Рыночная стоимость недвижимого имущества дает представление о реальной ее цене при проведении абсолютно всех актов – купли, продажи, мены, залога, кредита, дарения и даже наследования.

Определяют ее специальные организации, специалисты которых выполнят экспертизу и выдадут документ – акт , в котором будут зафиксированы цифры.

Такая бумага нужна каждой из сторон сделки или операции с недвижимостью , чтобы представлять, о каком порядке цифр может идти предметный разговор.

Часто банки, кредитные сообщества заключают договор с определенной фирмой, выполняющей заказы клиентов; в этом случае имеющийся на руках клиента документ от эксперта другой организации приниматься во внимание не будет – придется заказывать новую экспертизу именно в указанном учреждении. Цена по рынку – сумма, от которой «пляшут», ведя торг.

Узнайте на нашем сайте о методике определения кадастровой оценки недвижимого имущества , о том, можно ли рассчитать кадастровую цену объекта , о порядке объектов недвижимости, а также о продажи недвижимого имущества по цене ниже стоимости по кадастру.

Понятие кадастровой

Кадастровая стоимость (далее КС) – что это? Когда было решено ввести налог на недвижимость, то оказалось, что воспользоваться инвентаризационной оценкой неразумно : цифры занижены в десятки раз, особенно на вторичное жилье, оценка которого производилась давно.

Поэтому было решено провести адекватную экспертизу с учетом всех факторов, влияющих на цену:

• места расположения;
• близости к транспортным линиям, объектам инфраструктуры;
• материалов, примененных при возведении;
• возраста строения;
• степени комфортности (наличие утепления стен, лифта, состояние кровли, окон и пр.);
• площади и др.

В подавляющем большинстве принято включать в итоговую сумму и цену земельного участка под зданием, из расчета на 1 м2 площади строения.

Расценка по кадастру – это та, которая включена в государственный кадастр недвижимости (ГКН), именно от ее размера находится в прямой зависимости и .

О том, как получить справку о КС недвижимого имущества, вы можете узнать из .

В чем разница?

В чем разница между КС и рыночной ценой недвижимости? В первом виде стоимости не находит отражения только состояние самого объекта, например, квартиры: как давно сделан ремонт, есть ли кондиционер, в каком состоянии сантехника и кухня, и пр., а также такие нюансы, как обзор из окна, балкона.

Есть ведь разница, смотрит окно гостиной или кухни на лес, сад, парк, реку или на мусоросборную площадку, склад магазина, пустырь.

На сколько цена недвижимого имущества по кадастру отличается от рыночной? В идеале они обе должны быть идентичными , но на практике выходит, что есть разница, причем существенная.

В реальности наблюдаются разные варианты, но появилась стойкая тенденция к превалированию КС над рыночной. Разница может составлять от 5 до 20%.

Может ли расценка недвижимости по кадастру и рынку составлять равные суммы ? Да, но редко, и чаще всего равные результаты получают при оценке недвижимого имущества со стажем – в «хрущевках», «сталинках» и пр.

Занижение КС обычно наблюдается в оценках элитного, дорогого жилья, объяснение здесь простое: высокий уровень спроса на дорогостоящую недвижимость порождает растущую оценку по рынку, и в результате цифры по кадастру от нее отстают.

Влияет ли КС недвижимого имущества на рыночную?

На этот вопрос ответ однозначный: практически не влияет .

Эксперт при оценочном процессе руководствуется объективными критериями, и может просто поинтересоваться в ГКН, насколько близки итоги его выводов к оценке, прописанной в бумагах.

К тому же, изменения в ценах настолько стремительны, что минимум раз в пятилетку следует делать перерасчет (это закреплено и в законе), а по некоторым данным, раз в два года.

Если сравниваются суммы, подсчитанные с разницей в четыре — пять лет, то можно считать, что сравнивать эти величины нет смысла.

Оценка по рынку «пляшет» в зависимости от спроса и имеет значительный разброс, чем более сглаженная кадастровая — теоретическая .

О том, как , вы можете узнать на нашем сайте.

Случаи превышения

Может ли расценка недвижимости по кадастру превышать рыночную? Да, такой вариант вполне реален.

Производится несколько огульно, «до порога», а то, что внутри, в расчет не попадает по причине нереальности подобного обследования для каждой квартиры, каждого офиса.

Почему расценка недвижимого имущества по кадастру выше расценки по рынку ? Если в жилье отсутствуют:

• дорогостоящий ремонт;
• хорошая импортная сантехника;
• инновационные средства климат — контроля, охранной и пожарной сигнализаций и др.,

Зато имеется отвратительная планировка и полная разруха. Тогда рыночная привлекательность такого объекта сильно пострадает, и в этих случаях кадастровая оценка обгоняет ее . Также имеет значение временной разрыв в оценках.

Что делать, если расценка недвижимости по кадастру превышает рыночную?

Владелец недвижимости в нынешних условия находится в выигрыше, если по данным ГКН оценка ниже, чем по рынку, это дает возможность платить меньшую сумму налога .

Если же наоборот, зафиксированный в ГКН итог расценки собственника , то следует:

1. Заказать расчет стоимости объекта по рынку.
2. Если действительно имеет место существенная разница, то попытаться решить вопрос досудебным порядком, а именно: обратиться с заявлением в Комиссию Росреестра по рассмотрению подобных споров с просьбой пересмотреть внесенную в ГКН сумму (это возможно на протяжении срока в 6 месяцев с даты внесения данных в ГКН).
3. Если время упущено, то оспаривание расценки реально произвести только посредством суда.

О том, вы можете узнать на нашем сайте.

Ответчиком будет выступать Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Одна из важнейших бумаг, прилагаемых к исковому заявлению – документ о расчете расценки объекта по рынку, но только датированный тем же периодом, что и сведения в ГКН, тогда они будут сопоставимы.

Чем больше площадь объекта недвижимости, тем более внушительную сумму будет составлять налог . Выявив несоответствие между рыночной и кадастровой стоимостью своего дома, квартиры, не стоит откладывать дело в длинный ящик, а попытаться снизить сумму, внесенную в ГКН.

О том, как узнать КС квартиры или , а также о том, вы можете узнать из наших статей.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Рыночная оценка – это установление рыночной стоимости объектов гражданских прав, а именно: услуг, нематериальных благ, имущества, результатов интеллектуальной и профессиональной деятельности, а также информации. Рыночная оценка осуществляется в целях определения актуальной рыночной стоимости для объекта, предназначенного к сбыту или распространению на открытом рынке.

Рыночная оценка: понятие и сфера применения

Рыночная оценка – это необходимая процедура, которая считается ключевым инструментом в формировании действий, сопряженных с капиталом (в результате сделок купли-продажи). Она помогает избежать рисков приобретения убыточных предприятий либо вложений, которые не окупят риски в период вложения средств.

Оценка предприятия (как комплекса имущества) включает в себя как определение его нынешней доходности, так и составление прогноза предполагаемой доходности в будущие периоды. Немаловажной частью этой оценки являются различные права, осуществляемые в отношении объекта. К подобным правам можно отнести, например, право аренды или пользования.

Если говорить о рыночной оценке недвижимости, то, в случае возникновения имущественных споров, без нее невозможно представить в суде веских обоснований рыночной стоимости объекта. Оценка позволит наиболее точно определить стоимость помещений, в которых проходили сделки купли-продажи, что также будет учитываться при определении общей цены.

В отдельных случаях рыночная оценка - это обязательная процедура.

Объекты рыночной оценки

Существует ряд объектов, относительно которых осуществляется рыночная оценка. Это:

• паи, доли, акции;
• транспортные средства, различное оборудование;
• объекты незавершенного строительства;
• инженерные коммуникации - мосты, теплосети, нефте- и газопроводы;
• объекты промышленной недвижимости - промышленные комплексы, сооружения и здания;
• объекты коммерческой недвижимости, такие как гостиницы, складские и торговые площади, офисные помещения;
• объекты жилой недвижимости - таунхаусы, коттеджи, загородные дома, квартиры и так далее;
• земельные участки и др.

Рыночная оценка дает возможность эффективно распоряжаться активами предприятия либо иным имуществом. Кроме того, она необходима при проведении следующих операций:

• передача объектов в ;
• оценка арендной платы;
• страхование;
• реорганизация и реструктуризация;
• постановка объектов на баланс предприятия;
• внесение взносов в уставный ;
• определение ущерба собственности вследствие залива, пожара и проч.;
• вступление в ;
• приватизация;
• , включая ипотеку;
• оформление залога;
• выкуп части бизнеса или активов, паев, долей, акций, недвижимости;
• сделки купли-продажи.

Методика проведения рыночной оценки

Методология рыночной оценки включает в себя:

• оценку всех активов предприятия (нематериальные активы, финансовые инвестиции, оборудование, машины, недвижимость);
• оценку эффективности деятельности предприятия (анализ конкурентной среды, изучение перспективы роста бизнеса, доходы - как текущие, так и будущие).

Расчеты производятся при помощи различных методов, составляющих комплексный подход.

Основной метод - это подход сравнительных продаж. Его применяют, когда уже сформирован и на нем практикуются реальные продажи. Расчет стоимости на основе метода сравнительных продаж наиболее характерен для рынка недвижимости (коммерческой/жилой), рынка реализации земли и прочих объектов гражданского оборота. Практика показывает, что рынок сам формирует цены на них. Необходимо лишь проанализировать профильный (к примеру, при оценке продажи двухкомнатной квартиры в определенном районе изучить аналогичные предложения) и вывести приблизительную стоимость реализуемого или приобретаемого объекта. Этот метод основывается на сопоставлении объекта с аналогами, предлагаемыми на рынке.

Затратный подход - это комплекс способов оценки стоимости объекта. Он основан на установлении затрат, нужных для замещения или восстановления объекта. При этом в обязательном порядке учитывается степень износа объекта.

Доходный подход наиболее популярен для осуществления оценки земли и объектов коммерческой недвижимости. Его смысл состоит в том, чтобы определить, какую может в недалеком будущем принести объект. При этом подходе осуществляется анализ эффективного использования и нахождение оптимальных направлений эксплуатации. Доходный подход необходим инвесторам и всем, кто планирует вложить средства в . Рыночная оценка предприятия в совокупности с прогнозом его дальнейшего развития - основа данной процедуры.

Рыночная оценка необходима во многих случаях. Она определяет текущую рыночную стоимость объекта и применяется для изучения отдельных видов стоимости - номинальной, ликвидационной, инвестиционной либо восстановительной.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших подвида:

Стоимость обмена

Стоимость обмена — применяется при покупке, продаже, сдаче в аренду, передаче в залог, то есть на рынке недвижимости.

• рыночная;
• арендная;
• залоговая;
• страховая;
• ликвидационная.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Страховая стоимость — стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая.

Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Стоимость в использовании

Стоимость в использовании — выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей.

• инвестиционная;
• балансовая;
• кадастровая;
• налогооблагаемая;
• восстановительная;
• замещения.

Инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Расчет инвестиционной стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

Кадастровая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке.

Налогооблагаемая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.

Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Оценка недвижимости

Виды оценки недвижимости

Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату.

Этапы процесса оценки недвижимости

1. Определение проблемы:

• указывается объект оценки и цели его оценки;
• проводится установление имущественных прав;
• устанавливается дата проведения оценки;
• формулируется вид стоимости, который необходимо определить.

2. Предварительный осмотр и план оценки:

• определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта;
• устанавливаются источники их получения;
• составляется план выполнения оценки;
• заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

3. Сбор и проверка данных:

• бухгалтерского учета и отчетности;
• о технических и эксплуатационных характеристиках объекта;
• правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки.

4. Применение подходов к оценке:

• затратным методом;
• сравнительным методом;
• доходным методом.

5. Согласование результата оценки:

Получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. С учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта.

6. Заключительный этап

Выполняется составление отчета об оценке — документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

Подходы к оценке недвижимости

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

• объект не должен быть уникальным;
• информация о сделках должна быть исчерпывающей;
• факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Преимущества сравнительного подхода:

• достаточно прост в применении и даёт надежные результаты;
• в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
• в ценах продаж отражается инфляция и изменение финансовых условий.

Недостатки подхода:

• сложность сбора информации о практических ценах продаж;
• зависимость от активности и стабильности рынка;
• различия продаж.

Затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимости — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной стоимости.

Преимущества затратного подхода

• Затратный подход является наиболее надежным и целесообразным при:
• анализе наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
• оценке объектов на малоактивных рынках;
• оценке для целей страхования и налогообложения;
• экономическом анализе нового строительства.

Недостатки подхода:

• затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
• отдельная оценка земельного участка от строений;
• несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта.

Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости.

Рыночная оценка

Рыночная оценка - это оценка рыночной стоимости имущества, объектов гражданских прав, в отношении которых законодательство Российской Федерации устанавливает возможность участия в гражданском обороте.

Целью проведения рыночной оценки является определение наиболее вероятной рыночной стоимости, по которой изучаемый объект может быть реализован или отчужден на открытом рынке в условиях равной конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая необходимой информацией, а на величине стоимости не отражаются чрезвычайные обстоятельства.

Компания «Активные Бизнес Консультации» осуществляет рыночную оценку с учетом всех факторов, оказывающих влияние на итоговую стоимость рассматриваемого объекта. Мы качественно и надежно осуществляем весь спектр работ по оценке, и предоставляем в отчете только достоверную информацию, которая может быть использована в различных целях - инвестиционных, управленческих и т.д.

Что мы понимаем под рыночной оценкой

Рыночная оценка является одним из самых распространенных направлений в оценочной деятельности. Это определение стоимости предприятия, как единого имущественного комплекса, способного приносить прибыль владельцу. На сегодняшний день данная услуга очень актуальна по той причине, что рыночная оценка является единственным способом детально узнать доходность предприятия и спрогнозировать её возможную доходность в будущем.

Более того, рыночная оценка включает в себя не только изучение текущей рыночной стоимости, но и различных прав в отношении объекта - например, права пользования, права аренды. В некоторых случаях рыночная цена недвижимости в какой-то мере известна своим собственникам - но лишь на уровне предположений. Такими приблизительными данными невозможно воспользоваться с пользой при совершении сделок купли-продажи, нельзя представить в суде в качестве веского доказательства рыночной стоимости объекта, не совершишь обоснованные управленческие решения. Рыночная оценка может существенно скорректировать цену и сделать её максимально точной и достоверной. Именно для определения реальной стоимости и используется рыночная оценка .

И не только поэтому рыночная оценка - необходимая процедура. Она также является одним из главных инструментов по сопровождению операций с капиталом, поскольку помогает избежать рисков покупки убыточных предприятий, или же тех вложений, которые не смогут окупить период вложения средств и риски. В некоторых случаях рыночная оценка является обязательной процедурой - при страховании, например. В таких случаях оценка проводится с помощью затратного метода, с определением восстановительной стоимости - или же посредством сравнительного метода. Так или иначе, целью рыночной оценки во многих случаях является определение текущей рыночной стоимости рассматриваемого объекта. И лишь в некоторых случаях для изучения других видов стоимости - восстановительной, инвестиционной, ликвидационной и номинальной.

Для проведения качественной рыночной оценки действующего бизнеса компания «Активные Бизнес Консультации» с профессиональным подходом скрупулезно и тщательно обрабатывает огромное количество информации и документации. В перечень влияющих на рыночную оценку входят копии уставных документов организации, копии проспектов эмиссии и отчетов итогов выпуска ценных бумаг, бухгалтерской отчетности за последние несколько лет или периодов, бухгалтерский баланс, отчеты о понесенных прибылях или убытках, заключение аудитора и многие другие документы. Их представление не является обязательным - но очень желательным для уточнения информации, подтверждения достоверности ранее собранных данных и проведения расчетов по рыночной оценке различными методами.

Рыночная оценка может быть осуществлена относительно следующих объектов:

Земельные участки;

Объекты жилой недвижимости - квартиры, загородные дома, коттеджи, таунхаусы;

Объекты коммерческой недвижимости - офисные помещения, торговые и складские площади, гостиницы;

Объекты промышленной недвижимости - здания, сооружения, промышленные комплексы;

Инженерные коммуникации - мосты, газо- нефтепроводы, теплосети и мосты;

Объекты незавершенного строительства;

Транспортные средства, оборудование;

Акции, доли, паи;

Нематериальные активы.

Рыночная оценка поможет вам наиболее эффективно начать распоряжаться своим имуществом, активами предприятия. Но также она необходима в целях:

Совершения сделок купли-продажи;

Выкупа недвижимости, акций, долей, паев, части бизнеса, части активов;

При разделе имущества, корпорации;

Для залога;

При кредитовании, в том числе и для ипотеки;

При вступлении в наследство;

При приватизации;

При нанесении ущерба собственности вследствие пожара или залива;

При переоценке активов;

При внесении взноса в уставной капитал;

При постановке объектов на баланс предприятия;

При реструктуризации и реорганизации;

При страховании;

При оценке арендной платы;

При передаче в доверительное управление.

Методология рыночной оценки

Рыночная оценка включает в себя:

Оценка всех активов предприятия - недвижимости, машин и оборудования, финансовых инвестиций, нематериальных активов;

Оценка эффективности деятельности предприятия -текущие и будущие доходы, изучение перспектив роста бизнеса, анализ конкурентной среды.

На основании комплексного анализа определяется рыночная оценка бизнеса. Расчеты производятся посредством различных методов, в итоге образующих комплексный подход.

Основным методом рыночной оценки является подход сравнительных продаж . Вообще, данный метод используется, когда существует сформировавшийся рынок земли, недвижимости и других объектов гражданского оборота, когда есть реальные продажи и сам рынок формирует цены. Задачей компании «Активные Бизнес Консультации» является анализ данного рынка, сравнение аналогичных продаж и получение приблизительной рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Метод основан на сопоставлении оцениваемого объекта с рыночными аналогами.

Затратный подход в некоторых случаях для проведения рыночной оценки не применяется - например, он не может быть применен относительно земли. Это происходит потому, что земля постоянна, и не является расходуемой, в то время как затратный метод может быть использоваться для оценки объектов, созданных самим человеком. При оценке затратным методом стоимость земли, оцениваемая другими способами, складывается со стоимостью зданий и сооружений, возведенной на них.

Для оценки земли и других объектов недвижимости наиболее популярен доходный подход, суть которого состоит в определении того, сможет ли рассматриваемый объект в недалеком будущем приносить прибыль. Также он основан на анализе наиболее эффективного использования, и определением наиболее эффективного направления эксплуатации, которое будет приносить владельцу максимальный доход. Он наиболее интересен инвесторам и тем, кто решил вложить финансовые или другие средства в бизнес - рыночная оценка предприятия и прогнозы егоразвития является основой данной процедуры.

Специалисты компании «Активные Бизнес Консультации» обладают богатым практическим опытом и апробированными методиками рыночной оценки недвижимого и движимого имущества, а также нематериальных активов компании. Наш отчет поможет повысить возможность контроля и планирования финансовых потоков вашей организации, в том числе и налоговых поступлений в государственный бюджет, привлечение инвестиций в основной капитал. Адекватная рыночная оценка - это крайне важный элемент, поскольку вы можете потерять средства и великолепные возможности на недооцененных активах и имуществе.