная конструкция или слой почвы.

Нормативная база оценки в РФ

Поскольку оценочная деятельность важна для нормального функционирования рынка, она требует отдельного государственного регулирования. Поэтому законодателем была сформирована нормативно-правовая база оценки недвижимости. Она включает в себя:

  • ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» . Закон обсуждает:
    • основы регулирования этой деятельности;
    • отношения, возникающие между сторонами;
    • лиц, которые вправе предоставлять подобного рода услуги;
    • основания для проведения оценочных действий;
    • порядок оформления их результатов;
    • основы контроля оценочной деятельности;
    • правила проведения кадастровой оценки.
  • Федеральный стандарт оценки ФСО № 7, утв. Приказом Минэка № 611 от 25.09.2014 . Документ уточняет:
    • объекты оценивания;
    • требования к процедуре оценки;
    • порядок постановки задания оценщику;
    • особенности анализа рыночной информации;
    • использование разных подходов в оценочной деятельности;
    • процедуру согласования результатов, полученных разными способами и подходами и так далее.

      • Таким образом, ФЗ № 135 определяет правовые основы ведения оценочной деятельности, а стандарт оценки уточняет их, регулируя деятельность оценщиков и других сторон с процессуальной точки зрения.

      Кроме того, существуют и другие стандарты оценки. Например, ФСО № 1 определяет общие понятия и подходы в оценочной деятельности, вне зависимости от объекта оценки, в ФСО № 2 зафиксированы основные виды оценок и рассчитываемой на их базе стоимости. В ФСО № 3 уточнены правовые аспекты информационного оформления результатов.

      Стандарты и правила оценки могут устанавливаться внутренними нормативными актами саморегулируемых организаций оценщиков, а также договорами об осуществлении оценочной деятельности.

      Рассмотрим подробнее, кто имеет право проводить оценку.

      Кто проводит оценку

      Проведение оценки поручается оценщикам – экспертам, обладающим специальными навыками, образованием, оборудованием и разрешениями. Наиболее полный ответ на вопрос, кто такой оценщик недвижимости, находится в ст. 4 ФЗ № 135. Согласно этому документу, оценщик – это физическое лицо, являющиеся членом саморегулируемой профессиональной организации, обладающее квалификационным аттестатом и застраховавшее свою ответственность в установленном законом порядке.

      Оценщик может осуществлять деятельность частным образом или в качестве наемного работника оценочной организации.

      Тот, кто делает оценку недвижимости, обязан отвечать требованиям ст. 15 ФЗ № 135, в частности:

      • соблюдать требования законодательства об оценке, правила деловой и профессиональной этики;
      • обеспечивать сохранность представленных документов, не разглашать информацию, полученную в результате своей деятельности;
      • хранить копии отчетов в течение не менее трех лет и по требованию представлять их в правоохранительные и судебные органы;
      • осуществлять определение стоимости объекта на основе достоверных сведений, проводить оценку объективно, независимо от требований заинтересованных лиц и так далее.

      Обращаем внимание, что с 01.04. 2020 оценщик обязан иметь квалификационный аттестат с хотя бы одним открытым направлением, например, «Оценка в области недвижимости». Он может предоставлять только услуги, перечисленные в документе.

      Требования к процедуре оценки недвижимого имущества

      Помимо условий, которым должен соответствовать субъект оценочной деятельности, закон также выдвигает требования, которым должна отвечать сама процедура оценки и информация о результатах ее проведения.

      Требования к проведению оценки недвижимости определены Разделом V ФСО № 7, согласно положениям которого:

      • оценка осуществляется исключительно на основании договора между оценщиком и заказчиком;
      • итоговая стоимость определяется на основе актуальной информации, собранной оценщиком;
      • цена может устанавливаться с помощью разных подходов и методов, которые эксперт вправе выбрать самостоятельно. При выборе нескольких подходов их следует согласовать;
      • итоговая стоимость, независимо от ее характера, должна быть выведена в рублях;
      • оценщик составляет отчет, в котором указывается оценочная стоимость объекта недвижимости. Итоговая величина должна быть обоснована, поэтому эксперт в отчете приводит ход своего рассуждения и доказательства в пользу сделанных им выводов.

      Если все требования соблюдены, итоговая цена в отчете, согласно ст. 12 ФЗ № 135, признается достоверной, обоснованной и рекомендуется при совершении сделок с объектом.

      Пройдите социологический опрос!

      Разновидности оценок

      Рыночная оценка недвижимости – самый распространенный вид оценочных действий, осуществляемых в РФ в частном порядке. Она предполагает определение наиболее вероятной цены, за которую объект оценки может быть отчужден на конкретный момент, в том числе в прошлом.

      Важные условия рыночной оценки:

      • на рынке присутствуют конкурентные объекты;
      • стороны сделки располагают необходимыми данными, в том числе о ситуации на рынке, и действуют в своих интересах;
      • цена является разумной, а платеж имеет денежное выражение;
      • объект представлен на открытом рынке;
      • стороны заключают сделку по своей воле, покупать/продавать они не обязаны;

      Помимо рыночной, существуют и другие основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости:

      • Инвестиционная. Определяется выгодой, которую может получить инвестор. Включает в себя расчет предполагаемой доходности и ставки капитализации, рассчитанной для конкретного вкладчика.
      • Ликвидационная. Максимальная цена, которую владелец получит при ликвидации предприятия/объекта или его вынужденном отчуждении.
      • Кадастровая. Определяется методами массовой оценки, из-за чего имеет большую погрешность. Является по закону обязательной, проводится под контролем Росреестра.
      • Страховая. Цена, которую владелец получит в качестве возмещения при наступлении страхового случая. Оценка стоимости недвижимости для целей страхования осуществляется при покупке полиса. По ней рассчитываются страховые суммы, проценты, размер вознаграждения страховщику и так далее.
      • Остаточная – цена на момент проведения оценки с учетом естественного и другого износа.

      Подходы при оценивании

      В соответствии с п. 11 ФСО № 1, утв. Приказом Минэка № 297 от 20.05.2015 , существует ряд подходов к оценочным действиям, причем назначение оценки недвижимости предполагает выбор одного или сразу нескольких. Среди них выделяют:

      • Доходный. Применяется чаще всего, поскольку устанавливает наиболее вероятную цену, которую получит выгодоприобретатель с учетом рисков. Будучи прогнозным подходом, может иметь большую погрешность, ведь никто не в состоянии достоверно предсказать состояние рынка в долгосрочной перспективе.
      • Затратный. Предполагает изучение стоимости создания существующего объекта. Цена определяется как выражение, необходимое для строительства аналогичной недвижимости.
      • Сравнительный. В его основе лежит определение цены, рассчитанной с учетом стоимости аналогичных или похожих объектов, информация о которых опубликована в открытых источниках. Используется, когда проводится оценка ликвидационной стоимости, а также рыночной, кадастровой и других.

      У каждого из указанных подходов свои методы. Их выбор и комбинирование оценщик делает самостоятельно, учитывая поставленные перед ним цели и задачи. В итоговом отчете он должен обосновать выбор того или иного подхода.

      Правила, которыми следует руководствоваться оценщику, определены в Разделе VII ФСО №7.

      Процедура оценки

      Вкратце рассмотрим процесс оценки недвижимости и его этапы. Он включает в себя цепь мероприятий и взаимодействие оценщика с заказчиком работ:

    1. Заключение договора и постановка задания.
    2. Сбор и анализ сведений, необходимых для получения наиболее достоверной цены.
    3. Выбор подходов и методик, проведение расчетов.
    4. В случае выбора нескольких методик – их согласование. Расчеты при оценке недвижимости, выполненные в рамках разных методик и подходов, приводятся в соответствие.
    5. Составление письменного отчета с описанием проделанной работы, обоснованием результатов оценивания, перечислением основных фактов и выводов, к которым пришел эксперт.

    Отчет передается заказчику в письменном и при необходимости в электронном виде.

    Если оплата не производилась в виде аванса, гонорар оценщику уплачивается при передаче отчета. Кто оплачивает оценку недвижимости, продавец или покупатель, зависит от предварительной договоренности сторон и целей проведения оценки. Например, при оформлении ипотечного договора расходы ложатся на покупателя. Если она нужна в целях налогообложения – на плательщика налога, при оформлении страхового полиса – на покупателя страховки и прочих, в чьих интересах проводится оценка.

    Принципы оценки недвижимости

    Основные понятия и принципы оценки не определены в ФЗ № 135 – это лишь теоретические правила, не отраженные законодательно. Они являются базой проведения оценочных работ, которой в первую очередь должен руководствоваться оценщик.

    Существует 3 группы принципов, каждая из которых включает:

    • Принцип позиции пользователя. Предполагает отражение пользы объекта, определение наиболее выгодной для него цены и оценку будущих выгод.
    • Принципы взаимосвязи частей недвижимости, в рамках которых цена основана на наиболее выгодном использовании каждой отдельной части единого недвижимого имущества.
    • Принципы позиции рынка, по которым цена определяется в соответствии с условиями, диктуемыми рынком.

    Принцип наиболее эффективного использования обобщает эти три группы, полноценно отражая задачи оценки недвижимости.

    Методика оценивания

    Существует несколько наиболее распространенных качественных и количественных методов оценивания, а также множество их сочетаний. Их выбор осуществляет оценщик, допускается комбинирование методик. В них отражается, как происходит оценка недвижимости в зависимости от целей и поставленных заказчиком задач.

    К самым распространенным методам относят:

    • Сравнительный – анализ средних цен сегмента рынка, к которому принадлежит предмет оценки, и расчет стоимости на основе сравнения характеристик изучаемого и других объектов.
    • Метод капитализации. Предполагает определение текущей стоимости в виде чистого дохода, который может быть получен.
    • Метод дисконтирования финансовых потоков. Позволяет определить текущий размер нестабильных потенциальных доходов, которые собственник получит в будущем.

    Технология оценки недвижимости может предполагать использование сразу нескольких методик.

    Оценка коммерческих объектов

    Коммерческим считается любой объект, эксплуатация которого должна приносить выгоду. Следовательно, логичен выбор доходного подхода оценивания. То есть нынешняя разумная стоимость должна включать будущую прибыль, которую может и, вероятнее всего, получит собственник от эксплуатации или отчуждения такого объекта.

    Основной вид прибыли от коммерческих объектов – арендная плата, поэтому при их оценке следует рассчитывать чистый доход от аренды, за вычетом основных расходов арендодателя на:

    • текущий ремонт;
    • коммунальные платежи;
    • клиринговые услуги;
    • страхование и так далее.

    В этой ситуации при проведении оценки недвижимости проведение осмотра обязательно, ведь расчет стоимости аренды требует изучения состояния объекта.

    Применяется и сравнительный подход. При расчете цены коммерческого объекта оценщик исходит из того, что покупатель не заплатит больше, чем стоит на рынке похожий объект.

    Больше информации об особенностях бизнес-объектов в статье « ».

    Оценка жилых объектов

    Оценка стоимости помещения в жилом доме – наиболее распространенный вид оценочных действий. Жилой считается любая недвижимость, которая по санитарно-техническим нормам предназначена для постоянного проживания в ней людей: квартиры и комнаты в общежитиях, дома и загородные дачи, коттеджи, апартаменты, пентхаусы и так далее.

    Главные основания ее оценки:

    • получение ипотечного кредита и оформление залога;
    • вступление в наследство;
    • совершение сделок – оценка недвижимости при продаже, оформлении дарственной, заключении договора мены, пожизненной ренты и так далее;
    • разрешение имущественных споров, в том числе при ее разделе.

    При оценивании жилой недвижимости чаще всего применяется сравнительный метод. Наиболее правильной будет стоимость, которая справедлива с учетом положения на рынке, цен на другие похожие объекты, спроса и предложения.

    Важен и учет индивидуальных характеристик. Например, процедура оценивания малогабаритного эконом-жилья будет отличаться от того, как правильно оценить элитную недвижимость.

    Оценка и экспертиза

    Оценка недвижимого имущества основывается на выявлении вероятной цены с учетом объективных обстоятельств рынка и субъективных характеристик оцениваемого объекта. В то же время оценка субъективных характеристик осуществляется на базе видимых и общедоступных сведений об объекте, без учета возможных скрытых дефектов. Их наличие объясняет недостатки заключения оценки недвижимости – отчет не будет объективным.

    Для получения наиболее достоверной информации о состоянии объекта, особенно если есть сомнения в его отношении, рекомендуется проводить экспертизу недвижимости. По ее результатам порой выявляются, например:

    • дефекты несущих конструкций;
    • скрытые поломки или сильный износ внутренних коммуникаций;
    • неоформленные должным образом и неузаконенные перепланировки;
    • прочие качественные факторы, которые должны влиять на результат оценки.

    Экспертиза проводится, когда согласование результатов оценки недвижимости дало завышенный результат, который не отвечает интересам заказчика.

    Оценивание для судебного разбирательства

    Оценка для суда обычно вызвана имущественным спором. Чаще всего это связано с разделом наследственного или супружеского имущества, особенно когда речь идет о размере компенсации, которую одна сторона должна выплатить в обмен на единоличное право собственности.

    Оценка для судебного разбирательства может проводиться как по инициативе одной из сторон спора, так и по решению судьи.

    Многие стремятся дешево оценить недвижимость. Но такая разновидность оценки должна быть наиболее объективной, ведь ее результаты, скрупулезно рассмотренные судьей, могут быть поставлены под сомнение.

    Если объективность оценочного отчета представится судье сомнительной, ее результаты учтены не будут, а суд назначит новую экспертизу.

    Еще одна особенность: оплачивать такую оценку должен будет не тот, кто заказывает ее, а лицо, на которое возложены судебные расходы. Как правило, это делает проигравший либо обе стороны, в зависимости от того, что решит судья.

    Результаты оценки и составление отчета

    Отчет, согласно п. 3 ФСО № 3, является документом доказательного значения, содержащим рыночную и иную стоимость исходя из целей и задач оценочных действий. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости включает выводы и обоснованное суждение специалиста, которые сформулированы на основе полученной им открытой и достоверной информации.

    При составлении отчета оценщик учитывает три главных принципа:

    • в него включается любая информация, которая автору представляется существенной;
    • сведения, формирующие основу для определения исследуемой стоимости, должны быть достоверными и подтвержденными;
    • отраженные в документе данные не должны предполагать двоякой трактовки и вводить заказчика в заблуждение.

    В отчете отражается каждая деталь того, как производится оценка недвижимости, в том числе:

    • сведения обо всех привлеченных специалистах и изученных объектах;
    • анализ рыночных условий, использование конкретных ценообразующих факторов;
    • описание процесса оценки: обоснование применения тех или иных подходов, последовательность использования методов, а также итоговые результаты;
    • процедура согласования результатов оценки, полученных разными методами;
    • основные выводы, результаты в стоимостном выражении.

    Процедура оценки недвижимости предполагает составление отчета в бумажной и электронной форме. Бумажный документ должен быть пронумерован, прошит и подписан лично субъектом оценочной деятельности.

    Договор об оценке

    Согласно ст. 9 Ф № 135, договор является главным и обязательным основанием проведения оценочных действий. Кроме него, оценка может быть проведена только на основании определения суда.

    Договор между заказчиком и оценщиком определяет основные обязанности сторон, в том числе то, как проводится оценка недвижимости. Отраженные в нем пункты впоследствии определят содержание отчета об оценке.

    • цели оценки;
    • описание изучаемого объекта;
    • вид стоимости, подлежащей определению;
    • размер гонорара оценщика и порядок его оплаты;
    • сроки осуществления оценочных действий и подготовки отчета;
    • информацию о страховании гражданской ответственности эксперта, сведения о СРО;
    • ФСО, которые будут применяться при проведении работ и прочие сведения.

    Предлагаем ознакомиться с образцом договора об оценке.

    Техническое задание

    Перед процедурой составляется техническое задание на оценку недвижимого имущества. Согласно п. 21 ФСО № 1, п. 8 ФСО № 7, оно должно содержать:

    • описание объекта, позволяющее идентифицировать каждую из его частей;
    • перечисление прав, которые подлежат оцениванию, а также обременений и других ограничений, влияющих на цену;
    • характеристики объекта;
    • цели проведения исследования и предполагаемое использование отчета;
    • вид цены и дату, на которую она должна быть установлена;
    • допущения, обосновывающие результаты оценки и другую важную информацию.

    ТЗ на оценку недвижимости может содержать и другие величины, подлежащие учету: размер арендной платы, расходы на ремонт, убытки и так далее. Обычно его составляет сам оценщик с учетом целей и задач, озвученных при подписании договора с заказчиком.

    Задание является неотъемлемой частью отчета об оценке, так как именно в нем описаны основные метрики, из которых исходит исполнитель оценочных работ.

    Срок действия результатов оценивания

    Профильное законодательство не определяет срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости. Это связано с тем, что отчет составляется на конкретную дату: на текущее время либо на определенный момент в прошлом. Поэтому такой документ просто не может иметь срока годности, он бессрочный. Тем не менее он определяет цену именно на дату, которая указана в документе, и не на какую другую.

    И все же это не значит, что отчет может использоваться только в день, на который установлена цена. Примерный срок, сколько действует оценка недвижимости, определяет п. 2 ст. 12 ФЗ № 135.

    Согласно законодательству, цену, полученную по результатам оценки, можно рекомендовать для совершения сделки в течение полугода с момента составления отчета.

    Например, при продаже квартиры рыночная стоимость по результатам оценивания остается актуальной в течение 6 месяцев. Спустя это время ситуация на рынке, скорее всего, изменится, что отразится и на рыночной цене.

    Размер вознаграждения оценщика

    Цена на услуги оценщика недвижимости не регулируется законодательно. Каждый субъект оценочной деятельности, осуществляющий частную практику, волен самостоятельно регулировать стоимость своих услуг.

    Как правило, гонорар оценщика зависит от его подготовки, авторитета среди других специалистов и гарантий объективности результатов, которые он может дать заказчику.

    На то, сколько стоит оценка недвижимости, влияют и другие субъективные факторы:

    • местонахождение объекта и регион расположения;
    • класс недвижимости. Оценивание бизнес-недвижимости стоит дороже;
    • площадь объекта. Чем больше объект, тем дороже оценка;
    • срочность оказания услуг;
    • цели, для которых проводится расчет стоимости;
    • глубина исследования и прочие особенности ситуации.

    Стоимость услуг следует прописать в договоре. Средние цены колеблются от региона к региону. В столице стоимость оценки коммерческих объектов начинается от 20 тыс. рублей, жилых – от 5-6 тыс. рублей.

    Самостоятельная оценка недвижимости

    Далеко не все готовы платить за оценочные мероприятия, особенно если цена необходима для публикации объявления о продаже квартиры. Самый простой способ, как оценить недвижимость самому, – изучить доступные предложения на рынке, найти аналогичные объекты, сравнить их характеристики и рассчитать примерную собственную цену, учитывая индивидуальные особенности своей квартиры.

    Как правило, на цену влияют следующие факторы:

    • этаж. Крайние этажи оцениваются дешевле;
    • развитость инфраструктуры. Наличие поблизости детских садов, школ, остановок транспорта, супермаркетов, больниц, стоянок и прочих объектов инфраструктуры повышает стоимость, их отсутствие – снижает;
    • Состояние жилья. Свежий ремонт, оборудование, новая сантехника потенциально повышают цену.

    Узнайте больше о других ценообразующих факторах из материала « ».

    Кадастровая цена

    Один из общедоступных видов цен на недвижимость – (КС). Она определяется по результатам оценки, проведенной под контролем Росреестра. Такая стоимость рассчитывается в целях налогообложения и устанавливается в каждом регионе отдельно по решению органов местного самоуправления.

    Оценка недвижимости БТИ предполагает применение методов массового оценивания, что неизбежно влечет большую погрешность при определении стоимости, и может завысить/занизить сумму подлежащего уплате налога.

    Сведения о КС оцененных объектов общедоступны. Проще всего их получить посредством Публичной кадастровой карты . Для этого нужно перейти по ссылке и кликнуть мышью по интересующему участку на карте.

    Заключение

    Оценка недвижимости – это совокупность действий оценщика, направленных на определение наиболее вероятной стоимости объекта в данных обстоятельствах. Процедура проводится по разным причинам, но только экспертами-оценщиками с квалификационным аттестатом. Они собирают и анализируют необходимую информацию и по результатам анализа рассчитывают наиболее вероятную цену. Итоги вносятся в отчет, который является результатом оценки. Он считается документом доказательного характера и, пока в суде не доказано иное, признается объективным.

    Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Юрий Карлович Пильчевский

Время на чтение: 5 минут

А А

При совершении многих видов сделок с жилплощадью оценка недвижимости – это необходимость, которую не избежать. Что же такое оценка площади и в каких случаях она требуется? Кто имеет право на её проведение? Какие документы нужно подготовить для процедуры? В каком порядке осуществляется оценка и как дорого она обойдётся собственнику квадратных метров? Что нужно знать, чтобы не ошибиться в выборе эксперта-оценщика? Как не обмануться и не заплатить за одну услугу дважды? Будем разбираться в данной статье.

Что собой представляет оценка недвижимости?

Оценка жилья — это определение стоимости объекта на рынке либо каких-либо прав на него. В оценку входит расчёт стоимости права собственности, аренды, пользования и т.д.

Виды стоимости при проведении оценки :

  1. Рыночная.
  2. Ликвидационная.
  3. Инвестиционная.
  4. Кадастровая.

Определение рыночной стоимости квартиры

Рассчитывается наиболее вероятная сумма, которую можно выручить за жилплощадь в условиях конкуренции.

При этом должны соблюдаться следующие условия :

  • Отсутствие обязанности какой-либо стороны покупать или продавать.
  • Стороны располагают полной информацией об объекте и совершают действия исключительно в собственных интересах.
  • На рынке недвижимость представлена через публичную оферту.
  • Разумная цена за жильё.
  • Стоимость выплачивается в денежной форме.

Расчёт ликвидационной цены

Рассчитывается сумма, которую можно выручить за объект в условиях, когда продавец обязан продать недвижимость за установленный срок. В данной ситуации имеют место чрезвычайные обстоятельства, под влиянием которых квадратные метры продаются вынужденно по цене, которая ниже рыночной.

Инвестиционная стоимость

Данный вид цены определяется для конкретного лица или группы лиц в зависимости целей использования площади (например, прибыль от аренды). При этом учёт вероятности продажи по инвестиционной цене на рынке не требуется.

Расчёт кадастровой цены

Делается с целью расчёта налога на недвижимый объект. Определение производится замерщиком.

Цель оценки объекта

Цель в первую очередь зависит от вида сделки, которую необходимо совершить. По Федеральному Стандарту Оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утверждённому Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255, выделяются следующие цели:

  1. , передачи в арендное использование, доверительное управление.
  2. Для подписания брачного контракта либо при разделе имущества в случае расторжения брака.
  3. При предоставлении объекта как залога.
  4. Для контроля за уплатой налога в случае наличия спора относительно налоговой базы.
  5. При отчуждении жилья.
  6. В случае выкупа, изъятия объекта для государственных нужд.
  7. и покупке по программе ипотечного кредитования вторичного жилья.
  8. При переуступке долгов в отношении недвижимости.
  9. В ситуации, когда объект передаётся юридическим лицам.

Список не является исчерпывающим.

Кто вправе проводить оценку?

Определение стоимости квадратных метров проводится оценочными организациями страны, получившими аккредитацию.

К наиболее известным и заслуживающим доверие относят :

  • Атлант Оценка.
  • Гранд Реал. Особенностью фирмы является то, что специалисты также оказывают услуги юридического характера (оспаривание стоимости, раздел в ситуации развода, судебные разбирательства и т.д.).
  • Expert 365.
  • Апхилл.
  • АБК-Активные бизнес консультации. Работает в сфере бизнеса, особо выделяя зарубежные фирмы, ведущие коммерческую деятельность на территории нашей страны.

В ситуации, когда интересует кадастровая стоимость, обращаться следует в Центр технической инвентаризации.

Что нужно для проведения оценки?

Лицу, желающему определить стоимость жилья, потребуется подготовить :

  1. Паспорт.
  2. Документ, являющийся подтверждением наличия права собственности. Если помещение находится в недавно построенном доме и свидетельства о праве ещё нет, то потребуется предоставить контракт, ставший основанием сделки, а также кадастровый паспорт.
  3. Паспорт на жилплощадь из БТИ.
  4. Доказательства того, что обременения на объект отсутствуют.
  5. Разрешение на перепланировку, выданное БТИ (если перепланировка имела место).
  6. Поэтажный план здания и экспликация квартиры.

Как производится оценка недвижимого имущества?

Процесс расчёта стоимости делят на 5 шагов :

  1. Определение объекта и цели оценки, то есть что и зачем оценивается. При обозначении цели следует помнить, что от этого напрямую зависит цена услуг оценщика.
  2. Выбор оценочной организации. При этом нужно помнить, что, в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, фирма должна иметь аккредитацию и не менее 2-х сотрудников.
  3. Подписание контракта с фирмой.
  4. Предоставление недвижимости с целью проведения осмотра.
  5. Получить заключение. Документ изготовляется в течение 3-х дней с даты проведения осмотра.

Сколько стоит оценка объектов?

Стоимость услуг складывается из :

  • региона, где расположена недвижимость, и степени удалённости от экспертной организации;
  • площади помещения;
  • цели оценки;
  • квалификации профессионала;
  • назначения земли (если речь идёт об участке).

Средние цены колеблются в диапазоне 2 500-25 000 рублей.

mob_info