Почему ипотека такая дорогая. Реальность высоких ставок: почему в России ипотека дороже, чем за границей. Почему по ипотеке такой высокий процент
Тот, кто испытывает серьезные трудности с жильем, не задумываясь, скажет, что ипотека – это необходимость, но квартира, приобретенная посредством ипотеки, оборачивается очень дорогим удовольствием. А все виной астрономические проценты по этому виду кредитования. Не надо быть профессором математики, чтобы высчитать переплату по ипотеке.
Ведь даже 5% годовых за двадцать лет вырастают в 100%, то есть в течение двадцати лет кредитополучатель оплатит две такие квартиры. При 15% ставке – четыре квартиры. Если всё это еще помножить на те цены, которые не только сохраняются на сверхвысоких уровнях, но и продолжают расти, то удивления по поводу просто неподъемных ежемесячных взносов ни у кого не возникнет.
Теперь взглянем на ипотеку в Западной Европе. Ну как тут не позавидуешь, и люди там обеспеченнее, и заработные платы значительнее, и проценты по ипотеке в сравнении с нашими выглядят намного привлекательнее. В Германии ипотеку оформляют под 4,6%, во Франции – под 3,95%, а в Греции – под 3,27%.
Руководители крупных банков соглашаются с тем, что в нашей стране ставки, действительно, велики, но находят массу оправданий этому. Главная причина высоких процентов по ипотеке – это масса невозвратов. Ух, как хотелось бы посочувствовать «бедным» банкирам! Однако почему-то не получается.
Ипотека – особый кредит!
А не получается потому, что ипотека – это совершенно особенный кредит, который в случае непогашения долга предполагает компенсацию расходов путем реализации данной недвижимости. Так о каких невозвратах в принципе может идти речь? Истина заключается в том, что банкиры своего никогда не упустят, это кредитополучатель через несколько лет может оказаться на грани дефолта и при невозможности продолжения регулярных выплат рискует лишиться жилья, которое ему досталось с таким трудом.
Вторая существенная причина высоких процентов по ипотеке заключается в специфике финансовой политики российских банков. Оказывается, эта политика строится на принципе перекредитования. То есть заемщикам рекомендуется взять больший кредит, чтобы разом рассчитаться с мелкими долгами и получить от этого выгоду. Сами банкиры прекрасно понимают, что никакой выгоды в перекредитовании нет и быть не может в принципе, потому как расплачиваться за такое удовольствие приходится процентами.
Выходит, что у некоторых банков своих собственных денег на кредиты, в том числе и ипотеку, не хватает, и они берут кредиты в других банках, за которые приходится платить процентами. Снова будем жалеть бедняжек банкиров? Даже не подумаем. Рефинансирование кредитов бьет по карману не самих банкиров, а тех же несчастных кредитополучателей, которые не видят для себя другого выхода и соглашаются на те условия, которые банк им предлагает, лишь бы хоть как-то решить наболевшую жилищную проблему. То есть, те проценты, которые один банк должен заплатить другому за перекредитование, ложатся дополнительным тяжелым бременем на плечи тех же заемщиков, а банки процветают и жалуются на сложные условия работы.
Почему по ипотеке такой высокий процент?
Еще одна причина высоких процентов по кредитам – высокий уровень инфляции. И тут посочувствовать не получается. А разве люди, которые в течение всей трудовой деятельности собирают буквально копейку к копеечке, не страдают от инфляции? Конечно, бедный банкир, у которого имеются значительные активы, теряет миллионы, а простой человек в это же время может потерять абсолютно все, в том числе и квартиру, за которую не успел выплатить все взносы.
Обратите внимание, банкиры находят и еще одну весьма парадоксальную причину для повышения процентных ставок по кредитам. Они жалуются на то, что количество вкладов населения и депозитов прогрессивно снижается. Ну, еще бы! А где людям взять те деньги, которые они могли бы отнести в банк и положить под проценты? И дело не в том даже, что многие помнят, как их банковские вклады были заморожены, а потом практически исчезли. Сегодня у населения просто нет свободных денег, чтобы нести их в банк.
Вот вам и все причины того, что в России проценты по ипотеке находятся на таком астрономически высоком уровне.
В каких регионах РФ самая «дорогая» ипотека
Эксперты информационно-аналитического агентства «СеверИнформ» решили узнать, как отличаются условия выдачи ипотеки в разных регионах России. Мы сравнили данные ЦБ РФ* о средневзвешенной ставке, среднем сроке выдачи и средней сумме кредита, а также выяснили, в каких субъектах самые большие ежемесячные платежи** по ипотеке.
Больше всего по ипотечному жилищному кредиту платят москвичи. В столице средняя сумма ипотеки - три с половиной миллиона рублей, а ежемесячный платеж превышает 41 тысячу. При этом ставка здесь одна из самых низких по стране - 11,98%. Средняя по России составляет 12,22%.
На втором месте расположился Чукотский автономный округ. Размер ежемесячного платежа по ипотеке в среднем составляет здесь 37 с половиной тысяч рублей, а средняя сумма займа порядка 2,7 миллиона. Кстати, на Чукотке, напротив, одна из самых больших средневзвешенных ставок - 13,62%.
Стоит отметить, что у жителей Москвы и Чукотского автономного округа одни из самых высоких доходов по стране*** — 60 и 75 тысяч соответственно. Это же характеризует почти всех остальных участников ТОП-15, кроме двух субъектов. В Крыму средняя сумма займа составляет 2 с половиной миллиона, а средний платеж по ипотеке превышает 32 тысячи рублей. При этом средняя зарплата — порядка 23 тысяч рублей. Такая же ситуация наблюдается в Чеченской Республике. Там средний платеж по ипотечному кредиту превышает 28 с половиной тысяч, а средний доход жителей находится в районе 21 тысячи.
Самые маленькие платежи по ипотеке - меньше 15 тысяч рублей - в Ульяновской, Кировской и Костромской областях. Ставка здесь находится в районе среднероссийских значений. Ежемесячные доходы жителей в этих субъектах превышают 20 тысяч.
Добавим, в этом году россиянам уже выдали больше 117 тысяч ипотечных жилищных кредитов на сумму порядка 204 миллиардов. При этом долг жителей страны по ипотеке приближается к 4 триллионам рублей.
*Данные ЦБ РФ на 1.03.2016 по ипотечным жилищным кредитам в рублях, предоставленным физическим лицам-резидентам
** Средняя величина ежемесячного платежа по ипотечному жилищному кредиту, высчитанная при помощи кредитных калькуляторов трех крупнейших банков России с учетом средневзвешенной ставки, средневзвешенного срока кредитования и средней суммы займа
В разделе
В России, в отличие от соседних европейских стран, нельзя взять ипотеку под 3% или потребительский кредит под 7% годовых – этот вопрос задают себе многие интересующиеся финансами россияне. Разница в стоимости заемных денег заставляет задуматься о перспективах кредитования за рубежом, но дело это очень рискованное, предупреждают эксперты.
Многие россияне давно обратили внимание на любопытный факт: в Европе ставки по кредитам структур, принадлежащих российским банкам, да и в целом в кредитных организациях намного ниже, чем в нашей стране. Социальные сети и блоги пестрят фотографиями рекламных щитов и заманчивых вывесок финансовых учреждений. К примеру, представительство Сбербанка в Чехии предлагает кредит на неотложные нужды под 6,99%. А ипотечный заем в зарубежной «дочке» самого большого российского банка и вовсе можно получить под смешные 2,26%. Почему тогда банки в своей родной стране не могут выдавать кредиты под такие же низкие проценты, ведь вот он – ключ к решениям текущих проблем. Дайте доступное кредитование, и страна с легкостью выйдет из кризиса!
Не процентом единым
На самом деле стоимость кредита для предприятий и простых потребителей внутри национальных экономик – это один из ключевых факторов развития страны и увеличения ВВП. Так почему же российские банки, предоставляющие такие дешевые кредиты компаниями и гражданам в Чехии, не могут выдавать аналогичные внутри России? Все дело в организации финансовой системы каждой страны. «Дочки» российских банков за рубежом находятся под контролем регулятора той страны, в которой они ведут бизнес, а не под контролем Центробанка России. К примеру, если банк находится в Германии, то его деятельность регулируется Европейским центральным банком (ЕЦБ). Занимает он деньги тоже у ЕЦБ по ставке европейского регулятора, которая на данный момент составляет 0,05%. К этой ставке любой коммерческий банк добавляет расходы на ведение своего бизнеса и делает поправки на уровень инфляции. При этом следует отметить, что уровень инфляции в ЕС очень низкий. К примеру, за 2015 год он составил лишь 0,8%, а за 2014 год была и вовсе зафиксирована дефляция на уровне -0,31%. Для сравнения, инфляция в России по итогам 2015 года оказалась равна почти 13%. Другими словами, получая финансовые ресурсы от регулятора, европейские банки закладывают в стоимость кредита только издержки на ведение собственного бизнеса. А значит, в долг населению и своим предприятиям они могут выдавать кредиты по низкой ставке в 2-4% и оставаться рентабельными.
И это не предел. Есть страны, в которых центральные банки держат отрицательную процентную ставку. Регуляторы, снижая стоимость финансовых ресурсов, стимулируют коммерческие и государственные банки выдавать кредит бизнесу по ставкам в 0,7%-1,5%.
Такие действия, фактические, призывают: «Берите деньги и кредитуйте предприятия, чтобы им было легче работать!».
К примеру, Банк Японии в конце января утвердил ключевую ставку на уровне -0,1%. Регулятор страны восходящего солнца принял решение сделать ключевую ставку отрицательной вслед за Данией, Швейцарией и Швецией, которые имеют ставки -0,65%, -0,75% и -1,1% соответственно. Не удивительно, что коммерческие и государственные банки в этих странах могут выдавать кредиты гражданам и предприятиям под 1%-1,5% и прекрасно себя чувствовать. Если в этих странах российский банк-гигант захочет вести свой бизнес, то он должен будет создать (приобрести лицензию, организовать процессы и т.д.) новый банк или купить уже имеющуюся кредитную организацию, деятельность которой будет контролироваться местным центральным банком. В этом случае и «дочка» российского банка-гиганта сможет выдавать кредиты клиентам-гражданам и компаниям этой страны под низкие проценты.
Но вернемся к нашему примеру с «дочкой» Сбербанка в Чехии. Уж очень заманчивым выглядит предложение ипотеки под 2,26%, особенно учитывая, что в России даже в лучшие докризисные времена не было таких ставок у жилищных кредитов. Эксперты поясняют, что дело не только в политике ЦБ, которая, безусловно, является очень важным, но не единственным фактором для определения стоимости заемных средств. Курс национальной валюты, ее устойчивость на бирже, объем доходов населения и уровень развития экономики в целом играют не менее важную роль.
«В России у банков нет финансовых ресурсов для того, чтобы выдавать ипотеку на таких же условиях, как в Европе, - разъясняет ситуацию главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин - К тому же в России более высокие макроэкономические и операционные риски, более низкие и волатильные доходы населения из-за девальвации рубля. А это предполагает более высокие ставки, которые могли бы позволить банкам компенсировать возможные потери».
Национальный банк Чехии держит ключевую ставку на уровне 0,05%. Для сравнения, Банк России утвердил в конце января ключевую ставку в размере 11%. Прибавьте к этой цифре инфляцию и издержки на ведение банковского бизнеса и получите тот процент, под который банки реально выдают кредиты предприятиям и населению. В таких условиях даже у самого успешного и эффективного банка ставка по кредиту будет выше 24%, и это по очень скоромным подсчетам. А какой должна быть рентабельность бизнеса, чтобы он мог выплачивать такой кредит и оставаться в прибыли? Конечно, в России действуют программы субсидирования процентной ставки, и это помогает некоторым предприятиям в кризисный период. Но с условиями, в которых живут те же чешские предприниматели, положение российских бизнесменов не сравнить.
«Дочка» Сбербанка получает фондирование от местного регулятора под низкий процент и может выдавать населению и предприятиям недорогие по российским меркам кредиты. Финансовая политика тамошних властей в целом формируется в иных экономических условиях. Чешская крона более устойчива, чем российский рубль, - объясняет Георгий Ващенко , начальник управления операций на российском фондовом рынке инвестиционной компании «Фридом Финанс». - Экономика Чехии не страдает от падения нефти и международных санкций, поэтому ставки по кредитам, как и по депозитам, там существенно ниже».
Брать или не брать?
После всего сказанного возникает закономерный вопрос: может быть, россиянам начать брать кредиты в чешских банках? Эксперты предостерегают от таких выводов. Как напоминает аналитик компании «Альпари» Анна Кокорева, задумываясь о кредите в другой стране, особенно в европейской, стоит учитывать, что занимать вы будете в валюте, а зарабатываете, скорее всего, в рублях. Соответственно, чтобы гасить кредит, регулярно нужно будет менять рубли на валюту. И в таких условиях любой заемщик рискует попасть в кабалу в результате скачка курса, как попали в нее, например, «валютные ипотечники» в России. Напомним, что эти граждане взяли кредит на покупку жилья в России в валюте, как раз потому что ставки по ним были ниже, чем по ипотечным кредитам в рублях. Большая часть ипотечных кредитов была выдана в период до 2007 года. А до кризиса, в начале 2008 года $1 стоил чуть более 24 рублей, но уже на 1 января 2009 года - более 29 рублей. Ну а сегодня доллар «гуляет» вокруг отметки в 75-80 рублей, а ипотечный кредит этим людям, согласно договору, необходимо оплачивать в валюте. В аналогичную ситуацию может попасть российский гражданин, оформляющий кредит за рубежом, и поэтому выгода от такого займа весьма сомнительна.
«В отношении потребительских кредитов есть один «золотой» совет – берите кредит в той валюте, в которой формируется ежемесячный доход, - продолжает тему Андрей Борискин , директор департамента розничного бизнеса Росгосстрах-банка. - Ведь речь идет не только и не столько о процентах, которые кажутся сравнительно небольшими, но прежде всего о базе для начисления процентов, а именно о самой сумме кредита».
К примеру, если россиянин возьмет кредит в размере 20 тыс. евро, что при текущем курсе в рублях сегодня составляет более 1,6 млн.рублей, при очередном витке девальвации он имеет риск получить сумму кредита в размере, например, 2 млн рублей (при курсе 100 рублей за евро) или того больше. Разумеется, можно и выиграть на курсовой разнице, если валюта резко подешевеет, но это неоправданный риск в нынешней экономической ситуации.
У вдумчивых граждан возникает при этом и другой вопрос: почему имеющий в Чехии «дочку» Сбербанк не может взять ресурсы у ЦБ Чехии по ставке в 0,5%, передать материнской структуре и начать кредитовать российский бизнес под низкий процент? Во-первых, тогда Сбербанку все равно придется в ставку закладывать валютный риск, ведь занимать он будет в валюте и отдавать нужно будет в валюте. Курс рубля сегодня «скачет», и в кредиты, выданные таким образом, банку придется заложить все риски изменения стоимости рубля на бирже. Следовательно, вряд ли такие кредиты будут дешевыми. Во-вторых, Сбербанк России находится под санкциями со стороны ЕС и США с августа 2014 года, как и целый ряд других крупных российских банков. А Чехия является членом ЕС и, соответственно, подчиняется общей политике финансовых властей. Хорошо, что Сбербанк, вообще, сохранил свой бизнес в Европе. В мире есть гораздо более печальные примеры. Скажем, балтийскую «дочку» попавшего под санкции СМП-банка владельцы были вынуждены продать, чтобы спасти ее бизнес в Латвии.
Вывод для россиян из всей этой истории с банками получается неутешительный. Как ни крутись, а кредиты для наших граждан будут дороже, чем для европейцев. Если россиянин возьмет заем в валюте – причем все равно у какого банка – он рискует пострадать от смены курса рубля и оказаться в положении печально известных «валютных ипотечников». Если он возьмет кредит в российских банках в рублях, то дорого заплатит за это удовольствие. В прямом смысле дорого – проценты по кредиту сейчас представляют из себя двузначные цифры. Так что получается, лучше россиянам лучше всего вообще обходится без кредитов.
Николай Корчагин, начальник кредитного департамента банка DeltaCredit:
– Основная причина высоких ставок по ипотечным кредитам – отсутствие развитой инфраструктуры ипотечного рынка в России – первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов, законодательной оболочки, что не позволяет пока данному сектору банковского бизнеса быть привлекательным для инвесторов. Отсюда и высокая цена долгосрочных денежных ресурсов, привлекаемых для выдачи кредитов.Мишель Брику, генеральный директор КАБ "Банк "Сосьете Женераль Восток"":
– В первую очередь это связано с существующим законодательством РФ. Так, в соответствии с нормами ЦБ если ставка по кредиту ниже 9% годовых, то заемщик должен выплачивать налог с той суммы, которую он выиграл на разнице между ставкой по полученному кредиту и 9%. Кроме того, многие российские банки вынуждены привлекать рефинансирование под высокие проценты. И наконец, следует помнить, что ипотечный кредит является для банка одним из наиболее рисковых, поскольку выдается на длительный период.Андрей Беляков, первый заместитель генерального директора КБ "Московское ипотечное агентство":
– Потому что длинные деньги сейчас на рынке стоят именно столько – для одних банков чуть меньше, для других чуть больше, но уровень примерно одинаков. Сложившиеся на сегодня процентные ставки по ипотечным кредитам будут постепенно снижаться одновременно со снижением общего уровня банковских ставок, определяемых макроэкономическими причинами.Антон Ходько, заместитель директора управления стратегического планирования Сбербанка:
– Номинальная величина процентных ставок по ипотечным кредитам определяется в первую очередь текущим и прогнозируемым уровнем инфляции, рисками невозврата кредитов, стоимостью привлекаемых банками ресурсов, рисками, связанными с платежеспособностью заемщика и обеспечением возврата кредитов. Ипотечный кредит предполагает длительный срок погашения (5-15 лет и более), в то время как основные на сегодня источники длинных ресурсов – срочные депозиты населения – по существу, являются вкладами до востребования, так как могут быть досрочно изъяты вкладчиками в любой момент. То есть банки, выдавая ипотечный кредит, принимают на себя дополнительные риски, которые также являются важной причиной высокой стоимости ипотечных кредитов.Александр Колошенко, член правления Raiffeisenbank, начальник управления по работе с физическими лицами:
– Говоря об ипотечном кредитовании в Европе, многие обращают внимание на заметно более привлекательную ставку, но механизм ее формирования остается за кадром. Учитывая, что Raiffeisenbank имеет огромный опыт работы на рынке ипотечного кредитования в Европе, мы позволим себе определенные сравнения на примере нашей дочерней структуры Raiffeisen Wohn Bausparen. Клиент открывает себе некий сберегательный счет, на который в течение минимум нескольких лет каждый месяц вносит определенную сумму. По прошествии определенного времени клиент получает кредит не только на покупку недвижимости, но и на ее ремонт. Важно отметить, что при такой схеме кредитования значительная роль отводится государству, которое всегда субсидирует ставку, например, в Австрии – 4% годовых в евро. Безусловно, существуют варианты, когда клиент может получить кредит и без предварительного накопления, но тогда ставки выше, хотя дотирование ее государством сохраняется. В России существует субсидирование на покупку жилья, но пока эта активность не обрела европейские формы. Говоря о европейских ставках по ипотечному кредитованию на уровне 3-4% и с учетом субсидии государства 3-4%, мы можем сказать, что реально наша нынешняя программа кредитования (по ставке около 9,5%) очень близка к ставке кредитования в Европе и почти ей идентична.Анатолий Печатников, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка:
– По нашему мнению, ставки по ипотечным кредитам в России не являются высокими. Если еще один-два года назад средняя ставка на рынке ипотечного кредитования в стране составляла около 15% годовых в долларах США, то в настоящее время, к примеру, Внешторгбанк предоставляет ипотечные кредиты по ставкам от 10,5% годовых в долларах США и от 15% годовых в рублях. В то же время если принять во внимание тенденцию роста цен на рынке недвижимости, то даже те заемщики, которые оформляли кредиты под 15-16% годовых в долларах США, уже давно окупили свои расходы по обслуживанию кредитов за счет роста цен на недвижимость. На уровень процентных ставок по ипотечному кредитованию прежде всего влияет доступность долгосрочных ресурсов, уровень кредитных и правовых рисков. Сейчас доступ российских банков к долгосрочным ресурсам существенно ограничен. В России еще не сформировался рынок ипотечных ценных бумаг, не используются должным образом средства пенсионных фондов и страховых компаний. Отсутствие в стране общенационального кредитного бюро, а также непрозрачность доходов большой части населения приводит к увеличению кредитных рисков. Не способствуют снижению ставок и правовые риски, связанные с отсутствием эффективной процедуры обращения взыскания на заложенную недвижимость, недостаточная защита прав добросовестных приобретателей жилья и инвесторов в жилищное строительство.Янис Канестри, директор Центра ипотечного кредитования банка "Первое ОВК":
– Ставки по кредитам зависят от стоимости ресурсов, используемых для кредитования. Если вклады в валюте привлекаются банками под 5-10% годовых в валюте, то ставка по кредитам не может быть ниже 10-15%. По рублевым кредитам аналогичным ориентиром является уровень инфляции.Александр Черняк, заместитель гендиректора ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК):
– Величина ставок зависит от величины инфляции или учетной ставки ЦБ, уровня рисков ипотечного кредитования и маржи участников процесса. В 2003 году официальный уровень инфляции составил 12%, ставка ЦБ – 13%. Риск ипотечного кредитования сейчас в России незначителен (практически равен нулю) из-за зачаточного состояния рынка, консервативного подхода кредиторов к оценке заемщиков и объектов ипотеки , опасений заемщиков не вернуть кредит и других факторов. Маржа участников, как правило, составляет от 3% у АИЖК и его партнеров до 5% годовых у банков. Совокупность этих факторов и определяет величину процентных ставок на уровне от 15% у АИЖК до 18% годовых в рублях у банков.13.01.2014 14:33
Уровень спроса на ипотеку, несмотря на крайне высокие ставки по ипотечному кредитованию, не падает.
Россияне не останавливаются перед перспективой в два, а то и в три раза переплачивать за жилье по сравнению с его заявленными ценами. Но в чем же такие причины? Почему рынок по ипотечному кредитованию в России дальше увеличивается, тогда как все чаще можно услышать предупреждающий сигнал касательно якобы надвигающегося кризиса, а про критический рост уровня безработицы официально говорит даже правительство?
В первую очередь причины роста спроса на ипотеку состоят в том, что у нас вообще очень нелегкая ситуация в отношении жилья, и доступного жилья в частности. Спрос на ипотеку крайне сильно зависит от спроса на недвижимые объекты в целом. На протяжении последних нескольких лет рынок показывает умеренный рост - на 10-15 процентов и ипотека растет практически одновременно с ним.
При этом можно наблюдать, как увеличивается доля по ипотечным сделкам в структуре сделок в отношении недвижимости, в результате чего увеличивается количество по потенциальным заемщикам, которые будут в полной мере соответствовать требованиям банков и для которых это станет хорошим инструментом, чтобы улучшить жилищные условия.
Альтернативой для покупки жилья считается съем. Тем не менее, плата за аренду жилья, а уж в особенности касательно Москвы - просто сверхвысокая. Съем однокомнатной квартиры без какого-либо излишества в Москве - просто зашкаливает. Аренда однокомнатной квартиры будет стоить вам около 30 тысяч рублей и это в лучшем случае. Чем лучшими будут условия, которые предлагаются в сдаваемых квартирах, тем более высокими будут цены, которые попросят за них хозяева. Правда, насколько бы высокими ни были цены на арендное жилье, месячная выплата по ипотечному кредиту все равно их превзойдет.
С другой стороны, всегда жаль той суммы, которая выбрасывается на ветер - в карман хозяевам снимаемых квартир. К примеру, если вы платите 30 тысяч рублей в месяц, то за 10 лет вы заплатите суммарно 3.6 миллиона рублей, за 15 лет - 5.4 миллиона и за 30 лет - 10.8 миллиона рублей. Получается, что отказываясь покупать квартиру ценой в 4 миллиона рублей, которая обойдется в 7.4 миллиона на условиях ипотеки, за 10 лет аренды мы выбросим на ветер половину данной суммы. Другими словами, те проценты, которые вы бы переплатили банку за получение собственной квартиры, вы отдаете чужим людям за жизнь в чужом жилье.
В правительстве вновь заговорили о снижении процентов по ипотеке. Бюрократы снова сулят ипотечно-молочные реки с жилищно-кисельными берегами и делают вид, будто не знают, что люди давно не обращают внимания на их статусное пустозвонство.
Минэкономразвития опубликовало законопроект, по которому ипотечному заемщику будет предписано страховать за свой счет не менее 10% стоимости ипотечного жилищного кредита (ИЖК). Смысл инициативы прост: если после взыскания залога долг полностью погасить не удастся (например, цены упадут или продадут впопыхах), банкиры будут обращаться не к должнику, а в страховую компанию. По мнению чиновников, эта мера позволит через два года увеличить базу потенциальных заемщиков в 3–4,5 раза, а проценты по ипотеке снизить до 8,6% годовых.
В феврале 2010 г. президент Дмитрий Медведев заявил, что «ставка по ипотеке в России может... достигнуть 6–8% годовых». В августе 2012 г. премьер-министр Дмитрий Медведев поднял планку: «Мы ставим себе цель выйти на такой уровень, когда в среднем по стране можно будет получить ипотеку за 5–6% годовых». 31 января 2013 г. все тот же премьер Медведев подписал «Основные направления» работы правительства до 2018 г., где черным по белому написано: «...к 2018 году средний уровень процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту будет превышать индекс потребительских цен не более чем на 2,2 процентных пункта, то есть составит 6,3–7,1 процента».
Кстати, ни в одном из медведевских предсказаний не указывалась валюта кредита: то ли рубли, то ли доллары. А может, юани.
Никому не кажется, что правительство штормит? Менее чем за полгода оно трижды «меняет показания»: сначала обнадеживает 5–6%, потом повышает плату до 6,3–7,1%, да еще привязывает расчет к неизвестной будущей инфляции, теперь вот новая морковка - 8,6% годовых. А что, «пипл хавает», как говаривал легендарный шоумен.
Как бы там ни было, но ставки по ИЖК подчиняться не хотят: по итогам 2010 г. средневзвешенная ставка по рублевым ИЖК, выданным в течение года, составила 13,3%, 2012 г. - 12,3%, на 1 июня 2013 г. - 12,8% годовых. По валюте история немногим слаще: 2010 г. - 11,2%, 2012 г. - 9,9%, на 1 июня 2013 г. - 10,1% годовых.
Невинные ростовщики
В высоких процентных ставках принято винить алчных банкиров, что отчасти правда. Банки задирают ставки, пеняя на инфляцию и риск - мол, были бы «циферки» поменьше, мы бы сразу с радостью и распростертыми объятиями. Врут.Сначала об инфляции. Если по рублевым ИЖК данное объяснение хоть как-то прокатывает, хотя маржа в 5,7% сверх уровня инфляции (6,6% по итогам прошлого года) все равно запредельная, то по валютным - извините. Например, в США (львиная доля валютных ИЖК выдается в России в долларах) инфляция в 2012 г. была 2,0%, а 15-летние ИЖК в июне этого года выдавались в среднем под 3,3–3,6% годовых. И это притом что ипотечные риски за океаном не в пример круче наших (ипотечный пузырь в Америке в самом соку).
О рисках. Сначала про Америку, и не про минимальные требования тамошних банков к заемщикам или ежемесячное рефинансирование (замещение выданных средств) ФРС на $85,0 млрд, а про просрочку. В США, где, повторюсь, риски выше, по итогам 2012 г. доля просроченных ИЖК превышала 22,3% (по кредитам с плавающими ставками), в России - всего 1,5% по ИЖК в рублях и 11,4% по ИЖК в валюте. Удивительное дело - в Штатах просроченных кредитов на порядок больше, а ставки в четыре раза меньше.
Теперь про страховку. В той же Америке с 1934 г. функционирует государственный ипотечный страховщик - Федеральная жилищная администрация (ФЖА), страхующая ИЖК с минимальным первоначальным взносом (плюс-минус 3%). ФЖА контролируется государством, потому никакой банковско-страховой отсебятины не может быть в принципе. Иное дело у нас: какую плату за страховку назначат банкир со страховщиком, такая и будет.
Наконец, о рефинансировании. Пожалуй, единственным способом удешевления ипотечной платы является резкое снижение цены рефинансирования, составившей у того же АИЖК в I квартале этого года - вы удивитесь - 11,4% годовых в рублях (средневзвешенная ставка по ИЖК, напомню, - 12,8%).
Как это сделать? Самое простое - задействовать ресурсы Фонда национального благосостояния. Инфраструктура, газопроводы, чемпионат мира - это хорошо, но ради чего правительство изгаляется, когда людям жить негде? И не считаете ли вы, что вкладывать народные деньги в прожекты коммерческих компаний (пусть и с госучастием), функционирующих ради дивидендов не только государства, но и кучки частников, мягко говоря, непорядочно?
Незамеченные пузыри
Правительству нужно признать - на российском рынке недвижимости сформировался пузырь. Только не ипотечный, связанный с ИЖК, а жилищный, основанный на спекулятивном росте цен. По данным Росстата, в январе-марте этого года средняя стоимость строительства квадрата общей площади жилых домов в Москве составила всего 29 тыс. рублей. Дешевле, чем в Смоленской (35 тыс.), Тверской (39 тыс.) или Ярославской (40 тыс.) областях. В то же время средняя цена новостроек эконом-класса на московском рынке по итогам I квартала превысила 114 тыс. рублей, что в 4 раза больше себестоимости строительства. Если это не пузырь, то что (про коррупцию в данном случае умолчим)?И ладно бы, если дома строились, так нет же: в последние пять лет объемы построенного жилья колеблются от 58,4 млн кв. м в 2010 г. до 65,7 млн кв. м в 2012-м. Причем удельный вес жилых домов, построенных индивидуалами, стабильно составляет 43–44%. На фоне этих выкладок правительственный ориентир жилищного строительства в 80–110 млн кв. м в год к 2018 г., заложенный в упомянутых выше «Основных направлениях», смотрится как ненаучная фантастика.
Напрасные слова
Советовать правительству - все равно что кричать глухому. Правительство у нас, к сожалению, не только глухо, но и слепо, что, конечно же, не значит, будто выходов из ипотечно-жилищного тупика не найти. Вот некоторые, в том числе из зарубежного опыта.1. Кулаком по столу. Негоже советовать банкирам, как им строить свой бизнес, однако в ипотеке, где существуют постоянно корректируемые стандарты, применить «административный ресурс» сам бог велел - на кону решение одной из главных социальных проблем. Пока банкиров «уговаривают», но рано или поздно терпение главного «просителя» может лопнуть. Поскорей бы.
2. Нормативное регулирование первоначального взноса. Как в Южной Корее, где многократно менялся не только его размер, но и соотношение между суммой долга и дохода заемщика. Покупка жилья в кредит в престижных районах ограничивается повышенным первоначальным взносом, а также долей регулярных выплат по кредиту в совокупных доходах семьи заемщика. Нужно ли добавлять, что ставки по ипотеке жилья премиум- и бизнес-класса оказывают огромное влияние на жилищную конъюнктуру в целом?
3. Обязательный минимальный взнос. Альтернативой правительственного предложения о страховании части ипотечного кредита, увеличивающего и без того немалые расходы заемщика, может стать внедрение законодательно определенного минимального взноса. Как в Швейцарии, где нижний порог взноса определен в 10%.
Здесь же - повышенный первоначальный взнос (до 50%) для тех, кто уже владеет недвижимостью. Как в Израиле, где проблема жилищного пузыря стоит не менее остро, чем в России.
4. Специальный налог с продаж для граждан и компаний, владеющих двумя и более объектами жилой недвижимости. На свободу приобретения никто не покушается, но если вдруг стало туго с деньгами - отдай не греши четверть (половину) в казну. Или думай, прежде чем вложиться.
5. Дополнительный налог на жилую недвижимость для иностранных покупателей. Как в Гонконге, где рост цен на недвижимость измеряется двузначными числами. У нас по привычке думают, что мы самые хитрые и сможем обойти ограничения, оформив пентхаус, скажем, на офшор. Что ж, милости просим, тем более что региональные и местные бюджеты, а именно туда поступают деньги от налога на имущество, крайне нуждаются в средствах.
В общем, все можно подкрутить-подправить, если, конечно, у вас в доме имеется правительство, а не цирк с конями.
