Неразрывность земли под многоквартирными домами. Раздел земельного участка под многоквартирным домом. Земля под многоквартирным домом

Очень много споров между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями возникает вокруг придомовой территории. Если земельный участок под жилым домом сформирован и поставлен на кадастровый учёт, то он входит в состав общего имущества в МКД . Следовательно, собственники платят УК за его уборку. А управляющие компании обязаны за ежемесячную плату содержать придомовую территорию в надлежащем порядке.

Но зачастую земельный участок под МКД не сформирован и не состоит на кадастровом учёте. Поэтому невозможно определить границы придомовой территории , входящей в общее имущество собственников помещений в МКД. Ситуация вызывает много вопросов и проблем. Как оформить земельный участок в общее имущество МКД? Кто и как определяет его границы? Что такое придомовая территория? Когда у УК возникает право включать в квитанцию графу: уборка придомовой территории? Постараемся во всём разобраться.

Придомовая территория в составе общего имущества МКД

Под земельным участком под жилым домом признаётся придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства, относящаяся к объектам общего имущества собственников помещений в МКД (ч.1 ст.36 ЖК РФ). Это общедолевая собственность , которая не может стать чьим-то частным владением. Размер и границы участка остаются неизменными, если только собственники на общем собрании не решат сделать реконструкцию (п.4 ст.37 ЖК РФ).

Границы и размер придомовой территории, сформированной под МКД, определяются согласно требованиями земельного и градостроительного законодательства (п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ).

В п.3 Правил содержания общего имущества в МКД (ПП РФ №491 от 13.08.2006 года) сказано, что при определении состава общего имущества многоквартирного дома необходимо руководствоваться данными ЕГРП и государственного земельного кадастра о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом. При наличии расхождений, противоречий сведений о составе общего имущества, содержащихся в Росреестре, с документацией государственного технического или бухгалтерского учёта УК, технической документацией на МКД, приоритет будут иметь данные из ЕГРП.

Переход земельного участка под домом в собственность владельцев помещений в МКД

Важное значение отводится году постройки дома. В ст.16 ФЗ №189 от 29.12.2004 года «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» утверждены условия и порядок перехода земельного участка в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД, который находится на нём.

Из этого следует:

если земельный участок под МКД сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и состоит на государственном кадастровом учёте , то он переходит бесплатно в общедолевую собственность владельцев помещений в доме (ч.2 ст.16 ФЗ №189).
собственники помещений в МКД, земельный участок под которым не сформирован, могут самостоятельно обратиться в уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления с письменным заявлением об их формировании. Заявление будет служить основанием для осуществления органом госвласти формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учёт (п.3 Постановления Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12-П).

Построенные после вступления в силу ЖК РФ жилые дома вводятся в эксплуатацию только, если данные о местоположении границ земельного участка под МКД внесены в государственный кадастр недвижимости. Земельный участок под домом переходит в общее имущество собственников жилья с момента постановки его на государственный кадастровый учёт.

Как правило, между УК и органом местного самоуправления заключается соглашение, по которому управляющая компания обязуется убирать и содержать в надлежащем порядке спорный земельный участок под домом. В свою очередь, орган местного самоуправления по этому же соглашению предоставляет УК субсидии.

Судебная практика

Как мы уже отмечали, существует богатая судебная практика по делам, касающимся права собственности на придомовую территорию МКД, а также оспаривания оплаты за её уборку. Собственники помещений в доме и управляющие компании, а также жильцы дома между собой постоянно судятся из-за земельного участка под МКД.

Как оформить в собственность земельный участок под МКД?

Во избежание различных недоразумений и судебных споров по поводу определения границ придомовой территории под МКД, необходимо сформировать земельный участок, на котором находится дом, и поставить его на кадастровый учёт. Как это сделать?

Для оформления в собственность земельного участка под МКД следует выполнить следующий алгоритм действий.

Шаг 1 Проведение общего собрания собственников помещений в МКД о формировании земельного участка

Шаг 3 Постановка земельного участка на кадастровый учёт

С письменным заявлением о постановке на кадастровый учёт земельного участка под МКД должно обратиться лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в доме (п.1 ст.20 ФЗ №221 от 24.07.2007 года).

Шаг 4 Сбор пакета документов для регистрации права общедолевой собственности на земельный участок

С 2015 года участки, входящие в состав общего имущества МКД, не облагаются земельным налогом (пп.6 п.2 ст.389 НК РФ).

Провести общее собрание собственников и решить вопрос о включении земельного участка в состав общего имущества дома гораздо проще с помощью .

Несколько последних лет ведутся большие споры относительно того, является ли «приватизация» земельного участка под многоквартирным домом выгодной для собственников жилых и нежилых помещений. На настоящий момент, уже достаточно информации, в т.ч. судебной практики, чтобы сделать четкий вывод. Вот выводы, основанные на нашем опыте по оформлению земли под многоквартирными домами. Плюсы и минусы оформления.

Правовые основания для оформления земли под многоквартирными домами.

В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Так, согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД).

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

В какой момент возникает право собственности на землю под МКД?

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ. А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД. Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.

Как оформить земельный участок под МКД?

Для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также проведения его государственного кадастрового учета. При том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН) с ним не требуется.

Основные проблемы собственников, равно как и их домоуправляющих организаций, сводятся к тому, что на момент приобретения общедолевого права собственности на земельный участок собственники радуются, что им предоставляют землю бесплатно, а вот о последствиях, в т.ч. финансовых, такой собственности они, к сожалению, не задумываются.

Плюсы и минусы оформления земли под МКД.

Если систематизировать плюсы и минусы для собственников помещений в многоквартирных домах, то выглядеть это будет следующим образом.

ПЛЮСЫ оформления земли под МКД.:

Дополнительные гарантии.

без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории принадлежащей собственникам МКД.
без согласия собственника не возможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений.
невозможно изъять земельный участок для муниципальных (государственных) нужд бесплатно.

Дополнительная возможная прибыль.

Собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.

Удобство использования.

Собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в т.ч. направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности МКД.

МИНУСЫ оформления земли под МКД:

Налоги.

C 2015 года собственники помещений в МКД освобождены от уплаты налога на землю в соответствии со ст. 389 НК РФ. Однако следует иметь ввиду, что наличие в собственности доли в праве на землю может увеличивать кадастровую стоимость самого помещения, а, следовательно, и налоговое бремя.

Ответственность.

Собственники обязаны нести ответственность за содержание своего земельного участка. Следовательно, обязанность по содержанию, ремонту, уборке дорог, элементов благоустройства (газонов, площадок, зеленых зон, парковочных мест и т.п.) несет собственник, а, значит, к нему могут быть применены меры ответственности. Собственник (его ДУК) могут быть оштрафован за неубранный снег, за не вывезенный мусор и т.д.

Цена.

В качестве минуса также следует указать и увеличение стоимость квадратного метра помещений, поскольку это сужает для собственников круг покупателей и арендаторов, равно как и увеличение расходов на содержание общего имущества МКД.

Как мы видим, количество плюсов перевешивает количество минусов, однако же, на второй взгляд явные плюсы могут стать отрицательными.

Неочевидные минусы оформления земли под МКД.

В качестве аргумента для скорейшего оформления в собственность земли некоторые жители приводят такой - возможность строительства полезных и нужных для граждан объектов на придомовой территории. Но здесь необходимо знать и помнить, что любая территория в городе имеет свое назначение и на участке под многоквартирным домом ларек, торгующий алкогольной продукцией, например, построить никто не разрешит. Возможности использования придомовых территорий очень ограничены. Это обусловливается многими факторами: скученностью застройки жилых домов, градостроительными ограничениями и нормативно-техническими требованиями, равно как и другими факторами.

Помимо этого в качестве плюса оформления земли в собственность некоторые считают увеличение рыночной стоимости жилья после оформления общедолевой собственности на землю. На самом деле это не так. Сама по себе доля в земельном участке под многоквартирным домом существует лишь гипотетически: её нельзя продать, подарить, получить под него кредит. Земельный участок неотделим от жилого дома, т.е лишен самостоятельной оборотоспособности. Как неотделима и часть общедомовой собственности, которой владеет собственник, - кусочек лестничной площадки или квадратный дециметр чердака.

Подводя итог рассуждениям о полезности или вредности приватизации придомовой территории, следует помнить об одном весьма существенном обстоятельстве, передача земельный участков в собственность под МКД в первую очередь снизит финансовую нагрузку органа местного самоуправления, а соответственно, органам власти очень выгодно переносить расходы на содержание домовых территорий на граждан. Именно для этого по городу Нижнему Новгороду были проведены публичные слушания по формированию земельного, которые в последствие стали большими сюрпризами для граждан, поскольку власти старались оформить максимально большие участки под МКЖ, включая территорию внутренних проездов, зон прохождения коммуникаций и т.д.

Рекомендации. Если земельный участок под МКД еще не сформирован, задумайтесь о его границах и расходах по его содержанию. Необходимо помнить, что на землях занятых коммуникациями, нельзя строить капитальные строение, а любые временные, в т.ч. и газоны могут быть единовременно разрушены. Если участок уже оформлен, вероятно, стоит задуматься , чтобы минимизировать налоговое бремя.

С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации возникло немало вопросов, связанных с правом собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Формирование земельных участков под многоквартирными жилыми домами является одним из сложных и проблематичных вопросов действующего земельного, жилищного, градостроительного и иного законодательства, что обусловлено наличием коллизий, пробелов, отсутствием унифицированного понятийного аппарата в данных отраслях права, а также рядом других причин. В связи с этим решение вопроса формирования земельных участков под многоквартирными домами либо откладывается на неопределенный срок, либо решается способами, которые противоречат действующему законодательству.

Одним из типичных примером нарушения норм действующего земельного законодательства и законодательства в области градостроительной деятельности является вариант, когда сформированные и предоставленные в собственность земельные участки под многоквартирными домами не только выходят за границы красных линий, но также захватывают часть существующей проезжей части вместе с тротуарами. Данная ситуация влечет за собой ряд проблем правового, имущественного и иного характера. Имущественные проблемы при таком подходе к формированию земельных участков возникнут у собственников помещений в многоквартирном доме, т. к. после кадастрового учета земельного участка они автоматически становятся плательщиками земельного налога. Платить налог они будут за землю, которая является территорией общего пользования, находящейся за пределами красных линий, и которая не используется и не будет использоваться в дальнейшем для обслуживания жилого дома. Наряду с имущественными проблемами собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме у органов местного самоуправления возникнет ряд других проблем в случае намерения использовать этот земельный участок в интересах муниципалитета.

Другим вариантом формирования земельных участков под многоквартирными домами, противоречащим действующему законодательству, является вариант формирования земельных участков по контуру объекта капитального строительства, так называемое межевание под «отмостку»- полутораметровому отступу от стенок дома. При таком раскладе вся остальная территория дворов - лестницы, межквартальные проезды, детская площадка, парковочные места - передаётся на баланс муниципалитета.

Указанный вариант противоречит ч. 4 ст. 43 ГрК РФ, в которой установлено, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если обратиться к Жилищному кодексу, в состав общедомового имущества входит земельный участок с элементами озеленения, благоустройства. В данном случае также нарушаются права собственников жилых и нежилых помещений на благоприятные условия проживания (отсутствие игровых площадок для детей, элементов благоустройства, загрузочных площадок, подъездов, возможности обслуживать инженерно-технические сети, используемые для нормального функционирования жилого дома и многие другие негативные факторы).

При формировании земельного участка под «отмостку» встречаются уникальные случаи, когда сформированный и предоставленный в собственность земельный участок под многоквартирным домом, территориально расположен внутри другого земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, не имеющего никакого отношения к собственникам помещений многоквартирного дома. Можно только предположить какие проблемы возникнут у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а также у собственника земельного участка, прилегающего к дому при эксплуатации и обслуживании находящихся в их собственности земельных участков.

Изучая законодательную базу по вопросу ГКУ земельных участков под МКД, сталкиваешься с множеством вопросов и противоречиями.

Согласно ст.36 ЗК РФ земельный участок, на котором находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцам.

Обращаясь к ст. 36 ЖК РФ видим, что не просто земельный участок принадлежит на праве обще-долевой собственности собственникам помещений МКД, а земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Это означает, что теперь собственниками земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, являются владельцы приватизированных квартир. Если в доме все квартиры приватизированы, то вся земля является коллективной частной собственностью её жильцов. При этом каждый житель владеет долей, определяемой 37-й ст. ЖК РФ. Если в доме есть неприватизированные квартиры, то муниципалитет, т.е. орган местного самоуправления (далее - ОМС), также является одним из собственников ЗУ МКД. Но он является собственником наравне со всеми остальными. А значит, не может принимать решения без согласия остальных собственников. Это закреплено в Конституции РФ, статье 8, пункте 2- «В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные виды собственности».

Перейдем теперь к вопросу о том, кто может обратиться с заявлением о проведении ГКУ. Согласно ст. 16 Вводного закона любое уполномоченное лицо на основании решения общего собрания может обратиться с заявлением о постановке на ГКУ. Но данная статья нарушает конституционные принципы справедливости и равенства, вводит необоснованные различия в условиях реализации собственниками помещений в многоквартирных домах своих прав. Поэтому, в соответствии с Постановлением Конституционного суда РФ от 28.05.2010 г. № 12-П любой собственник помещений в многоквартирном доме, в том числе, не уполномоченный на то общим собранием собственников помещений в этом доме, вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Право собственности на земельный участок многоквартирного дома закреплено несколькими Федеральными законами, выше изложены безоговорочные права собственников жилых и нежилых помещений в МКД о праве постановки на учет.

Но основываясь на все те же законы органы местного самоуправления также вправе подать документы на кадастровый учет без каких-либо согласований с собственниками МКД.

Во-первых, ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ указывает, что земельный участок под МКД в отношении, которого проведен учет, переходит в общую долевую собственность. Т.е. только после проведения ГКУ земельного участка он принадлежит собственникам помещений, а до момента разграничения собственности на землю, она относится к федеральной или муниципальной собственности. При этом органом, уполномоченным на распоряжение такими землями, является ОМС. Т.е. до постановки на учет, включая момент подачи заявления, физические лица не являются собственниками участка.

Во-вторых, обратимся к п.4 ст.16 Вводного закона к ФК РФ, в котором говорится что, формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. В настоящее время в законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение термина "формирование земельного участка". Исходя из требований, предусмотренных положениями ГрК и ЗК РФ формирование земельного участка под многоквартирным домом включает:

1) подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории;
2) выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка. Получается формирование земельного участка это и есть осуществление ГКУ.

Если собственники помещений в доме желают оформить себе в собственность землю, а земельный участок не сформирован, они проводят собрание, выделяют уполномоченного лица, подают заявление, и участок переходит в обще-долевую собственность. А, что если жильцы не хотят оформлять землю в собственность (чтобы не платить земельный налог), т. е ничего не буду предпринимать. И земля останется у города.

Но, согласно Вводному закону к ЖК РФ - С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Нигде не прописано, что формирование земельного участка может происходить исключительно по волеизъявлению самих собственников помещений в доме. Они «вправе» обратиться -- то есть им это разрешается. Но это не значит, что только им. И нигде не написано, что в собственность собственников помещений переходит только тот участок, который сформирован по заявлению уполномоченного собственника. В ст.20 Федерального закона № 221 - ФЗ установлены заявители, но там не исключены и любые иные лица.

Т.е. на практике получается, что город может по своему желанию, самостоятельно сформировать участок под многоквартирным домом. После чего этот участок, согласно п. 5 Вводного закона к ЖК РФ, изложенному выше, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. При этом собственников помещений спрашивать ни о чем не надо. Город может навязать собственникам их участок, даже если они не хотят этого. Отказаться они не могут? такого механизма законом не предусмотрено.

По вопросу формирования земельных участков под многоквартирными домами издано огромное количество федеральных, региональных и ведомственных нормативно-правовых актов. Однако, в действующем законодательстве есть пробелы и недосказанности, что рождает многочисленные споры.

Как видно из всего вышеизложенного процесс оформления земельных участков в обще-долевую собственность собственников в многоквартирном доме представляется довольно сложным, учитывая значительную трату времени на подготовку необходимого пакета документов, финансовые затраты и необходимость овладения минимумом необходимых для данного процесса юридических знаний.

Статьей 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно ему все, прочно связанные с земельными участками, объекты следуют судьбе земельных участков. Следовательно, земельный участок под многоквартирным домом, следует судьбе права собственности на квартиру в данном доме и момент незаконной его передачи третьим лицам фактически лишает права собственности граждан на их жилье.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством .

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если:

1) размер такого земельного участка не соответствует установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (максимальным или минимальным) размерам земельных участков;
2) такой земельный участок образуется в результате преобразования земельного участка и размер последнего в связи с этим преобразованием не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным минимальным размерам земельных участков;

Принадлежащий собственнику жилья земельный участок может быть изъят для муниципальных или государственных нужд. Такое решение принимается городскими или федеральными властями. Последние должны официально уведомить домовладельца за год до предстоящей процедуры.

Согласно п. 4 ст. 63 Земельного кодекса РФ Собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд наряду с гарантиями, предусмотренными пунктами 1 и 2 настоящей статьи, должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок .

Одним из сложных и проблематичных вопросов действующего земельного, жилищного, градостроительного и иного законодательства является процесс формирования земельных участков под многоквартирными жилыми домами, что обусловлено наличием коллизий, пробелов, отсутствием унифицированного понятийного аппарата в данных отраслях права, а также рядом других причин.

Земельный участок под многоквартирным домом в соответствии со ст. 16 Земельного кодекса РФ считается государственным имуществом до тех пор, пока он не оформлен в установленном порядке в общую долевую собственность (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). После такого оформления большая часть как прав, так и обязанностей переходит от федеральных органов к собственникам помещений в доме.

Отметим прежде те плюсы, которые сулит оформление земельного участка в обще долевую собственность. Это:

- гарантия защиты интересов жителей МКД в случае строительства какого-либо нового объекта на оформленной придомовой территории, а также право на собственную застройку в установленном порядке. Без согласия собственника не смогут произвести каких-то обременительных действий, например, не проложат дорогу вдоль дома к новому месту строительства (например, при уплотнительной застройке), не устроят автостоянку, мойку и пр.;
- распоряжение земельным участком в пользу большинства собственников помещений МКД (организация парковки для своих жителей, детской площадки, охраны (ограждения) территории и т. п.) в установленном порядке;
- часть земельного участка можно сдать в аренду, а полученные деньги использовать для ремонтно-восстановительных работ дома или на иные цели;
- собственник получит дополнительные гарантии того, что никто без его согласия не отберет бесплатно собственность, не снесет здания и строения, расположенные на участке;
- собственник в большей степени защищен от произвола властей: дом не может быть снесен в одночасье, и все сособственники имеют право на защиту собственности, а при сносе - на существенные компенсации;
- собственники могут разместить сооружения, которые будут приносить какую-то прибыль и т.д.

Также у собственников жилья возникает ряд обязанностей:

С момента постановки участка на кадастровый учет у жителей МКД возникает обязательство по оплате земельного налога (п. 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ).

После приватизации придомового участка собственники помещений МКД также несут расходы по его содержанию и уборке.

Возникают сложности при оформлении, а именно должны быть поданы заявления, проведены определенные законом процедуры, оформлены необходимые документы.

Устранение противоречий в законодательной базе

Вовлечение собственников в процесс оформления земельного участка в собственность

В целом, оформление земли в собственность всегда целесообразно и важно. Оформлять земельный участок под многоквартирным домом следует в соответствии законодательства РФ, чтобы защитить придомовую территорию от точечной застройки, при этом будет учтен интерес города - за пользование землей будет взиматься плата.

Любой гражданин, покупающий недвижимость, автоматически становится владельцем земли, на которой находится жилое помещение. Эта норма применима как к частным, так и к многоквартирным домам.

Согласно ЖК РФ земельный участок под многоквартирным домом считается общей коллективной собственностью, которая, в свою очередь суммируется долями владельцев квартир данного дома.

Можно ли разделить землю под многоквартирным домом

Согласно российскому законодательству многоквартирным домом считается такой дом, в котором находятся два и более жилых помещения, имеющих автономные выходы в помещения общего пользования (лестничные площадки и т.п.) либо на земельные участки, прилегающие к строению. При этом каждый многоквартирный дом имеет какие-либо элементы совместного имущества (земельный участок под домом, крыша, фундамент, коммуникации, лестничные площадки, лифты и др.)

Закон гласит, что все собственники квартир в многоквартирном доме имеют определенную долю в праве собственности на совместное имущество соразмерно величине общей площади квартиры. Соответственно, и доля в общей собственности на земельный участок под домом также распределена между владельцами квартир пропорционально площади жилых помещений.

Например, имеется жилой дом, в котором расположены четыре отдельных квартиры: две из них двухкомнатные с общей площадью по 50 кв. метров, а две – четырехкомнатные по 100 кв. метров. Доли в праве собственности будут распределены следующим образом: владельцы двухкомнатных квартир будут иметь по одной шестой части, а собственники четырехкомнатных квартир по одной трети.

Мы определились с размером долей в общей долевой собственности, но можно ли в принципе разделить земельный участок под многоквартирным домом?

ЖК РФ прямо говорит, что территория под многоквартирным домом, как и земля, прилегающая к строению, может находиться только в коллективной собственности всех собственников жилых помещений в этом доме. То есть, в законодательстве прямо указано, что раздел земельного участка под многоквартирным домом не допускается.

На этом можно было бы поставить точку, если бы не определенные нюансы раздела одноэтажных многоквартирных жилых домов. Рассмотрим их подробнее.

Предварительный раздел одноэтажных жилых домов

Если на участке земли расположен многоквартирный жилой одноэтажный дом, в котором находится две, три, четыре квартиры, который, в свою очередь имеют отдельные выходы на земельные участки, прилегающие к дому, их можно разделить путем выдела долей в натуре.

Но… На практике зачастую происходит следующее: жилой дом имеет несколько отдельных квартир, каждое жилое помещение имеет свой, отдельный от других вход, отдельный адрес, вроде бы нет никаких препятствий для раздела, но земля под строением относится к категории ИЖС, а дом имеет статус многоквартирного.

Выходом станет:

предварительное оформление всего дома в общую долевую собственность, этим собственники подтверждают целевое использование земельного участка;
последующее выделение долей в натуре.

Процедура раздела достаточно сложная, но возможная. Сначала совладельцы должны установить возможность раздела в техническом плане, то есть определить – имеется ли техническая возможность реального раздела многоквартирного дома. Ответ на этот вопрос даст независимая строительно-техническая экспертиза.

Например, имеется двухквартирный жилой дом с участком земли размером в 40 000 кв. метров, прилегающем к нему. Каждая из квартир имеет отдельный выход, водоснабжение квартир автономное, как и вывод канализации. Общими являются только фундамент дома и крыша. При проведении независимой строительно-технической экспертизы установлено, что реальный раздел дома в техническом плане возможен.

Если эксперты подтвердили возможность фактического раздела строения, все собственники должны заручиться разрешением на перестройку или перепланировку жилого дома, которое они могут получить в местном муниципалитете.

Следующим шагом станет фактический раздел дома, который происходит путем выдела долей в натуре. В результате из одного жилого многоквартирного дома фактически образуется две (три, четыре) автономных, независимых друг от друга части одного жилого дома.

До тех пор, пока все собственники жилого дома не произведут его раздел в натуре, ни о каком разделе земельного участка или выделе отдельной доли из него не может быть и речи.

Последующий раздел земельного участка

Итак, собственники жилых помещений в одноэтажном многоквартирном доме произвели выдел долей жилого дома в натуре и только теперь они могут приступить к разделу земельного участка, находящегося под домом и на прилегающей к нему территории.

Но здесь также есть некоторые нюансы.

Например, раздел земли будет разрешен только в том случае, если в процессе такого деления получатся автономные земельные наделы с тем же разрешенным видом пользования, что и первичный ЗУ. Другими словами, если первоначальный участок земли был предназначен для жилого строительства и ведения ЛПХ, то и вновь образованные ЗУ должны иметь ту же категорию.

Вторым условием возможности раздела земли является так называемое «единство судьбы» выделенной доли дома с землей, прилегающей к этой доле. То есть, именно тот собственник, который получит конкретную долю, выделенную из общего жилого дома, станет и собственником участка земли под этой частью дома.

Способы фактического раздела многоквартирного дома

Как и любое другое имущество, раздел дома и земельного участка под ним возможен двумя способами:

Мирным путем . Это возможно посредством подписания добровольного соглашения о выделе долей в жилом доме и земли под ним.
Через суд . Такой способ практикуется в тех случаях, когда собственники жилых помещений не могут договориться между собой.

Письменное соглашение

Если все владельцы квартир согласны с выделом отдельных помещений и разделом земельного участка, они могут составить об этом добровольное соглашение. При этом необходимо соблюдать определенный порядок действий, а именно:

Обсуждение ситуации с владельцами других квартир, решение всех нюансов, особенностей, прав каждой из сторон и вероятных материальных затрат.
Составление текста соглашения.
Посещение всеми подписантами нотариальной конторы для того, чтобы юрист заверил все подписи и сам документ.

При посещении нотариуса все участники соглашения должны иметь при себе паспорта либо иные документы, удостоверяющие личности подписантов а также все правоустанавливающие документы на жилые помещения и земельный участок.

Раздел через суд

Если жильцы многоквартирного дома не смогли договориться, проблему можно разрешить с помощью судебного решения. Тот из собственников, который хочет выделить свою фактическую долю в доме и в земельном участке, обращается в судебные органы с иском о разделе жилого дома в натуре.

Исковое заявление должно в обязательном порядке содержать следующие сведения:

Реквизиты судебного органа, в который подается иск.
Данные на истца, ответчика и третьих лиц, если предполагается их участие в заседании.
Цена иска.
Правоустанавливающие документы на спорную недвижимость.
Краткое описание ситуации, предшествующей подаче иска. Здесь заявитель может описать суть проблемы, какие шаги он принимал для ее решения.
Ссылки на те статьи Закона, которые применимы в конкретном случае.
Исковые требования заявителя.
Список прилагаемых документов.
Дата и подпись.

К исковому заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:

Копию паспорта истца и, по возможности, ответчика и третьих лиц, участвующих в процессе.
Техпаспорт на спорный объект недвижимости.
Правоустанавливающие документы.
Квитанция об уплате госпошлины.

Этот перечень неполный, в зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и другие бумаги. Полный перечень необходимых документов применительно к вашей ситуации подскажет юрист, к которому желательно обратиться на этапе составления искового заявления и сборе необходимых доказательств.

Если собственники квартир многоквартирного жилого дома решили разделить земельный участок под ним, правильным первым шагом станет обращение за консультацией к юристу по нескольким причинам:

При таком разделе велик риск ошибиться, сделать какие-то неверные шаги, собственники рискуют не только не получить желаемый результат, но и потерять то, что имеют, если раздел впоследствии будет признан незаконным.
Грамотный юрист подскажет, какие шаги необходимо предпринять, какие документы собрать, если понадобится – сможет предостеречь от необдуманных шагов и незаконных действий.

Говоря о том, в каких границах расположена та или иная придомовая территория, необходимо отметить, что регулируется этот показатель Градостроительным Кодексом (в части нормирования его), Земельным (в той части, в которой происходит определение фактических границ выделенного для конкретного дома земельного участка), а также Федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в отношении процедуры оформления земельного участка в долевую собственность жильцов рассматриваемого дома).

Sнорм. = У*Sк, где Sнорм – это тот норматив площади земельного участка, который должен быть выделен для конкретного дома.

Значение Y определяется по формуле расчета доли земли на 1 квадратный метр жилья. Этот показатель напрямую зависит от этажности дома, его площади и количества квартир в нем.

Кроме того, обязательно при расчете этого показателя учитывается год постройки дома. Второй показатель – Sк – это площадь всех имеющихся квартир в данном доме, а также всего общего имущества, которое есть в этом доме.

При этом, в придомовую территорию не должны включаться места общего пользования, такие, как подъезды и входы около них, воле входов в подвальные помещения дома и иные территории, которые не могут быть отделены от дома, так как это повлечет невозможность его полноценной эксплуатации.

Если границы не были установлены…

Их можно установить в случае принятия такого решения на собрании владельцев всех помещений в рассматриваемом доме. Для этого должно быть созвано собрание, по результатам которого будет принято такое решение, оформленное в виде подписанного протокола. Пример проекта межевания территории многоквартирных домов делится на несколько этапов:

Заключение

Придомовая территория – это земельный участок, на котором расположен дом со всеми необходимыми для его полноценного функционирования инфраструктурными элементами и зелеными насаждениями.

Такой участок подлежит обязательному оформлению путем установления его отведенных границ и их регистрации. Для этого достаточно собрать всех владельцев помещений в доме и на таком собрании вынести соответствующее решение и запротоколировать его.