Что такое ипотека от застройщика и как её оформить. Чиновники предлагают снизить стоимость займов. Какие законодательные шаги следует предпринять для развития строительного кредитования

Об отсутствии проектного финансирования на приемлемых условиях в строительном секторе говорят давно. Кредитные организации неохотно комментируют нюансы ситуации и, кроме предоставления займов под высокие проценты, требуют от застройщиков дополнительных залогов и безупречной репутации на рынке. Власти проблему понимают, но не имеют возможности помочь деньгами.

Отказ финансировать проекты застройщиков банки не признают. Наоборот, соглашаются, что для девелопера финансовое обеспечение его проекта – это гарантированная, в нужный момент постеленная соломка. И отправлять строительную отрасль в аутсайдеры, как выясняется, банки тоже не стремятся.

– Мы рассматриваем варианты проектного финансирования застройщиков наравне с проектами в других отраслях экономики, не делая каких-либо исключений и ограничений. При этом инвестируем средства наших вкладчиков, – пояснили в АО «Альфа-Банк».

По словам зампреда правления ПАО АКБ «Урал ФД» Евгения Ощепкова, сегодня есть несколько механизмов кредитования строительных проектов. Один из них – финансирование инвестора на цели оплаты по договорам долевого участия в строительстве жилого дома .

– По этому механизму наш банк финансирует инвестора, аффилированного к застройщику, – поясняет эксперт. – Он перечисляет средства строительной организации, которая их тратит только на возведение объекта. Этот момент строго контролируется банком. Выдача средств кредитной организацией поэтапная, в соответствии с графиком строительства. При существенном отставании от установленных сроков банк имеет право приостановить финансирование объекта.

– Проектное кредитование в строительной сфере может принимать разные формы в зависимости от вида объекта, его размеров, качества и т. п., – подтверждают слова коллеги специалисты АО «Россельхозбанк». – Для застройщика проектное финансирование – это гарантированные деньги. Немаловажным преимуществом такой схемы является снижение рисков, связанных с темпами строительства на инвестиционной фазе и зависимости от внешних источников.

В Западно-Уральском банке Сбербанка России также подтвердили, что организации не устраняются от кредитования проектов застройщиков.

– Наш банк рассматривает все подобные заявки, – прокомментировали в пресс-службе. – Но они должны отвечать следующим условиям: строительство ведётся на принципах проектного финансирования; объекты реализуются в соответствии с ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…»; обязательное вложение собственных средств в проект.

НА ЧТО СТРОИТЬ?

Застройщики убеждены, что проектного финансирования как такового нет. Банки если и предлагают кредит, то условия оставляют желать лучшего. Добавили проблем и несколько последних изменений в законодательстве (увеличение уставного капитала застройщика, процедура перестрахования, введение механизма эскроу-счетов. – Ред.). В ситуации отсутствия доступного кредитования и невозможности использовать средства дольщиков девелоперы задают резонный вопрос: на какие деньги реализовывать проекты?

– Проблема кредитования застройщиков актуальна, – говорит гендиректор ООО «КомСтрин-Пермь» Марина Коноплёва. – Подтверждение тому – недавняя встреча девелоперов с представителями нескольких банков, которые согласились обсудить вопрос проектного финансирования. Другие крупные кредитные организации закрыли это направление. Однако встреча не дала положительного результата. Нас выслушали, попросили предоставить большой пакет документов и в итоге выдвинули условие о дополнительных залогах. Но в таком случае это уже обычное кредитование, а не проектное, потому что залогом выступает не только сам объект строительства и земельный участок под ним, но и другие объекты. Банки это условие оправдывают жёсткими требованиями ЦБ к выдаче кредитов (хеджирование рисков за счёт других объектов недвижимости, дополнительные залоги и т. п.).

– У застройщиков действительно есть сложности с кредитованием, и я говорю об этом уже достаточно давно, – дополняет гендиректор ОАО «СтройПанельКомплект» (СПК), председатель совета ассоциации «Пермские строители» Виктор Суетин. – Банки не хотят предоставлять займы строителям, так как это связано с большими финансовыми рисками. К сожалению, в этом случае всегда играет роль репутация компании или срок её пребывания на рынке.

– В этой ситуации нас выручают наличие средств у инвесторов и успешная реализация своих объектов на начальных стадиях строительства, – продолжает Марина Коноплёва. – Такому спросу способствует хорошая репутация нашей компании. К тому же у нас есть опыт благополучного завершения проектов в период экономической нестабильности. ЖК «Виктория» – объект бизнес-класса – мы сдали в кризис, начавшийся в 2008 году. Как себя чувствуют сейчас другие застройщики, особенно новички, которые рассчитывали вкладывать собственные средства, мне трудно представить.

Согласен с коллегой и Виктор Суетин. По его мнению, репутация компании , её присутствие на рынке – это факторы, показательные для покупателей.

– Мы строим более полувека, и планы расписаны на годы вперёд, – говорит он. – Гарантия нашей надёжности – в объёмах строительства, полном цикле производства, своевременной реализации всех проектов.

– Сделки в рамках проектного финансирования заключаются в основном с крупными компаниями, которые имеют безупречную репутацию и выстраивают с кредитной организацией партнёрские отношения, – прокомментировали критерии оценки застройщика в Россельхозбанке. – Далеко не каждая компания на этапе заключения договора соответствует требованиям. Кроме этого, каждый заёмщик имеет свои особенности, соответственно, и ценообразование осуществляется в индивидуальном порядке.

– Банк тщательно изучает каждый конкретный проект. Решения принимаются после анализа всех возможных рисков, – пояснили в «Альфа-Банке».

Виктор Суетин уверен, что лишение застройщиков оборотных активов несёт больше рисков, а именно – увеличение количества недостроев.

– «СтройПанельКомплект» одновременно возводит порядка 15 проектов – это миллиарды рублей. Да, сейчас у компании есть оборотные средства, но они не безграничны! – поясняет эксперт. – Пока я не рассматриваю возможность реализации проектов полностью на собственные инвестиции, с отсрочкой получения средств граждан. Долевое строительство позволяет нам предлагать покупателям продукт по оптимальной стоимости, сдерживать цены, а привлечение кредитных средств не только увеличит риски застройщиков, но также и отразится на стоимости жилья.

НЕ ТОЛЬКО ТРЕБОВАНИЯ

Отказы в финансовом обеспечении строительных проектов, по словам представителей банков, связаны, прежде всего, с несоответствием застройщика и предмета кредитования установленным требованиям. В критериях отбора кредитные организации, как правило, едины. Так, по информации специалистов АО «Россельхозбанк», при рассмотрении в качестве партнёра компании, занятой возведением объектов долевого строительства, кредитор в первую очередь обращает внимание на следующие параметры: сегмент «эконом/комфорт»; собственное участие в реализуемом проекте; «входные параметры» проекта (цена реализации, темпы продаж, спрос и т. п.) должны быть подтверждены внешними источниками; успешный опыт застройщика и генподрядчика; инвестиционная привлекательность проекта; устойчивое финансовое положение участников сделки; обеспечение, достаточное для исполнения обязательств заёмщика.

– Проект анализируется с точки зрения перспектив реализации квартир (цена продажи, местоположение, себестоимость строительства, соотношение собственных/заёмных средств), – говорит Евгений Ощепков. – Также оценивается финансовое состояние строительной компании.

– Заёмщик должен быть юрлицом, осуществляющим деятельность на территории РФ, – пояснили в Западно-Уральском банке Сбербанка России. – Это может быть застройщик или инвестор строительства жилого дома/комплекса. Бюджет проекта предусматривает: приобретение прав на земельный участок или компании, владеющей правами на проект (в т. ч. на земельный участок); арендную плату за землю; обременения/обязательства застройщика; проектирование и согласование проектной документации; строительно-монтажные работы; приобретение технологического оборудования; налоги и сборы; страхование строительно-монтажных рисков и др. При этом все затраты должны быть согласованы с банком. В качестве источников финансирования проекта рассматриваются собственные средства заёмщика, дольщиков, кредитные средства банка. Лимит кредита может составлять 60% бюджета самого проекта. В залог оформляются имущественные права на проект и 100% долей/акций застройщика/инвестора, поручительство бенефициара бизнеса – физлица. Существует возможность увеличения лимита до 75% при оформлении дополнительного залога, не связанного с проектом (недвижимость или иное ликвидное имущество). Кредитование проектов строительства объектов жилой недвижимости возможно на срок до пяти лет, процентная ставка рассчитывается индивидуально, в зависимости от структур финансирования и обеспечения самого проекта. Кредит выдаётся в рублях РФ.

Вместе с тем банки предлагают альтернативные продукты, которые, по мнению специалистов, в сравнении с проектным финансированием более доступны. По словам Евгения Ощепкова, можно использовать и гарантийные инструменты органов государственной поддержки. – С их помощью строительной компании получить кредит в банке будет проще и дешевле, – говорит эксперт. – Также в банке можно пройти аккредитацию на предоставление ипотечных кредитов на строящиеся объекты, в том числе по льготным ставкам. В этом случае строительство частично финансируется за счёт дольщиков, а не за счёт прямого кредитования строительной компании.

– В качестве инструментов финансирования мы располагаем обширной линейкой кредитных продуктов, как на пополнение оборотных средств, так и на финансирование инвестиционных целей, способных удовлетворить потребности предприятий из любой отрасли экономики, в т. ч. застройщиков, – сообщили в пресс-службе Россельхозбанка. – С целью снижения рисков при финансировании корпоративных клиентов банк разрабатывает и применяет индивидуальные подходы и схемы обслуживания, учитывающие интересы и экономическую эффективность для клиентов.

Сбербанк в качестве альтернативного варианта проектному финансированию предлагает участникам строительного рынка воспользоваться специальной ипотечной программой, которая позволит привлечь дольщиков на ранних этапах строительства.

РЕАЛЬНАЯ ПОДДЕРЖКА

Насколько предложенные банками варианты интересны и приемлемы для застройщиков, во многом характеризует сегодняшняя ситуация. Строительные компании по-прежнему и в большей степени ориентированы на собственные силы и помощь государства, чем на кредитные организации.

– В администрации Перми эту проблему понимают, но ничем помочь не могут, – констатирует Марина Коноплёва. – Получить поддержку можно лишь при строительстве объектов социальной инфраструктуры, но не при реализации коммерческих проектов. Банки же если и выдают застройщикам кредиты, то по ставке от 17% до 21%. Проекты становятся нерентабельными, и некоторым застройщикам придётся уйти с рынка, продать проекты, которые они не смогут самостоятельно реализовать.

– В кризисное время всегда происходит сокращение игроков в любой сфере бизнеса, строительство не является исключением, – считает Виктор Суетин. – Необходимо, чтобы государство подключилось к регулированию отношений между финансовыми институтами и застройщиками. Нужно наладить диалог, прорабатывать программы кредитования. Сегодня застройщиков кредитуют под 16–20% годовых – это делает любой проект убыточным изначально, так как проценты превышают маржинальность строительства, даже без учёта иных рисков. К сожалению, девелоперы и банки пока не могут найти компромисс в части кредитования строительного бизнеса. Сегодня большой поддержкой для нас являются государственные жилищные программы. Участие в федеральных проектах даёт возможность застройщикам не снижать объёмы строительства, пополняет оборотные средства, позволяет сохранять рабочие места. В настоящее время «СтройПанельКомплект» ведёт строительство ЖК «Любимов» в Березниках – это более 30 тыс. кв. м жилья, а в мае текущего года в Перми был введён в эксплуатацию детсад по ул. Цимлянской. Радует, что профильные госпрограммы являются действительно работающим инструментом как поддержки застройщиков, так и улучшения жилищных условий граждан.

По информации краевого минстроя, господдержка строительного сектора реализуется через программу кредитования застройщиков АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в рамках проекта «Жильё для российской семьи» (направление «Стимул»). В рамках этого направления АИЖК кредитует строительство объектов и инженерной инфраструктуры под процентную ставку не более 12,5% годовых. Для получения кредита застройщик должен стать участником проекта «Жильё для российской семьи». Государство в итоге выкупит построенные квартиры с целью расселения граждан из ветхого аварийного фонда.

– Скорее всего, мы будем продолжать строить жильё эконом-класса, – резюмирует Марина Коноплёва, – поскольку его можно реализовать за счёт ипотеки и средств дольщиков. Остаётся проблемным возведение коммерческих объектов и социальной инфраструктуры, которые всегда строились за счёт проектного финансирования. А спрос на них будет. Сегодня покупатель жилья в первую очередь интересуется, какие торговые центры, поликлиники, детсады и школы есть в шаговой доступности. Планируется ли их строительство? Но в ближайшее время, в 2017–2018 годах, в этом сегменте возможен провал.

Cправка

Проектное финансирование – это механизм финансирования затрат, связанных с возведением объектов в рамках долевого строительства (отношения регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ), создаваемых с привлечением денежных средств дольщика и в дальнейшем подлежащих передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Эскроу-счёт (англ. escrow) – специальный условный счёт, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления выполнения определённых обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов могут оказывать банки, юридические компании или другие эскроу-агенты. Эскроу-счета широко используются в сделках с недвижимостью, где участвуют три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Последний следит за сделкой купли-продажи недвижимости и выдаёт деньги с эскроу-счёта продавцу в момент подписания всех необходимых документов. По сути, это дополнительная гарантия для покупателей недвижимости , что средства будут потрачены по назначению.

Несмотря ни на что ипотечное кредитование на этапах строительства постепенно набирает рост — объемы кредитов, выданных банками на жилье от застройщиков, за последний период выросли. Сейчас застройщики стали охотнее идти на сотрудничество с банками по различным ипотечным программам в надежде привлечения новых сегментов покупателей и ускорения процесса продажи жилья, который был не так давно замедлен.

Согласно мнения экспертов, людей, которые не решили свой квартирный вопрос и при этом имеют 100% денег на покупку жилья, на рынке почти не осталось. И именно поэтому многие проявляют интерес не только к приобретению квартир в кредит у банков, а также пытаются узнать, какие условия предполагает кредитование застройщиков.

Условия кредитования застройщиков

Для расширения возможности приобретения и обмена недвижимости, улучшения жилищных условий населения и привлечения их к определенной строительной компании, сейчас часто можно встретить такие программы, как ипотека от застройщика. Благодаря подобному ипотечному кредиту возможно приобретение квартир в достаточно сжатые сроки и иногда по меньшей стоимости, чем ипотека, предлагаемая некоторыми банковскими учреждениями. Да и сам процесс заключения такой сделки является более простым, потому что в ней принимает участие только несколько заинтересованных лиц - сам покупатель квартиры и ее продавец (застройщик). Также застройщики реже, чем банки, вводят штрафные санкции в случае задержек ежемесячных платежей по кредиту.

Одним из преимуществом, которое имеет ипотека от застройщика, также считается отсутствие комиссий из-за того, что для застройщика важно привлекать как можно большее число клиентов, именно с этой целью и производится наибольшее упрощение оформления кредита. Удобным для покупателей является и то, что достаточно часто, кроме жилья в строящихся комплексах, присутствуют и уже «готовые» квартиры. А их, в отличие от новостроек, по ипотеке от застройщиков позволяется приобретать даже на более приемлемых условиях.

Естественно что, условия программ, которые предусматривает кредитование застройщиков , обладают некоторыми отличиями от ипотечных кредитов. Хотя первый взнос, который вносится покупателем при использовании собственных средств, может также составлять 20 - 30%. А период выплаты кредита имеет меньшую продолжительность: он обычно не превышает 10 лет. Правда ставки процентов часто обладают несколько большим значением, чем банковские ставки в тех кредитных линиях, которые оформляются в долларах. Но за счет меньшего периода кредитования размеры ежемесячных выплат по программам «Ипотека от застройщика» мало чем отличаются от платежей по ипотеке в других банках. Но, несмотря на многочисленные старания строительных компаний привлекать клиентов, многие из них все же продолжают считать банки более надежными партнерами.

Кредитование у застройщиков в Инвестторгбанке

Инвестторгбанк предлагает «Кредитование у застройщиков банка» протяженностью 1—10 лет. Целью данного кредита является приобретение квартиры в строящемся доме. Кредитная сумма может предоставляться, как в рублях, так и в валюте, и находится в интервале 300 тысяч — 15 млн руб. Величина минимального первого взноса составляет 30%. Размер основной кредитной ставки составит 14—17% в год, ее величина будет находится в зависимости от первого взноса и кредитного периода, а в ситуации подтверждения дохода при помощи справки по форме Банка ставка процентов будет увеличена на 1 п.п.

При рассмотрении кредитной заявки взимается единовременная комиссия 1 500 руб, а при оформлении/выдаче кредита она составит 1% от суммы. За обслуживание кредита комиссия не выплачивается. По условиям договора отсутствует мораторий на досрочную выплату, а также штраф за досрочное погашение. Банковское кредитование застройщиков по данной программе доступно для заемщиков, обладающих возрастом 21—60 лет, подтверждающих свой доход справкой 2-НДФЛ или по форме банка, имеющих гражданство РФ, постоянную или временную регистрацию.

Обеспечением по кредиту является — договор долевого участия в строительстве с государственной регистрацией, а также залог объекта недвижимости с периода оформления государственной регистрации прав собственности. Также производится страхование объекта залога и самого заемщика по нескольким вариантам комплексного ипотечного страхования.

Это денежная сумма, выдаваемая банком–кредитором на строительство объектов различного типа. Банки выдают такие кредиты под самого здания или же прав полной или частичной собственности на этот объект. За счет кредитных средств застройщики закупают материалы и оплачивают все необходимые работы, проводимые в процессе строительства.

Актуальность вопросов по расширению сферы кредитования строительства обусловлена отсутствием качественных и надежных построек. Это относится как к жилым помещениям, так и административным, торговым и другим зданиям. Это спровоцировало потребность в специалистах узкого профиля. Дело в том, что характерной особенностью строительных кредитов являются большие суммы денег, перечисляемые на счета потребителей. Оборот таких объемов денег тяжело проконтролировать, потому для ведения точного учета банки нанимают специалистов по кредитам в строительном сегменте.

Даже самые развитые компании, занимающиеся вопросами строительства, часто не имеют достаточной суммы свободных средств для того, чтобы начать строительство того или иного объекта. Банковские организации, в основном, заинтересованы в выдаче подобных кредитов. Во–первых, известные солидные компании вряд ли захотят портить репутацию плохой кредитной историей. Во–вторых, банковские средства для них являются практически неисчерпаемым источником финансов, потому портить отношения с банками они не станут. Но нужно отметить, что механизм кредитных отношений в данной отрасли не имеет в нашей стране должного развития.

Факторы, препятствующие развитию отношений в сфере строительного кредитования

Не все банковские учреждения готовы выдать кредит строительной организации, что обусловлено рядом факторов. Таких факторов довольно много. И среди них, в первую очередь, необходимо отметить следующие:

1) Часто бывает так, что застройщик планирует строительство нового объекта на не узаконенной земле. Сотрудничество банков с такими застройщиками не желательно, так как существует риск потерять огромную сумму денег. Незаконно построенный жилой дом, торговый или развлекательный центр, клиника или юридическая кантора не будут приносить финансовый доход для погашения кредитных средств, пока не будут узаконены права в соответствующем закону порядке.

2) В нашей стране так же не имеет должного развития система регистрации прав за землю, что почти всегда влечет за собой возникновение проблем разного масштаба, от мелких конфликтов до судебных разбирательств.

3) Кредитор, выдающий строительный кредит, будет обязан реализовать недостроенное здание, если этого не сможет сделать застройщик.

4) Ввиду вышеперечисленных причин банк–кредитор не может иметь стопроцентной гарантии выполнения кредитных обязательств клиентами. К тому же, всегда существует риск снижения ликвидности банков–кредиторов.

Какие законодательные шаги следует предпринять для развития строительного кредитования?

Либерализация государственной политики в сфере передачи земли в частную собственность.
Разработка новых законопроектов, регулирующих систему взаимоотношений в сфере строительного кредитования.
Разработка нормативных актов, обеспечивающих учет прав на незавершенное строительство.
Отмена правовых ограничений, усложняющих кредитные отношения на фоне возможного дефолта.

Для развития и усовершенствования системы кредитования в сфере строительства целесообразно ввести следующие положения:

1) Проценты по кредитным средствам должны погашаться застройщиком в процессе строительства, сама же сумма кредита – после того, когда здание начнет приносить .

2) Перед началом строительства искать потенциальных клиентов для реализации построенного объекта.

3) Банки, перед тем, как выдавать кредиты строительным компаниям, должны тщательно изучать потенциальный риск строительства.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

Для увеличения объемов продаж квадратных метров некоторые строительные фирмы предлагают своим клиентам собственные программы кредитования. Предлагаемая ипотека от застройщика имеет массу особенностей, плюсов и минусов. Рассмотрим подробнее условия оформления, нюансы и этапы получения.

Классическое восприятие термина «ипотека» у обычного гражданина ассоциируется исключительно с банком. Однако не только банки предлагают ипотечные займы населению. Получить подобный кредит можно и непосредственно у строительной компании или застройщика.

Ипотека от застройщика – разновидность кредитования, при котором потенциальному заемщику или покупателю жилой недвижимости предлагается 2 варианта заключения договора:

оформить ипотечный кредит с застройщиком без посредников;
заключить сделку с банком-партнером.

Последний вариант предусматривает наличие партнерского договора между компанией-застройщиком и кредитной организацией, в соответствии с которым клиент может рассчитывать на льготную процентную ставку и иные лояльные условия кредитования.

На практике распространенной является ситуация, когда застройщик оформляет кредит на строительство дома в конкретном банке. Ответной услугой строительных компаний является предоставление скидок клиентам этого банка на покупку квартир с помощью ипотеки. То есть заявленные льготы для ипотечных заемщиков являются всего лишь грамотным маркетинговым ходом.

К финансированию привлекаются клиенты практически на всех этапах строительства, в том числе и после ввода дома в эксплуатацию. Но наиболее распространенная схема ипотеки от застройщика – приобретение жилья на стадии строительства. Именно в этот период цены будут минимальны, а риски, напротив, высоки.

Ипотека от строительной компании без посредников имеет следующие особенности и отличительные черты:

необходимость внесения первоначального взноса в размере не менее 40-50% от цены жилья (в большинстве предложений);
короткий срок погашения долга (максимум до 3-х лет, а обычно – не более 12-ти месяцев);
оплата стоимости недвижимости частями в установленном размере за обозначенный срок (все это подробно прописывается в кредитном договоре и графике предстоящих платежей);
необязательность страхования (личного и имущественного);
лояльное отношение к клиенту (девелоперам не требуется подтверждение платежеспособности и качество кредитной истории).

ВЫВОД: Вариант оформления ипотеки у застройщика будет выгоден и актуален для тех клиентов, которые готовы сразу внести существенную долю от цены приобретаемой недвижимости и рассчитаться с долгом в максимально короткий срок (в течение 1-3 лет). В противном случае лучше стоит рассмотреть стандартную ипотеку на новостройку.

Преимущества и недостатки

Ипотечный кредит от застройщика обладает рядом достоинств и недостатков. Среди преимуществ можно отметить:

Минимальный комплект документов (в отличие от банка, который требует предоставления документов о занятости, уровне дохода, многочисленных справок, девелоперы просят предоставить минимальный пакет бумаг – российский паспорт и другие документы по согласованию).
Пониженная процентная ставка (так как данная ипотека реализуется как партнерская программа или прямая сделка без посредников, заемщик сможет рассчитывать на низкие проценты).
Минимальные сроки рассмотрения заявки и оформления всех документов (данный процесс характеризуется коротким периодом принятия решения – обычно не более 5 рабочих дней).
Отсутствие дополнительных платежей, взимаемых с клиента (не потребуется покупать страховку, оплачивать оценку недвижимости и иные расходы, которые возникнут при получении ипотечного кредита в банке).
Лояльное отношение к заемщикам (для застройщика принципиальным моментов является исправное внесение платежей и окончательное погашение долга, а не возрастной ценз, уровень заработной платы в справке или иные субъективные факторы).

К недостаткам относятся:

Крайне небольшой период кредитования (максимально возможный срок не превышает 3- лет у прямой ипотеки и 10-15 лет при оформлении в банке).
Необходимость оплаты не менее 40-50% от стоимости приобретаемой квартиры (по большинству имеющихся на рынке предложений).
Наличие потенциальных рисков, связанных с необязательностью страхования (если по объективным причинам заемщик потеряет работу, платежеспособность или здоровье, то при неисполнении своих обязательств по договору жилье могут отобрать, чего не случилось бы при наличии страховки).
Распространенность только в крупных российских городах.
Серьезные риски стать обманутым клиентом в случае банкротства строительной компании на стадии возведения дома.

ВАЖНО! Для принятия окончательного решения в пользу оформления ипотеки от застройщика клиент должен взвесить перечисленные плюсы и минусы, определить свою выгоду и возможные риски.

Как выбрать застройщика для покупки квартиры в кредит

Выбор застройщика при покупке жилья в ипотеку – крайне важный этап. Снизить возможные риски помогут следующие рекомендации для клиента:

внимательно проверьте деловую репутацию компании (изучите отзывы от действующих клиентов (особенно негативных), а также длительность присутствия на российском рынке);
ознакомьтесь с учредительными и регистрационными документами;
убедитесь в наличии аккредитации банка (в случае оформления партнерской ипотеки);
поднимите информацию о качестве строительства и соблюдения сроков сдачи предыдущих проектов компании;
проанализируйте экономические и управленческие показатели деятельности девелопера.

Если сомнений в репутации компании нет, то оформлению сделки ничего не мешает. Если же хотя бы по двум из перечисленных пунктов возникли вопросы, то с покупкой недвижимости в новостройках торопиться не следует.

Как взять

Процедура получения ипотеки включает в себя следующие этапы:

При личном обращении в офис застройщика клиент выбирает потенциальный объект покупки и программу ипотеки (при наличии выбора).
Подача заявления и требуемого комплекта документов.
Рассмотрение заявки, оглашение результата.
Заключение договора с застройщиком.
Оплата первого взноса в случае одобрения заявки.
Регистрация сделки в Регпалате.

После регистрации заемщик начнет постепенную выплату задолженности в соответствии с графиком платежей.

Если ипотека оформляется в банке-партнере, то перечень этапов включает выбор такого банка, подачу полного комплекта документов, покупку страховки, заключение договора купли-продажи с застройщиком и подписание кредитного договора, договора об ипотеке с банком.

Без первоначального взноса

Сегодня встретить предложения от застройщиков по ипотеке без первоначального взноса практически невозможно. Связано это с известными экономическими факторами и неохотой брать на себя ненужные риски. Однако несколько кредитом с таким условием все же доступно. Купить жилье в этом случае можно в следующих жилищных комплексах:

Малая Истра;
Опалиха Парк;
Переделкино Парк;
Дом на Ходынке «Лайнер».

Ипотека на покупку квартир в обозначенных объектах предусматривает нулевой первый взнос и оформляется в банках-партнерах: Возрождение, СМП банк, Металлинвест, СНГБ.

Что делать, если застройщик обанкротился

Банкротство застройщика является причиной обращения заемщика в суд с исковым заявлением. Для этого сразу следует подать заявление на включение в реестр кредиторов (через Арбитражный суд).

Если договор об ипотеке был заключен после 1 января 2014 года, то законодательно процедура банкротства должна сопровождаться страхованием ответственности девелопера. Здесь потенциально возможны 2 варианта решения вопроса: получение компенсации за выплаченные компании деньги по договору или попытка отсудить купленное жилье. Практикующие юристы советуют использовать второй вариант.

Выплаты по обязательствам перед участниками строительства в случае ДДУ будут производиться в рамках третьей очереди. Действовать нужно сразу после того, как в отношении компании будет открыто конкурсное производство, так как порядок очереди может повлиять на сроки получения выплат и их размер.

Ипотека от застройщика подразумевает более выгодные условия кредитования по сравнению с предложениями банков. Воспользоваться таким займом смогут клиенты, имеющие возможность сразу оплатить 40-50% в качестве первоначального взноса и быстро расплатиться с кредитором (обычно в течении нескольких лет).

О том, а также о специальной программе вы можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы в комментариях.

Если вам нужна юридическая помощь в работе с застройщиком, чтобы сделать безопасную покупку квартиры, то рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Если банки не снизят для застройщиков ставки кредитов, то это приведет к уходу с рынка многих компаний, предупреждают чиновники Подмосковья. Власти региона предлагают снизить ставки для девелоперов до 11%. Однако сами банкиры считают строительную отрасль рискованной и неохотно выдают займы. Поэтому Минстрой сейчас разрабатывает концепцию создания специального банка, уполномоченного кредитовать застройщиков.

Федеральные власти, начав субсидировать ставки по ипотечным кредитам, поддержали спрос на рынке жилой недвижимости, теперь необходимо помочь застройщикам, увеличив им доступ к финансовым ресурсам, заявил зампред правительства Подмосковья Герман Елянюшкин на бизнес-бранче, организованном «Коммерсантом». По его словам, сегодня девелоперам сложно получить кредитование для реализации новых проектов. Подмосковный чиновник считает, что Центробанк мог бы решить вопрос со снижением процентных ставок по кредитам для застройщиков до 11%. «Сейчас девелоперы жилой недвижимости работают на грани рентабельности,- заявил он.- В Подмосковье, например, им приходиться продавать квартиры в новостройках с прибавкой в 10–15% к себестоимости. Как при такой экономике компании смогут обслуживать корпоративные кредиты по текущим ставкам (18–17% годовых.- “Ъ” )».

За последний год с рынка Подмосковья ушло около 10% застройщиков, заявил господин Елянюшкин, добавив, что в августе 2015 года в регионе работали 594 девелоперских компаний. «Эти компании не разорились, просто они завершили начатые проекты и покинули рынок, решив, что с нынешней рентабельностью работать невыгодно»,- отметил он, добавив, что ушедшие компании могут вернуться на рынок, если доступ к кредитным ресурсам будет облегчен.

Ранее сообщалось, что федеральный Минстрой осенью должен представить в правительство концепцию уполномоченного банка в сфере строительства. Ранее претендентом на роль такого банка, через который, в частности, выделялись бы средства отраслевых фондов, назывался «Российский капитал». Но в Минфине и Федеральной антимонопольной службе опасаются, что концентрация рисков на одном игроке ни к чему хорошему не приведет.

Как следует из анализа Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), по сравнению с западными странами объем кредитования девелоперских компаний в России в 2–2,5 раза ниже. К примеру, по данным Центробанка России, общий объем выданных в 2014 году кредитов для застройщиков составил чуть менее 1,9 трлн руб.- это лишь 5,6% от общего объема кредитов, выданных в России (33,2 трлн руб.). В том же году в Италии, по данным Еврокомиссии, аналогичный показатель составлял 14%, что в 2,5 раза больше (а в 2008 году - и вовсе 30%). В 2015 году показатель России снизился еще сильнее - до 4,2% от общего объема, отмечают в РАСКе. Если ввести такой параметр, как соотношение объемов кредитования строительного сектора и объема выполненных работ в строительстве, то в 2014 году этот показатель в России составлял 31%, а в 2015-м - снизился до 21%. Для сравнения: в Великобритании в 2014 году данный показатель составлял 44%, а в 2013-м доходил до рекордных 60%. Впрочем. Российские банки считают строительную отрасль высокорискованной, поэтому и предъявляют к таким заемщикам высокие требования.