Плюсы и минусы кредита: стоит ли брать ипотеку сейчас? Факторы, которые важно учесть. Подводные камни ипотеки: как не наделать ошибок, когда берёшь кредит Стоит ли вообще брать ипотеку

У многих граждан России возникает вопрос о том, стоит ли брать ипотеку в 2019 году. Люди боятся приобретать недвижимость в кредит. Но для граждан – это возможность получить недвижимость.

2019 год удачный для оформления кредит на жилье. Правительство и далее мотивирует граждан на рождение детей, предоставляя им дополнительную льготу. В этом году можно выгодно принять участие в льготных программах кредитования. Кроме того, ставки по банковским кредитам на самом пике выгодности. Кредит можно оформить под 8-10% годовых. Молодые семьи с детьми могут оформить ипотеку и под 6%. В каждом банке много акций и программ.

Поэтому, если нужен заем, его нужно брать в текущем году.

Где лучше оформить ипотеку

Уже несколько лет в сегменте ипотечного кредитования действуют одни и те же банки. Они выдают кредиты почти на одинаковых условиях. Хотя есть и отличия. Далее представлен список банков и кредитные условия.

Тинькофф. До 5 миллионов рублей. Ставка от 9,25%. Срок – до 25 лет. Минимальный взнос – 15%.
Сбербанк. Действует множество ипотечных программ. Сотрудничает в государстве в рамках всех государственных направлений. Первоначальный взнос – от 15%. Процентная ставка от 8%. Сумма займа установлена в двух пределах: до 3-х миллионов и после 3-х миллионов.
Россельхозбанк. Максимальный размер -60 миллионов рублей. Есть ограничение в видах приобретаемой недвижимости. Например, на земельные участки дают не более 20 миллионов рублей. Взнос от 15% до 7 миллионов рублей. Если сумма займа возрастает более 7 миллионов, то размер взноса составляет 20%. Процентная ставка на уровне 10%. Срок кредитования до 30 лет.
Открытие. Можно оформить на срок до 30 лет. Ставка — от 9,8%. Взнос – от 15%. Информацию о сумме, которую можно получить, не представлена.
Газпромбанк. Ставка – от 10%. Максимально допустимая величина ипотеки – 60 миллионов рублей. Срок кредитования – до 30 лет. Минимальный взнос – 10%.
Промсвязьбанк. Процент – от 9,4%. Можно оформить без взноса. Но по большинству направлений необходимо внести не менее 10%. Срок займа – 25 лет. Сумма – 20 миллионов.

Выбор остается за заемщиком. По всем предложениям банки не взимают комиссию за оформление ипотеки. Отсутствует плата за выдачу и погашение. Заявку на услугу можно подать через интернет.

Все банки работают с макапиталом.

Есть возможность выбрать схему погашения ипотеки. Можно погашать равными частями, то есть использовать аннуитет. Есть классическая схема: первоначальные платежи больше, чем последние.

Стоит ли брать военную ипотеку

Да, стоит. Военная ипотека – это специально разработанная программа для военнослужащих. Она работает уже не первый год. Военную ипотеку разрабатывает и одобряет не сам банк, а Росвоенипотека. Есть разработанная накопительно-ипотечная система, благодаря которой военные могут получать льготную ипотеку. Военнослужащему предоставляют возможность оплачивать первоначальный взнос и ежемесячные платежи благодаря дотациям Минобороны России.

Реализовать право на оформление ипотеки каждый военный имеет после того, как пройдет три года с даты вступления в НИС.

НИС — это тема отдельной статьи. Но то, что такую возможность необходимо реализовать, остается неоспоримым фактом.

Целесообразность кредита для погашения ипотеки

Бывают случаи, когда ипотека оформлена, но денег нет. Или ипотека оформлена, а для внесения первоначального взноса не хватает средств. Что делать? Вариантов немного. Один из них – оформить еще один кредит. Но здесь могут возникнуть проблемы:

для еще одного кредита недостаточно будет заработной платы. Недостаточно оформить две ссуды, их нужно погашать;
банк не одобрит второй кредит.

С практической точки зрения лучше от такой идеи отказаться. Если нет средств накопить на взнос, не будет возможности и погасит сразу два кредита.

Но если сейчас негде жить и средства уходят на аренду жилья, то лучше уже платить за собственную квартиру. В таком случае можно вариант и рассмотреть.

Что лучше — копить, или взять ипотеку

Копить или брать в кредит? Такой вопрос стоит перед многими. Здесь все сугубо индивидуально. Каждый субъект самостоятельно отвечает на него.

Влияющие на решение факторы:

Уровень дохода. Если заработная плата позволяет накопить на жилье за пару лет, то стоит ждать. Если зарплата такова, что с нее получиться отложить на квартиру через 15-20 лет, целесообразности копить нет;
Гражданский статус. В зависимости от того, сам живет человек или с семей, ему требуется разная жилая площадь;
Наличие детей. Здесь все понятно: при наличии детей им необходима детская комната, а супругам нужна спальня.

Многие полагают, что, накапливая средства, они экономят. В понимании большинства, ипотека имеет кабальные условия. Но не стоит забывать об инфляции и развитии экономики.

Например, заемщик оформляет ипотеку в 2019 году на 25 лет. Его платеж сейчас составляет 10 000 руб. Теперь представим: что такое 10 000 руб. сейчас и через 10-15 лет. В будущем будет проще оплачивать кредит.

Накапливая средства, люди забывают о правиле: недвижимость дорожает. Можно копить так без перерыва.

Стоит ли девушке брать ипотеку

Многие представительницы прекрасного пола задают вопрос о том, брать ли им ипотеку или нет? Разницы в том, кто берет кредит нет. Для банка не важен пол заемщика, для него важен уровень платежеспособности клиента.

Поэтому, если девушка имеет достойную заработную плату, официальную работу и соответствует другим критерия банка, то ипотеку стоит оформить.

Главное соблюсти правило: на оплату ежемесячного платежа по кредиту должно уходить не более 40%. Банк при принятии решения учитывает 50%. Но лучше руководствоваться пределом в 40%.

Каким критериям должна соответствовать девушка, чтобы она уверенно могла взять ипотеку:

Наличие высшего образования или средне специального;
Профессия и род деятельности позволяют при любой экономической ситуации найти работу;
Есть официальная работа;
Достойный уровень заработной платы, которой достаточно для жизни и оплаты кредита;
В прошлом не было проблем с погашением долга;
Есть родственники, которые в случае проблем смогут помочь финансово.

Исходя из ответов на поставленный вопросы, и стоит принимать решения: брать кредит или нет.

Стоит ли брать ипотеку без первоначального взноса

Нужно отметить, что ни один банк не выдает ипотеку без первоначального взноса. Хотя бы 10% от стоимости жилья должно быть. В большинстве случаев запрашивают 15-20%.

Но, первоначальный капитал можно оплатить за счет средств, полученных от участия в государственных программах.

Как можно внести первоначальный взнос за счет государственной поддержки:

Используя материнский капитал. Напоминаем, что маткапитал является целевой помощью, которая предоставляется при рождении второго ребенка. Использовать ее можно на несколько направлений. Среди таких направлений указана и ипотека. Размер маткапитала около 450 тыс. руб. Его можно полностью направить на оплату взноса. Проблем с банком не возникнет. Сейчас все банки работают с Пенсионным фондом в данном вопросе. Достаточно подать заявление о перечислении средств на счет в банке;
Используя помощь на третьего ребенка. Не так давно Президент РФ заявил о том, что в 2019 году на третьего ребенка будет дополнительно выдаваться 450 000 руб. Их можно будет направить на частичную выплату ссуды. Пока алгоритма выплаты и использования нет. В скором времени он должен появиться;
Участвуя в программе « ». Программа предоставляет возможность парам, которые нуждаются в улучшении условий проживания, получить от государства помощь в размере от 30 до 35%. Получить деньги могут только официальные супруги, не достигшие возраста в 35 лет. Деньги перечисляются вне зависимости от того, есть ли дети в паре, или нет. Правда, дотация выдается в рамках нормативов жилой площади: 42 кв. м. на семью из двоих человек или по 18 кв. м. на каждого члена семьи, в которой три и более лиц;

В результате, можно сделать вывод: если семья принимает участие в федеральной или региональной программе помощи, то она может оформить ипотеку без взноса. Если средств нет, то ни один банк не подпишет с клиентом договор кредитования.

Можно ли взять ипотеку и сдавать квартиру

Заемщики оформляют ипотеку на квартиры, приобретенные для своих детей. Родители покупают недвижимость, чтобы их дети в будущем имели собственное жилье. Возникает вопрос: можно ли сдавать ипотечную квартиру?

Да. Законодательно не запрещено, чтобы приобретенная квартира сдавалась. Но поскольку она находится в залоге у банка, то лучше письменно уведомить банк о таком факте.

Банк не может запретить сдавать квартиру в аренду. Он может только запретить ее продавать, сдавать в аренду. С разрешения банка стоит проводить и капитальную перепланировку жилья.

Главное, что нужно соблюсти: квартира должна сдаваться в аренду официально, то есть на основании договора аренды. Это защитить заемщика от проблем. Если с квартирой что-то случиться по вине третьих лиц, то страховка на залог может не сработать. У банка будут проблемы, следовательно, они возникнут и у владельца жилья.

Преимущества и недостатки ипотеки

Кредит имеет недостатки и преимущества. Заемщик должен быть ознакомлен с двумя сторонами процесса. Информирование помогает избежать многих проблем. И далее поговорим о слабых и сильных сторонах ипотечного займа.

Почему стоит оформлять ипотеку:

Предоставляет возможность купить квартиру или дом сейчас. Не нужно ждать неопределенного времени, когда будет свой капитал для покупки;
Есть возможность выгодно оформить кредит благодаря государственным программам. Правительство РФ разработало ряд государственных линий, которые помогают минимизировать расходу русских семей. Работает правило: чем больше детей, тем выгоднее условия;
Доступна функция досрочного погашения. Законодательно закреплена возможность заемщика беспрепятственно погашать долг досрочно. Возможно осуществить как частичное погашение, так и полное;
При покупке квартиры или дома банк заинтересован в ее «чистоте». Представители юридического отдела кредитора тщательно проверяют объект недвижимости. Такая проверка минимизирует риски мошеннической сделки.

Недостатки, о которых должен знать каждый ипотечник:

За услуги кредитора придется заплатить. Стоимость услуг равна процентной ставки по договору кредитования. Как правило, за весь срок кредитования клиент выплачивает стоимость еще одной квартиры;
Существует обязательное страхование залогового имущества. Такое страхование несет дополнительные расходы для субъекта. Отказаться от услуги клиент не может;
Любой залог, то есть приобретаемая недвижимость, обременена. Данные об обременении вносятся в Росреестр. Квартиру невозможно продать, передать в собственность без разрешения банка. Он дает же добро на такие действия только в случае, когда долг перед ним погашен;
По услуге ипотеки дополнительно существует необходимость добровольного страхования жизни и здоровья заемщика. Лицо имеет право отказаться, но в таком случае банк увеличивает автоматически процентную ставку на 1%.

Таким образом, каждый потенциальные заемщик должен самостоятельно оценивать все за и против. Как правило, если у гражданина нет своего жилья, но он имеет возможность оформить ее в кредит, то он это делает.

Вы узнаете, чем рискует заемщик, когда покупает квартиру в ипотеку, в каких случаях следует отказаться от сотрудничества с банком и существует ли альтернатива ипотечному кредитованию. Стоит ли брать ипотеку?

24.04.2018 Евгений Золотарев

Цены на недвижимость повышаются с каждым годом.

Чтобы накопить на жильё полную сумму, среднестатистической семье нужны десятки лет строгой финансовой дисциплины. Однако есть и более быстрый вариант — ипотека.

Давайте поподробнее рассмотрим, что это за кредит, на каких условиях его выдают и чем ипотека отличается от других видов банковского кредитования.

Преимущества и недостатки ипотеки

Ипотека — это разновидность залогового кредита. И у нее конечно же есть свои плюсы и минусы.

Преимущества ипотечного кредитования:

Возможность сразу переехать в новое жилье, а не ждать, пока накопится вся сумма для его покупки.
После оформления документов заемщик сразу же становится собственником жилья и имеет право прописать в нем членов семьи.
На приобретенную недвижимость в обязательном порядке оформляется страховка, что позволяет обезопасить владельца в случае потери работы или повреждений жилья.
Заемщику предоставляется льгота по уплате подоходного налога.
Если взять деньги на длительный срок, то платеж будет низким и не сильно ощутимым для семейного бюджета.
Для молодых семей процентная ставка понижена.
Обязательное страхование жизни заемщика.
Некоторые банки выдают заем без первоначального взноса.
Если вам есть где жить, можно купить комнату в ипотеку и сдавать, например одинокой девушке.
При появлении необходимой суммы обязательство погашается досрочно и проценты перерассчитываются, что снижает переплату.

Недостатки ипотечного кредитования:

Переплата, которая зачастую превышает цену приобретаемого жилья.
Сумма лимитируется в зависимости от официального заработка заемщика.
В некоторых банках предъявляются дополнительные требования к заемщику (регистрация в РФ, стаж работы на последнем месте не менее полугода, наличие поручителей).
Действия с квартирой, которая находится в ипотеке, ограничены до полного погашения.

Если вы решили оформить ипотечное кредитование, то изучите предложение конкретного банка, так как плюсы и минусы у каждого из них свои.

Существует ряд профессий, представителям которых точно не одобрят ипотеку.

О том, какие профессии попали в черный список, вы узнаете из видео:

Чем рискует заемщик

Ипотечное кредитование бывает двух видов:

с первоначальным взносом;
под залог имущества.

В первом случае клиент должен внести от 15 до 24% от стоимости приобретаемой недвижимости. И риски заключаются в том, что в ипотеку дают не ту сумму, которую озвучил продавец, а оценочную. Если оценщик решил, что фактическая цена жилья ниже заявленной, то разницу продавцу выплачивает заемщик.

Во втором случае вместо выплаты первоначального взноса клиент закладывает имеющееся у него жилье или жилплощадь поручителя. Опасно это тем, что при потере возможности погашать ежемесячные платежи и отсутствии выплат более 7 месяцев, заемщик вообще лишится и купленного, и заложенного имущества.

Выгоднее брать в ипотеку квартиру в новостройке. Ее стоимость и сама по себе невысокая, и проблем с оценкой не возникнет. Тем более, что строительные фирмы сотрудничают с банками и помогут с быстрым оформлением.

Стоит ли брать ипотеку — мнение экспертов

В 2015 году был тяжелый финансовый кризис, после которого резко пошли вверх процентные ставки по кредитам. Ипотека выдавалась минимум под 12-17% годовых. В 2016 году рынок стабилизировался. Сегодня займы на покупку жилплощади выдаются даже под 7% годовых, а ставка потребительских кредитов осталась на том же уровне.

На понижение процентной ставки повлияло снижение уровня инфляции. Банки делают все возможное, чтобы стабилизировать Центробанк. В ответ на вопрос, когда стоит взять кредит на жилье, эксперты уверяют, что выгоднее всего делать это в 2018 году.

Еще одна причина, по которой стоит покупать недвижимость сейчас — снижение цен на нее. В Москве квартиры подешевели на 25%. Примерно такое же понижение и в регионах.

Обусловлено снижение цен на жилье следующими причинами:

снизилась покупательская способность жителей России;
инфляция растет, а зарплаты не меняются или даже падают;
обилие предложений на рынке недвижимости, большое количество новостроек;
партнерство строительных организаций с банками.

Поэтому сейчас самое подходящее время для оформления заема на покупку недвижимости. Особенно это касается лиц со стабильным доходом, имеющих сумму, достаточную для первоначального взноса.

Оценив ситуацию на рынки недвижимости, эксперты дали гражданам несколько советов:

Не спешите брать заем. Сначала оцените свое материальное положение. Возможно, лучше немного повременить.
Используйте все положенные льготы, такие как материнский капитал, помощь молодым и малоимущим семьям, а также поддержка военнослужащих и социальная ипотека.
Лучше всего выбирать надежный и известный банк, несмотря на высокие требования к пакету документов.
Берите деньги в рублях, а не в долларах. Иначе при внесении каждого платежа вам придется обменивать рубли.

В каких случаях лучше подождать — ситуации, когда не стоит брать ипотеку

Итак, мы с вами выяснили, что в 2018 году выгоднее всего приобретать жилплощадь.

Однако не стоит спешить. Помните мнение экспертов о том, что нужно сначала оценить свой бюджет. Есть ряд причин, при наличии которых с ипотечным кредитованием рекомендуется повременить. Давайте поподробнее рассмотрим их и подберем варианты решения.

Наличие других кредитов

В 21 веке уже никто не боится оформлять кредиты. Практически у каждого человека есть обязательства перед банком. И наличие других кредитов в первую очередь влияет на то, стоит ли покупать квартиру, студию или дом в ипотеку.

Во-первых, помимо ежемесячного платежа, который в среднем не меньше 20 тысяч, вы будете погашать и другие обязательства. Есть вероятность, что у вас просто не хватит денег.

Во-вторых, при оформлении ипотечного кредитования банк вычитает из вашего дохода все обязательные расходы, в том числе и платежи по кредитам. В итоге получается низкий показатель — вам просто откажут в выдаче.

Прежде чем начать копить на первоначальный взнос, накопите сначала на погашение всех долгов, чтобы ипотечное кредитование было вашим единственным обязательством.

Нестабильность работодателя

Многие организации в России часто задерживают сотрудникам зарплаты, а некоторые и вовсе становятся банкротами и не способны в полном объёме рассчитаться по зарплатным долгам. Поэтому, прежде чем брать на себя обязательства перед банком, обдумайте, насколько стабилен ваш работодатель.

Если вы работаете в молодой организации, то риски очень высоки. Многие фирмы не выдерживают на плаву и двух-трех лет, так как не справляются с давно закрепившимися на рынке конкурентами. При закрытии компании вам в лучшем случае выплатят три ежемесячных зарплаты, а в худшем — признают себя банкротом и не заплатят ничего.

Также не стоит оформлять заем, если вам периодически задерживают заработную плату. Банка ваши проблемы не касаются и за просрочку платежа придется заплатить пенни.

Чтобы не потерять платежеспособность, устраивайтесь в стабильные компании, существующие десятки лет. И обязательно узнайте у коллег, как обстоят дела с задержками выплат. Если все хорошо, то, проработав там полгода, смело оформляйте ипотечное кредитование.

Кризис и нестабильная экономическая ситуация

Во время кризиса в 2015 году разорились многие компании, которые держались на плаву десятки лет. Поэтому, прежде чем брать заем, изучите состояние экономики в стране в настоящее время и прогнозы экспертов на будущее. Посмотрите, не ожидается ли дефолт.

Все кризисы и обвалы экономики обычно предсказывают заранее. Поэтому, если прогнозы экспертов неутешительные, лучше подождать стабилизации экономического положения в стране.

Невыгодные условия банков

В России есть десятки банков и у всех свои условия по оформлению ипотечного кредита и размеру процентной ставки. Не спешите бежать в ближайший банк или туда, где вы уже брали кредит. Подробно изучите все банки. Почитайте, какие есть льготы. Возможно, вы под них попадете.

На сайте практически каждого банка есть калькулятор расчета ипотеки, который показывает максимальную сумму для вас и размер ежемесячного платежа по ней. Проведите вычисления и сравните, какие условия вам подойдут больше. Кредит берется минимум на 5 лет. Это долгий срок, поэтому и обдумать все нужно тщательно.

Аренда как альтернатива ипотечному кредитованию

Люди берут ипотеку, потому что мечтают поскорее поселиться в собственном жилье, а не скитаться по съемным квартирам.

Многие из них не понимают, зачем платить за проживание кому-то, если лучше отдавать те же деньги, но за свою жилплощадь. На самом деле у аренды тоже есть свои плюсы.

Основные преимущества аренды:

не нужно иметь в наличии сразу большую сумму денег;
арендатор сам выбирает район и наполнение квартиры или дома;
ремонтные работы и обустройство жилья проводится за счет хозяина недвижимости;
при потере возможности платить арендную плату легко найти вариант подешевле и переехать.

Главный минус аренды жилья — нестабильность. Хозяин имеет право выселить жильцов в любой момент. И им придется за короткий срок найти другую жилплощадь. Плюс в съемной квартире собственники не всегда прописывают своих арендаторов, а без регистрации бывает трудно даже на работу устроиться. Поэтому риски есть и у аренды, и у ипотеки.

Я лично считаю, что гораздо выгоднее купить квартиру в кредит, чем снимать. И сейчас я объясню почему. Мы с мужем снимали однокомнатную квартиру за 10 000 рублей.

Я предложила ипотеку. В Сбербанке нам рассчитали, что за однушку в строящемся доме мы будем платить 25 лет по 13 000. Брать мы хотели миллион. Переплата выходит 2 900 000, что в почти в 3 раза больше требуемой суммы.

Теперь давайте рассмотрим вариант с арендой и откладыванием денег на покупку жилплощади в будущем. Если платить 10 000 за съём и откладывать по 3000 в месяц (цифры исходя из платежа в 13 000), то миллион накопится через 28 лет. За этот период мы бы отдали арендодателю 3 360 000, что в разы превышает переплату по ипотеке.

Исходя из приведенных расчетов я сделала вывод, что нам выгоднее оформить кредит, а не снимать жилплощадь. Однако каждый случай индивидуален и решать только вам.

Банки все активнее выдают ипотечные кредиты. За три квартала 2017 года рост выдач по сравнению с прошлым годом составил 25%. Банки.ру разбирался, стоит ли брать ипотечный кредит прямо сейчас, или лучше подождать дальнейшего снижения ставок. И заодно выяснил, какие аналоги ипотеки существуют на рынке.

«Текущее оживление на рынке ипотеки во многом эмоциональное»

Интерес к ипотеке подогревается заявлениями о снижении ставок по кредитам. Но в погоне за низкими ставками надо обратить внимание на экономический контекст. «Ипотека под 12% при инфляции в 10% и ипотека под 9% при инфляции в 4% - это совершенно разные предложения. С этой точки зрения ставка в 9% уже не выглядит столь привлекательной. Сегодня мы оцениваем ипотечную ставку как низкую с позиции наших прошлых представлений о рынке. Поэтому текущее оживление на рынке ипотеки во многом эмоциональное. Постепенно к покупателям жилья будет приходить осознание реальной цены кредита. Того, что ставка по ипотеке - это не просто цифра, которая больше или меньше предыдущих показателей», - говорит руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Еще один факт, на который стоит обратить внимание: структура наших расходов изменилась, а реальные доходы не растут уже четвертый год. «Обвал рубля в 2,5 раза в 2014 году перекроил структуру расходов многих семей. Возможности для накоплений сократились. То, что денег у россиян становится меньше, приводит к росту средней суммы ипотечного кредита. За год она увеличилась сразу на 130 тысяч рублей, притом что жилье в стоимости не растет», - поясняет руководитель комитета по аналитике в Российской гильдии риелторов Эльвира Епишина.

Ипотека под 12% при инфляции в 10% и ипотека под 9% при инфляции в 4% - это совершенно разные предложения. С этой точки зрения ставка в 9% уже не выглядит столь привлекательной.

По данным Центробанка, за три квартала 2017 года банки в России выдали свыше 700 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,28 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2016 года выдача ипотеки выросла на 25%. Если обратиться к цифрам за январь - сентябрь 2014-го, то этот результат в 2017 году уже превзойден на 5%. Тогда банки прокредитовали ипотечных заемщиков на сумму 1,22 трлн рублей.

Данные социологических опросов показывают, что жилищный вопрос по-прежнему актуален для значительного числа россиян: около 45% всех семей хотели бы улучшить жилищные условия, - сообщает аналитический центр АИЖК.

«Согласно нашим оценкам, основанным на данных соцопроса, проведенного ВЦИОМ, более 12 млн семей планируют приобрести жилье в ближайшие 5 лет, из них 70% готово воспользоваться для этого ипотекой. При этом граждане предъявляют спрос на современное и комфортное жилье», - отмечает АИЖК.

Ждать ли снижения ставок в 2018 году

В этом году участники рынка ожидают еще одного витка снижения ставок, а вот их прогнозы по следующему году расходятся.

«На волне повышенной активности ипотечного рынка (сезонный рост спроса, а также высокие объемы реструктуризаций, которые позволяют заемщикам снизить стоимость долговой нагрузки, а банкам получить новых клиентов с проверенной платежеспособностью) вполне вероятно, что средние ставки по кредитам в четвертом квартале снизятся еще на 0,3-0,5 процентного пункта, - считает аналитик рейтингового агентства «Эксперт РА» Анастасия Личагина. - Что касается дальнейшей динамики, то в 2018 году маловероятно столь же существенное снижение ставок. Ипотечные банки уже работают на границе маржинальности, а удешевление стоимости фондирования существенно замедлилось».

С ней не согласен директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. «Если сейчас средний размер ставки на покупку вторичной квартиры в столице находится на уровне 10%, то в 2018 году она может упасть до 8,5% или даже до 8%. Подчеркну, что ниже этой отметки данный показатель на российском рынке недвижимости вряд ли опустится в обозримом будущем», - говорит он.

Ведущий аналитик ГК TeleTrade Марк Гойхман подчеркивает, что проценты по ипотеке продолжат снижение из-за уменьшения ключевой ставки ЦБ. «Очевидно, ключевая ставка в 2017 году будет снижена еще раз до 8% или даже до 7,75%. А в 2018 году она упадет до 6,75-7%, то есть станет на 3 процентных пункта выше целевого уровня инфляции. Тогда проценты по ипотечным жилищным кредитам опустятся в среднем до 9%», - полагает он.

«Мы ожидаем, что при сохранении стабильности в экономике и отсутствии внешних и внутренних шоков тенденция к снижению ставок сохранится. Но темпы снижения замедлятся - не более одного процентного пункта до конца 2018 года», - прогнозирует управляющий директор дирекции продаж подразделений сети Абсолют Банка Иван Любименко.

Объем ипотечного кредитования показывает сильный рост в последние месяцы. По данным ЦБ РФ, в сентябре 2017 года сумма выданных ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) выросла на 22% даже по сравнению с сентябрем 2016-го, когда она выросла на 18% к аналогичному периоду 2015 года.

«Снижение ставок продолжится в следующем году до уровня в 8-8,5% по мере снижения общей стоимости фондирования. Этому будет способствовать реализация мер по развитию рынка, а именно внедрение электронного документооборота (снижение затрат на выдачу и рефинансирование, сокращение временных издержек)», - отметили в аналитическом центре АИЖК.

Есть смысл повременить с ипотекой?

Это означает, что есть смысл повременить с заявкой на ипотеку по крайней мере на год в расчете на снижение ставки, если обстоятельства терпят. Сейчас даже снимать квартиру, как правило, выгоднее, чем брать ипотечный кредит, - расходы меньше.

«Нет смысла и опасаться роста цен на жилье или покупать его в инвестиционных целях. Недвижимость и сейчас мало изменяется в цене и вряд ли станет дорожать в следующем году в среднем быстрее инфляции, то есть более чем на 3-4% в год. Даже вклады в надежном банке составляют 6,5-7%, то есть дают доходность выше, чем инфляция и удорожание недвижимости», - поясняет Марк Гойхман.

По данным портала о недвижимости «ИРН-Консалтинг», число готовых нераспроданных новостроек, например, в Москве, в августе 2017-го было на 160% выше, чем в конце 2014 года. У застройщиков имеются огромные запасы нераспроданной недвижимости, что давит на цены. Поэтому даже текущий ипотечный бум не позволяет значимо повышать цены продаж. Характерно, что при снижении ставки ипотеки и впечатляющем росте ее объемов цена жилья в Москве упала.

По данным аналитической службы «Индикаторы рынка недвижимости», с начала 2016-го до конца октября 2017 года средняя цена квартир в современных панельных домах уменьшилась со 160 тыс. до 155 тыс. рублей за квадратный метр, а в монолитно-кирпичных осталась примерно на уровне 200 тыс. рублей.

«В 2018 году все может измениться»

Но есть и другое мнение: в 2018 году рынок может измениться. В частности, из-за перспективы запрета на долевое строительство. Запрет на него будет иметь очень важное значение для рынка ипотеки. Замена долевого строительства на банковское финансирование наверняка приведет к удорожанию жилья.

По мнению управляющего партнера коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимира Старинского, сейчас хорошее время для покупки квартиры на первичном рынке, поскольку предложение значительно перевешивает спрос, а банки держат курс на снижение ставок. «Конкуренция как в банковской, так и в строительной сфере приводит к тому, что цены на первичном рынке очень низкие. Однако в 2018 году все может измениться - ужесточаются требования к застройщикам, и сам процесс строительства станет намного сложнее. Это приведет к увеличению себестоимости объектов. Цены могут резко пойти вверх. Однако на рынке вторичного жилья ситуация пока иная: ставки по ипотеке низкие, но в 2018 году они могут продолжить падение, поэтому торопиться с покупкой не стоит», - отмечает эксперт.

Руководитель ипотечной группы департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Андрей Носонов уверен, что цена на новостройки в ближайшее время не упадет. «Далеко вниз стоимость «не пойдет» - сегодня мы находимся возле тех ценовых значений, которые ниже опуститься не могут, по крайней мере без выхода продуктов по реновации жилфонда Москвы. Как резюме - совет: покупать квартиры в новостройках следует именно сейчас, по установленным ипотечным ставкам», - говорит он.

Иван Любименко советует воспользоваться теми преимуществами, которые дает покупателю превышение предложения над спросом. «Мы не рекомендовали бы ждать, когда ставка по ипотеке преодолеет новые исторические минимумы. Во-первых, снижение на один процентный пункт не существенно изменит размер ежемесячного платежа. Зато вы не упустите хороший вариант квартиры, сможете выбрать жилье, в наибольшей степени отвечающее вашим ожиданиям, так как предложение сейчас преобладает над спросом и выставлено большое количество объектов. Во-вторых, цены на недвижимость стабилизировались и пока не растут. Но нельзя исключать сценария, что они снова пойдут вверх и вся полученная экономия на процентах будет «съедена», - указывает представитель Абсолют Банка.

Если не ипотека, то что?

Во время кризиса или во времена высоких ставок потенциальные покупатели рассматривают всевозможные инструменты приобретения жилья. У того, кто не может или не хочет брать ипотеку, есть возможность воспользоваться лизинговой сделкой. Сразу необходимо учитывать тот факт, что лизинг подходит далеко не всем категориям покупателей.

Что такое лизинг жилья и как он работает?

«Лизинг - это по факту аренда на определенных условиях с последующим выкупом и оформлением в собственность. Работает это следующим образом. В процессе три стороны: лизингодатель, лизингополучатель и продавец квартиры. Клиент выбирает застройщика и объект покупки. Лизингодатель покупает для него этот объект, а затем оформляется договор лизинга. Затем клиент вносит ежемесячные лизинговые платежи, которые учитываются в конце срока договора, если лизингополучатель собирается выкупить недвижимость и оформить ее в собственность», - объясняет президент Singapore Castle Family Office Эльдияр Муратов.

Условия лизинга везде примерно одинаковые:

- аванс - 10-50% от стоимости имущества;

- сумма финансирования от лизингодателя без учета аванса клиента - не более 50-60 млн рублей;

- чем больше своих средств вносит клиент, тем проще и быстрее процедура рассмотрения и принятия положительного решения по заявке;

- договор лизинга заключается на срок не более десяти лет.

«Важно знать, что до момента полного погашения стоимости недвижимости и вознаграждения лизингодателя лизингополучатель является лишь арендатором недвижимости. В этом и есть главное отличие от покупки квартиры в ипотеку, где заемщик сразу приобретает статус собственника жилья и может им распоряжаться, хотя и с ограничениями. Имущество в данном случае является собственностью лизингодателя, который сдает его с последующим правом выкупа», - отмечает Муратов.

В основном лизинг распространен и востребован в премиальных сегментах недвижимости. Однако стоит помнить, что долгосрочный лизинг - от десяти лет - в конечном счете обходится клиенту на 3- 4% дороже, чем обычная ипотека. К лизингу обычно прибегают те клиенты, кто не может получить кредит в банке по причине плохой кредитной истории или невозможности подтвердить свой официальный доход, но при этом полностью уверен в своей финансовой состоятельности. Это продукт, где кредитная история практически не имеет значения. Плюсами лизинга являются экономия времени клиента, сокращение формальностей, то есть предоставление меньшего или упрощенного списка документов.

Альтернативой ипотеке может служить нецелевой кредит или потребительский кредит, который имеет высокую ставку по сравнению с ипотекой, меньшие сроки выдачи и меньшие суммы кредитования. Также стоит учитывать государственные льготы, которые с каждым годом набирают обороты, но все же пока малоэффективны. Они решают проблему лишь частично, подталкивая клиента воспользоваться, например, материнским капиталом в виде первоначального взноса и опять же взять ипотеку.

По данным компании «Инком-Недвижимость», возможно, в 2018 году появятся проекты с долгосрочной арендой, но запустить подобное могут лишь госструктуры. «Альтернативные варианты ипотеки имеют перспективы, но пока лишь единичные застройщики могут предложить в своих проектах такие способы приобретения. Вероятно, в 2018 году появится новый продукт по выкупу квартир и последующей их сдаче в долгосрочную аренду. Но таких действий можно ожидать только от каких-то крупных структур, в первую очередь государственных организаций, которые смогут на себя взять подобные проекты», - говорит Андрей Носонов из «Инком-Недвижимость».

Кому не стоит брать ипотеку никогда

А есть ли те, кому не стоит брать ипотеку, даже если внешние обстоятельства этому благоволят?

«Кому не стоит брать ипотеку? Ответ на этот вопрос заключается в вас самих, а точнее в вашей уверенности в стабильности регулярного дохода. Поэтому, если даже у вас большой доход, но профессия при этом в рисковой зоне, стоит сильно задуматься. Это касается владельцев небольшого бизнеса, профессий, связанных с цветочным бизнесом, риелторским, и других, попадающих в категорию нестабильных. Семейное положение сегодня практически роли не играет, хотя платить вдвоем гораздо легче. Желательно, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не превышал 40% от общего семейного дохода. В этом случае кредитная нагрузка будет комфортной», - объясняет Эльдияр Муратов.

Желательно, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не превышал 40% от общего семейного дохода. В этом случае кредитная нагрузка будет комфортной.

По данным Национального бюро кредитных историй, если говорить о возрастном составе заемщиков с просрочкой по ипотечным кредитам свыше 30 дней, наименьшие показатели имеют граждане в возрасте от 25 до 29 лет (1,4%) и моложе 25 лет (2,2%), а самые высокие показатели у заемщиков «пенсионного» возраста: от 60 до 65 лет (10,5%) и старше 65 лет (8,3%).

При этом надо понимать, что доля самых «молодых» и самых «пожилых» заемщиков в общем количестве допускающих просрочку свыше 30 дней, относительно невелика. Больше всего таких заемщиков приходится на возрастные диапазоны 30-39 и 40-49 лет, то есть на граждан самого активного трудоспособного возраста.

Что касается распределения ипотечных заемщиков по суммам задолженности, то самая низкая доля просрочки наблюдается у граждан с кредитами до 1 млн рублей (среди них просрочка свыше 30 дней составляет 1,8%) и от 1 млн до 3 млн рублей (1,9%). В свою очередь, самая большая доля просрочки у граждан с размером кредита свыше 10 млн рублей - 13,6%.

«Как выглядит портрет неплательщика по ипотечному кредиту? Как правило, это люди с нестабильным доходом, зачастую в сферах с сезонным спросом на услуги. Основные причины, по которым заемщики сталкиваются со сложностями при выплате ипотеки, - потеря работы, снижение зарплаты или уход в декретный отпуск», - рассказали в пресс-службе банка «ДельтаКредит».

Ипотечный заемщик, обозреватель портала Банки.ру Анна Дубровская советует принять в расчет и эмоциональную составляющую: «Имея ипотечный опыт свыше года, могу точно сказать, что ипотеку не стоит брать людям-холерикам или склонным к депрессии. Ежемесячное осознание необходимости «отщепить» от зарплаты приличный «куш» и отдать его банку вместо какой-нибудь желанной покупки способно кого угодно демотивировать. В этом случае ипотеку лучше брать, уже будучи в браке. Причем тут катастрофически важно вот что: если вы - пессимист, то вашей второй половинке желательно быть оптимистом, тогда кредитное бремя будет для вас не столь заметно. Также я бы посоветовала повременить с ипотекой людям, которые не умеют копить. Понятно, что сумму ежемесячного кредитного платежа вы так или иначе «принудительно» из бюджета всегда достанете. Но стиль ваших трат все-таки придется пересмотреть, потому что объем свободных денежных средств сильно сократится, вынудив тем самым отказаться от части привычных не первостепенных расходов. Не все готовы к такому повороту событий, и не все способны смириться со своей новой ипотечной реальностью».

Ипотека! Для кого-то это слово звучит угрожающе, а для кого-то ипотека источник дохода! Нужно сказать, что рынок ипотечных займов в России не так развит как скажем на западе. В развитых странах и ставка намного ниже и условия лучше. Но сегодня не об этом, предлагаю поговорить — стоит ли брать ипотеку или нет? Вопрос для многих, особенно молодых Россиян очень актуальный …

Перед тем как писать статью, скажу — что раньше я был ярым противником ипотеки, и только повзрослев и пообщавшись с одним грамотным экономистом, все-таки решил сам взять квартиру в ипотечный кредит. Почему я поменял свое мнение, читайте ниже, но сначала давайте подумаем — выгодно ли банку эта затея?

Выгода и риски банка?

Сейчас только «ленивый» банк не выдает ипотечные займы, не смотря на множество всякого негатива – банки ноют, что это не выгодно. Включаем мозг и думаем сами – чем же рискует банк?

Представьте практически не чем. Минусов, как мне кажется — нет, зато одни плюсы.

Ваша будущая квартира находится в залоге у банка, так что если что-то не так, они всегда ее смогут у вас отобрать.
Мошеннические схемы практически исключены, потому как в департаменте недвижимости (Росреестр), отображается обременение. Так что пока все не выплатите, не продадите.
Проценты по ипотеке сейчас, как я считаю — драконовские, даже 11% процентов от суммы в 2 000 000 рублей, это уже 220 000 в год! А вы берете на 10 – 25 лет просто супер прибыль.
Обязательно и страхование, сейчас банкам жизнь заемщика не так важна (читаем пункт 1), им нужно чтобы вы застраховали сами стены. От различных техногенных катастроф, или просто от «нерадимого» застройщика.

Так что банки по сути сидят и ждут когда вы к ним придете, пока вы думаете — а стоит ли брать? Они уже делают супер прибыли.

Моя ситуация

Ситуация такая – у меня есть старая 2 – х комнатная «хрущевка», так что жить есть где. Я не платил, заоблачные суммы за съем квартиры и в принципе мог обойтись без покупки еще одной квартиры. Но всегда же хочется, больше и лучше, светлее чтоли.

Да еще и дочь у меня родилась. В общем нужно было расширяться. Были сбережения, копил на новую машину с учетом продать старую + добавить деньги и получится новая. Но все поменялось.

Как раз мы с женой увидели по телевизору рекламу нового строящегося района. Знаете, в проект я сразу влюбился. Малые 4 – х этажные дома, с большими квартирами (3 – х комнатная 90 кв.метров), с закрытой стоянкой около дома и детской площадкой, лавочки, газоны, охрана, все чинно и красиво.

Красиво — то да! Но где деньги??? Наших сбережений + если продать машину еле-еле хватало на 1 комнатную квартиру в этом районе, а нам нужна была трешка.

Тут начались муки, думки походы в эту строительную компанию. А также встал вопрос – стоит ли брать ипотеку? Вот ту я и призадумался, уж район то больно хороший.

В строительной компании нам сказали, что района этого еще нет, и что дома построятся только через год. Однако цена на этапе строительства была ниже рыночной. А так как этот застройщик у нас в городе считается самым крупным и именитым. То мы решили взять ипотеку. Благо получалось, что у нас чуть больше половины денег уже есть. Ипотечный кредит вышел у нас на 1 000 0000 рублей. По столичным меркам это очень мало, но для нас провинциалов это хорошие деньги, потому как зарплаты у нас отличаются в разы.

В общем из-за того что мы брали, чуть меньше половины стоимость квартиры, а также жена получала деньги на карточку этого банка, застройщик был окредитован банком, а также срок у нас составляет 15 лет, процентная ставка для нас получилась 10 % годовых. Но затем она упала до 9 % после сдачи дома. Платим мы по 9 000 рублей в месяц. Конечно за 15 лет, мы выплатим банку не 1 000 000 рублей, а 2 000 000 рублей. ТО есть больше на 1 000 000!

Тут выйдут противники ипотеки и скажут, что такая переплата это просто грабеж и что ипотеку брать не стоит. И я частично с ними соглашусь. Как мне кажется, для молодых пар допустим те, которые не достигли 35 летнего возраста, ипотека должна стоить процентов 4 – 5 как максимум, ну или 1 – 2 как на западе. Тогда и переплаты будут не такими грабительскими.

Конечно можно смотреть на запад, но реально стоит ли брать у нас в России?

Минусы ипотеки

1) Квартиру нельзя продать, потому как, ипотечная квартира находится в залоге у банка

2) Платить это кредит придется очень долго, минимальный срок — 10 лет, но как правило берут на 15 — 25.

3) Выплаты для многих семей очень велики, особенно если это не столичный район

4) Если вы потеряете работу и не сможете платить за квартиру, то банк может выставить вашу квартиру на продажу

5) , всякое в жизни бывает — переезд в другую страну, развод и т.д.

Все эти минусы пугают человека, который задается вопросом — а стоит ли брать ипотеку? Лично пугали и меня, но я как говорится — не «смотрел в корень» проблемы, плюсы также существенны.

Положительные моменты

Давайте посмотрим правде в глаза. Многие ли из нас, могут вот так запросто, купить квартиру с нуля, без ипотеки? Думаю единицы. У меня нет богатого папы или мамы, а поэтому нужно рассчитывать только на себя.

1) Если посмотреть локально на мой случай, то выходит. Купил я квартиру год назад. Цена этой . ЗА один год квартира достроилась и подорожала на 1 000 000 рублей. То есть все мои переплаты за всю ипотеку и это только за один год. А представите, сколько будет стоить эта квартира через пять – семь лет? Недвижимость это всегда ценно!

2) Теперь о выплатах. Все, наверное знают, что снимать квартиру чуть дешевле, но нет вероятности, что вас завтра не выселят. Допустим, пришел хозяин квартиры и сказал съехать в двух недельный срок. Итак, можно мотаться до бесконечности. Опять же деньги, которые вы отдаете за съем уходят в никуда. Ипотека будет дороже! НО вы платите за свою квартиру, вас никто не выселит и затем, вы сможете продать или обменять квартиру. Уже стоит призадуматься!

3) Возмещение процентов. А вы знаете, что вы можете подать на возмещение процентов? Если вы работаете официально, то вы можете возместить свои 13 %, которые платите государству. Делается это либо один раз в год, полностью суммой процентов за год, либо с вас не будут брать 13 % от зарплаты каждый месяц. И эти деньги дополнительно можно пустить в погашение ипотечного кредита.

4) Если потеряли работу. Сейчас многие банки идут навстречу заемщикам, если вы потеряли работу достаточно придти в банк и написать заявление. Банк может вам дать отсрочку платежа до полугода. За эти полгода можно найти работу. Сейчас такое практикуется в очень многих банках.

5) Если с вами что-то случилось. Не дай бог конечно если с вами что-то случилось, попали в аварию и стали инвалидом, например. То обязательно страхуйте вашу жизнь, и здоровье, это очень нужно, для того чтобы всю оставшуюся сумму покрыть страховкой.

Как видите вопрос, не однозначный. Ту каждый должен выбрать все для себя, сможешь ты это или нет. А так жизнь это постоянная борьба. Лично я выбрал для себя более лучшую жизнь, хотя придется за нее и поработать.

ИТОГ

Ипотека не всегда плохо, и зачастую ее все стоит брать!

Например:

1) У вас остро стоит проблема с жильем, а на съемном уже устали мотаться. Можно рассмотреть 1-комнатную для старта.

2) Если у вас есть немного подкопленных денег на первый «больший» взнос, то возможно ваши платежи будут соизмеримы со стоимостью съемной квартиры.

3) У вас есть стабильная работа, особенно в государственных структурах, и вы не собираетесь увольняться.

4) Вы не хотите покидать город в котором вы живете.

5) Знайте что через 10 лет эта квартира будет стоять намного больше!

Если вспомнить все эти плюсы, то можно и взять! А почему бы и нет?

НА этом все читайте наш строительный блог.

Которое будет сдаваться, является делом потенциально выгодным — деньги, полученные с аренды, можно отдавать банку в качестве погашения долга по кредиту и, таким образом, через 10-20 лет погасить долг и получить квартиру практически «задаром». Но звучит это красиво лишь в теории. Попробуем разобраться на практике.

Анализируя программы кредитования покупки жилья в том же Сбербанке , можно увидеть несколько факторов, влияющих на условия кредита: первоначальный взнос по жилью, ежемесячный доход заемщика, срок выплаты кредита ну, конечно, сумма кредита. От этих факторов зависит процентная ставка и сумма окончательной переплаты. За помощью обращаемся к кредитному калькулятору .

Среднюю стоимость 1-комнатной квартиры в Москве в неплохом состоянии и с хорошим местоположением (возле метро) оценим в 5 миллионов рублей. Такую квартиру можно было бы сдавать (даже без вложения в ремонт) за 30-40 тысяч. Учитывая, что у нас теоретически нет стартового капитала — указываем, что максимум мы сможем внести 10% стоимости сразу. Получим в итоге процентную ставку около 14.5%, ежемесячный взнос в размере 62 тысяч рублей, срок — 20 лет. Очевидно, стоимость аренды не покроет кредитный взнос.

Выберем более лояльные условия, допустим, что у нас есть сумма для 50% первоначального взноса (2.5 млн). Соответственно, кредит мы возьмем еще на 2.5 миллиона. Считаем при помощи кредитного калькулятора. Ставка снизится до 12%, а ежемесячные платежи будут более реальными — всего около 35 тысяч.

В наш расчет мы не принимали возможные трудности с поиском арендатора, его небрежное отношение с вещами в квартире, дополнительный ремонт и прочие. Итог: без уже имеющихся средств на покупку квартиры, брать в ипотеку жилье с целью его дальнейшей сдачи в аренду не выгодно.

Что же касается кредита на половину (или даже меньшую часть) стоимости квартиры, то в таком случае может идти речь о какой-то выгоде не в виде прибыли с платежей арендатора (поскольку сумма аренды будет почти эквивалентна сумма взносов по кредиту), а скорее в итоговом результате — мы получим квартиру фактически «дешевле». Хотя опять-таки, при наличии средств на покупку квартиры, лучше приобрести ее без обращения банк и сдавать в аренду. В итоге она быстрее отобьет затраты и будет приносить чистый доход.

Общий вывод аналогичен предыдущему итогу — ипотека для покупки квартиры и дальнейшей сдачи не выгодна.

Можно ли сдавать квартиру под ипотекой?

Вполне резонный вопрос, ведь квартира под залогом, можно ли её сдавать?

Закон этого делать — не запрещает. Стоит посмотреть договор с банком. Если в договоре отдельно не оговаривается запрет на аренду третьими лицами. Редко, но бывает банки прописывают в договоре ипотеки условие о том, чтобы заёмщик информировал или получал согласие банка на сдачу недвижимости в аренду.

Развёрнутый комментарий к этому посту: Как выгодно купить недвижимость в кредит и окупить её?

В 2007-2008 году в США бушевал ипотечный кризис (Lehman Brothers). Очень много людей брали по несколько домов в ипотеку, а платежи покрывали арендной платой. Это казалось настоящим взломом системы. Однако кризис привёл к тому, что многие потеряли работу, было нечем платить аренду (те самые комедийные истории, когда 30-летние возвращаются домой к родителям). И если у горе-домовладельца несколько домов, то 1 неплательщика можно как-то покрыть, но если их становится больше… Платить за ипотеку нечем. Банки забирают недвижимость.