Кадастровая оценка земельных участков научная статья. Проблемы оценки рыночной стоимости прав на земельные участки, с учетом обременений (сервитутов) в Российской Федерации. Общие сведения о кадастровой стоимости

Читайте также:

CASE -технологии, как новые средства для проектирования ИС. CASE - пакет фирмы PLATINUM, его состав и назначение. Критерии оценки и выбора CASE - средств.
Cоциологический анализ электорального процесса: проблемы и методы исследования, сферы применения результатов
I. Декларация-заявка на проведение сертификации системы качества II. Исходные данные для предварительной оценки состояния производства
II. Состав, порядок определения баллов оценки качественных критериев и оценки эффективности на основе качественных критериев
III. Состав, порядок определения баллов оценки и весовых коэффициентов количественных критериев и оценки эффективности на основе количественных критериев
N33 Философские аспекты проблемы творчества. Гениальность и интуиция.
V. Результаты проведения специальной оценки условий труда

Главная задача оценки земель состоит в том, чтобы на основе всестороннего учета условий и результатов сельскохозяйственного производства установить для каждого хозяйства продуктивность земель и экономический эффект их использования и определить производительность общественного труда при использовании разнокачественных земельных участков. Предметом оценки земли может быть только ее общественная потребительная стоимость как средства производства. Цели: Совершение с землей сделок купли-продажи; Сдача земли в аренду; Использование земли в качестве залога при получении кредита; Наследование земли; Вложение инвестиций в земельные ресурсы. В зависимости от цели определяется задача оценки земли: Определение рыночной стоимости; Определение арендной стоимости; Определение залоговой стоимости; Определение инвестиционной стоимости. Специфика земли как объекта оценки: а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести; б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли: - как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых, ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания. - как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости; в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов.; г) к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен.; д) использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях. Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий сопряжена с большими трудностями как в методическом, так и информационном отношении. Такое положение обусловлено отсутствием сформированного рынка земель данной категории, и, как следствие, отсутствием устоявшихся и отработанных на практике приемов рыночной оценки, основанных на информации о фактически состоявшихся сделках с земельными участками или имущественными комплексами сельскохозяйственного назначения.

БИЛЕТ №26

1. Производственные ресурсы пред-я: понятие, состав и структура.

Производственные ресурсы - те ресурсы предприятия, которые используются в процессе производства.

Земля - все природные ресурсы, которые используются в производственном процессе Капитал - средства производства; производственная инфраструктура; денежные средства, используемые для приобретения средств производства. Труд - физические и умственные способности людей, применяемые при производстве товаров и услуг. Информация -упорядоченная система знаний Предпринимательская способность - процесс поиска новых возможностей, предприимчивость, способность к риску.

Производственные ресурсы предприятия включают в себя три составляющие: - основные фонды, оборотные средства и трудовые ресурсы (кадры). Основные фонды принято делить на две большие группы: 1) Основные производственные фонды - это средства труда, которые участвуют во многих производственных циклах, сохраняя при этом свою натуральную форму, а их стоимость переносится на изготовляемый продукт частями по мере их износа. 2) Основные непроизводственные фонды - это находящиеся в ведении предприятий длительно существующие объекты непроизводственного назначения, ни прямо, ни косвенно не участвующие в создании продукции предприятия, а используемые в непроизводственной сфере. Производственная структура основных фондов и ее динамика являются показателями технического уровня предприятия и оказывают большое влияние на эффективность затрат на основные фонды. Чем выше в составе основных фондов доля орудий труда: машин, оборудования, приборов, то есть чем больше активная часть основных фондов, тем больше продукции может быть произведено на каждый рубль основных фондов.

2. Формализованные методы прогнозирования, применяемые при разработке прогнозов на пред-ии.

Под методами прогнозирования следует понимать совокупность приемов и способов мышления, позволяющих на основе анализа ретроспективных данных, экзогенных (внешних) и эндогенных (внутренних) связей объекта прогнозирования, а также их измерений в рамках рассматриваемого явления или процесса вывести суждения определенной достоверности относительно его (объекта) будущего развития. По степени формализации (по первому классификационному признаку) методы экономического прогнозирования можно разделить на интуитивные и формализованные. Формализованные методы позволяют получать количественные показатели. При разработке таких прогнозов исходят из предложения об инерционности системы, т.е. предполагают, что в будущем система будет развиваться по тем же закономерностям, которые были у неё в прошлом и есть в настоящем. Недостатком формализованных методов является ограниченная глубина упреждения, находящаяся в пределах эволюционного цикла развития системы, за пределами которого на надёжность прогнозов падает. Особенностью формализованных методов является то, что эти методы базируются на математической теории, которая обеспечивает повышение достоверности и точности прогнозов, значительно сокращает сроки их выполнения, позволяет обеспечить деятельность по обработке информации и оценке результатов. Формализованные методы позволяют получать количественные показатели.Таким образом, методы планирования и прогнозирования - это способы, приемы, с помощью которых обеспечивается разработка и обоснование планов и прогнозов.

3. Несостоятельность предприятия. Понятие, показатели, процедура банкротства. Несостоятельность (банкротство) - признанная арбитражным судом неспособность должника удовлетворить в полном объёме требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных государственных платежей. Показатели несостоятельности: 1) Резкое изменение в структуре баланса и в отчёте о прибылях и убытках; 2) Рост сомнительной и просроченной дебиторской задолженности; 3) Хроническая просрочка задолженности по займам и кредитам; 4) Рост кредиторской задолженности; 5) Рост доли медленнореализуемых активов в составе имущества П. Процедуры банкротства, вводимые в отношении должника: наблюдение - процедура банкротства, применяемая к должнику в целях обеспечения сохранности имущества должника, проведения анализа финансового состояния должника, составления реестра требований кредиторов и проведения первого собрания кредиторов; финансовое оздоровление - процедура банкротства, применяемая к должнику в целях восстановления его платежеспособности и погашения задолженности в соответствии с графиком погашения задолженности; внешнее управление - процедура банкротства, применяемая к должнику в целях восстановления его платежеспособности; конкурсное производство - процедура банкротства, применяемая к должнику, признанному банкротом, в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов; мировое соглашение - процедура банкротства, применяемая на любой стадии рассмотрения дела о банкротстве в целях прекращения производства по делу о банкротстве путем достижения соглашения между должником и кредиторами.

4. Принципы оценки недв-ти, их реал-ция при определении оценоч. стоимости.

Принципы оценки можно подразделить на следующие три группы Первая группа включает принципы, основанные на представлениях владельца имущества. Принцип полезности заключается в том, что ключевым критерием стоимости объекта является его полезность, т.е. способность удовлетворять какие-то потребности людей. Исследовать полезность оцениваемого объекта, - значит, определить, для кого, для каких целей и в силу каких свойств интересен данный объект, кто принципиально может быть его возможным покупателем (инвестором), как может измениться полезность объекта в перспективе и под влиянием каких причин. Принцип замещения исходит из того, что цена на объект, которую может предложить возможный покупатель, не превысит сложившиеся на рынке цены на аналогичные по назначению и потребительским свойствам объекты.

На основе данного принципа построены широко распространенные в практике оценки методы сравнительного подхода, когда стоимость определяется сравнением с рыночными ценами на аналогичные объекты. Принцип ожидания подчеркивает готовность покупателя (инвестора) вложить свои средства на приобретение или на изготовление объекта в настоящее время, ожидая получение доходов (выгод) от владения данным объектом в будущем. Данный принцип открывает возможность определить стоимость объекта на текущий момент времени на основе прогноза будущих доходов при эксплуатации объекта и приемлемой для покупателя (инвестора) норме доходности на вложенный капитал. Тем самым закладывается методологическая база для реализации доходного подхода в оценке. Вторая группа включает принципы, обусловленные факторами функционирования объекта и его взаимодействия с другими объектами имущества. Принцип формирования стоимости под влиянием факторов производства заключается в следующем. Оцениваемый машинный комплекс, с помощью которого производится какая-либо продукция или выполняются какие-либо работы, рассматривается как подсистема в производственной системе предприятия, доходность которой, как следует из экономической теории, определяется четырьмя факторами: землей, трудом, капиталом и менеджментом. Принцип вклада в результате инвестиций должен быть получен доход остающийся после покрытия издержек. (вклад - это сумма на которую изменяется стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия определенного элемента)Принцип сбалансированности (пропорциональности) подразумевает что любому типу землепользования соответствуют оптимальные размеры при сочетании которых достигается мах.стоимость земли Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной В третью группу входят принципы, непосредственно связанные с рыночной средой. Принцип спроса и предложения один и тот же объект разными категориями покупателей (инвесторов) оценивается по-разному. Если в некотором регионе имеется много промышленных предприятий, то на местном региональном рынке будет повышенный спрос на станки, пресса и другие технологические машины, соответственно и цены на это оборудование не будут низкими. В силу данного принципа обязательным элементом процедуры оценки должен быть анализ рынка, установление соответствия оцениваемого объекта запросам рынка. Принцип учета характера конкуренции товар или объект предлагаются большим количеством независимых продавцовюПринцип изменения (подвижности) стоимости требует учета фактора непостоянства стоимости одного и того же объекта во времени. Общеэкономическая инфляция в стране, а также сдвиги в структуре отдельных товарных рынков вызывают изменение цен и соответственно стоимости. Отсюда следует требование о том, что каждая оценка стоимости должна содержать указание о дате оценки, т.е. о том моменте календарного времени, на которое определена стоимость.

Кадастровая стоимость представляет собой независимую оценку объекта недвижимости, которая проводится на территории каждого региона России. При этом она максимально приближена к рыночной стоимости, поскольку складывается в основном из таких показателей как спрос и предложение на объект недвижимости (будь то квартира, земельный участок, дом и др.).

В соответствии с ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке» вступившим в силу с 1 января 2017 года, кадастровую оценку недвижимости для последующих расчетов налогов на квартиры, дома, дачи и гаражи физических лиц будут проводить не рыночные оценщики, а государственные, вводит новые критерии и новые правила оценки объектов недвижимости, изменен порядок исчисления налога на имущество: перейти полностью на новую систему расчетов планируется к 2020 году . Для этого в каждом регионе страны создаются специальные госучреждения (ГБУ).

Частная кадастровая оценка, исходя из которой впервые в 2016 году заплатили налог на имущество жители 28 регионов, не оправдала себя. Граждане получили завышенные налоговые суммы. Это возникло из-за недостатка достоверных государственных баз исходных данных о квартирах, дачах, земельных участках, которые требуются для корректной оценки. Случайным компаниям, которые отбирались на аукционах, не под силу было самостоятельно собирать и актуализировать огромный массив разрозненной информации, включая архивную. Ответственность же за конечные цифры налога на имущество делили между собой разные организации, что запутывало всю систему.

Применяется не инвентаризационная стоимость объекта недвижимости, а кадастровая. Она, в свою очередь, практически соответствует рыночной стоимости. В результате таких изменений налог на имущество увеличился в несколько раз.

Для того, чтобы узнать кадастровую стоимость интересуемого объекта недвижимости, можно воспользоваться таким ресурсом, как официальный сайт Росреестра. Однако такая информация носит справочный характер и для официального подтверждения кадастровой стоимости ее недостаточно.

Возможна ситуация, при которой независимый оценщик может допустить ошибку при расчетах кадастровой стоимости. Это впоследствии приводит к неверному исчислению налога на имущество и, как правило, в сторону увеличения. В таких ситуациях в силу закона у гражданина имеется возможность восстановить нарушенное право и обжаловать (оспорить) оценку.

Важно, что теперь они будут собирать сведения не только о конкретных домах или квартирах, но и о том, в экологически благоприятных местах или нет, они находятся, учитывать экономическое и социальное состояние регионов, транспортную доступность, наличие магазинов, мест развлечений. Эти показатели прямо не относятся к недвижимому имуществу, но будут влиять на его кадастровую стоимость. Примут во внимание и износ построек. Старые дома в селах не оценят дороже аналогичных по площади, недавно отстроенных коттеджей .

Государственная кадастровая оценка по закону будет проводиться один раз в 3-5 лет, а в городах федерального значения - в Москве, Санкт- Петербурге и в Севастополе раз в 2 года, но не реже одного раза в 5 лет, за исключением внеочередной оценки. Она понадобится в случае, если вдруг цены на недвижимость в конкретном регионе со времени предыдущих расчетов упадут более чем на 30%.

Оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель на территории региона: сельскохозяйственного или промышленного назначения, земли населенных пунктов и пр.

Кадастровая стоимость необходима для:

Расчета налогов и сборов. Ранее для этих целей на всей территории России использовалась инвентаризационная стоимость, которая значительно ниже кадастровой. Это связано с тем, что в ее расчет основывается на затратах на постройку объекта недвижимости и амортизации имущества;
оформления ипотечного кредита. Банки учитывают эту стоимость, поскольку в случае невозврата займа, квартира может быть реализована и именно за данную сумму.
вступления в наследственные права;
оформления сделок купли-продажи, дарения и др.

Существует несколько способов узнать кадастровую стоимость недвижимости:

Она указывается в кадастровом паспорте;
лично обратиться в Росреестр, многофункциональный центр и заказать справку о кадастровой стоимости объекта или выписку из государственного кадастра недвижимости;
на сайте Росреестра.

Если гражданин считает, что кадастровая стоимость квартиры завышена, то он вправе оспорить ее. В соответствии с новыми правилами существует три основных способа оспаривания:

Подать заявление в комиссию. В соответствии с законом об оценочной деятельности, комиссии созданы при Росреестре, а соответствии с новым законом комиссии будут созданы госорганами. Согласно действующим нормам комиссии, рассматривают заявления об исправлении ошибки и признании кадастровой стоимости равной рыночной, а по новому закону за ними закрепят только последнее полномочие;
такое заявление должно быть рассмотрено в течение 30 дней;
подача заявления в суд о признании недействительным решения комиссии;
в судебном порядке, подав административное исковое заявление. При этом не требуется обращение в комиссию с требованием признать стоимость в размере рыночной стоимости или об исправлении ошибки;

Однако для юридических лиц Законом об оценочной деятельности предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования такого вопроса.

У него в обязательном порядке должна быть специальная лицензия на осуществление соответствующей деятельности. В указанном отчете указывается рыночная цена квартиры, которая существенно ниже стоимости по кадастру.

Помимо этого, новой системой несколько расширен перечень объектов недвижимости, подлежащих налогообложению.

В сложившейся ситуации, когда приняты новые законы и данная система еще не отлажена до конца, увеличится число судебных разбирательств. Кроме того, нет единообразия в толковании некоторых норм, что может привести к непредсказуемости судебного решения .

В целом такие нововведения призваны увеличить количество денежных поступлений в доход государства. Но не каждому гражданину будет по карману платить налог на имущество, который будет составлять несколько тысяч рублей, хоть и рост налога на имущество физических лиц рассчитан до 2020 года.

Список литературы:

Федеральный закон от №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" Электронный ресурс]. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/
Некрестьянов Д. Изменения в процедуре оценки кадастровой стоимости земельных участков // Хозяйство и право. - М., 2011, № 2. - С. 9-14
Хотько А.В. К вопросу об объекте государственной кадастровой оценки земель поселений // Российское право: образование, практика, наука. - Екатеринбург: ГОУ ВПО "Урал. гос. юр. акад.", 2010, № 5-6 (70-71). - С. 107-115
Черкашина Т.А., Иваненко Д.Е. Кадастровая оценка земель больших и средних городов в условиях реформирования земельных отношений // Финансовые исследования. 2009. № 23. С. 44-50.

Волович Н.В.,
ООО «Институт оценки собственности
и финансовой деятельности», г. Томск

Западные методики все в большей степени склоняются к тому, что оценка застроенных земельных участков может и должна проводится как классическими методами (сравнительным, затратным и доходным), так и методом остатка, которые в совокупности должны дать непротиворечивые результаты. Однако если необходимость совместного использования таких подходов вызвана малым массивом информации по реальным сделкам с участками под застройку, то возможность связана с рассмотрением земельных участков на разных стадиях их градостроительного освоения - от использования как сельскохозяйственных или лесных угодий до полной готовности под застройку.

Применение двух методик для целей оценки застроенного земельного участка требует точных сведений по всем возможным затратам на его градостроительное освоение, а также знания состояние земельного и финансового рынков (ставок капитализации и возможностей получения кредитов). При этом влияние мер государственного (особенно муниципального) регулирования в форме обязательных требований при согласовании вида и интенсивности использования земельного участка оказывается определяющим.

Рассмотрим западную схему оценки земельного участка в зависимости от двух уровней (RB, BL) его градостроительного освоения.

I. Оценка занятого участка, возможного под застройку (RB).

Отвечает на вопрос, сколько стоит участок под будущую застройку.

II. Оценка земельного участка, готового полностью под застройку (BL)

Ответ на вопрос, за сколько можно продать участок, если довести его до степени готовности под строительство.

Расчет стоимости земельного участка под будущую застройку можно представить следующей схемой:

RB = (BL-K) * (1-S) / (1+ p) *n

RB = стоимость приобретения возможного под застройку участка
BL = стоимость участка, полностью подготовленного под застройку
K = расходы по подготовке участка под застройку, что означает учет следующих затрат:

Очистка от загрязнения;
Затраты на градостроительное проектирование и экспертизы;
Стоимость внешних и внутренних подключений к инженерно-транспортной инфраструктуре
Экологические требования, в т.ч. приобретение участков под озеленение;
Расходы на обязательную социальную инфраструктуру;
Топогеодезические работы;
Расходы на трансакцию (на оформление и регистрацию договора);
Текущие и непредвиденные расходы.

S = Выпадающая площадь из приобретаемой на земли общего пользования - улицы, озеленение, социальная инфраструктура.
p = процент по инвестициям.
n = время на подготовку участка под застройку, включая риски не сдачи под застройку в срок.

Данный подход в ближайшее время необходимо будет конкретизировать для оценки застраиваемых и застроенных земельных участков в России, т.к. этого требует действующее законодательство. Об этом прямо говорится в п.1 статьи 30 Земельного кодекса РФ «Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Применение такого подхода имеет в современных условиях значительные препятствия.

Государство выступает в двух лицах - как собственник земельного участка и как институт власти. В итоге фактически нет различий между земельным налогом и арендной платой, фискальными и рентными платежами. Практика установления слабо экономически обоснованных платежей за землю позволяет частным землепользователям вообще оспаривать их правомерность.
Само государство (включая местное самоуправление), несмотря на свою монопольную роль, не является во всем мире эффективным собственником, т.к. его задача в сфере земельных отношений не связана с получением максимальной финансовой выгоды от использования своих прав. Однако в России государство позволяет частным лицам растаскивать свои активы, что делает этот вид бизнеса самым доходным. Это, в свою очередь, деформирует все условия формирования земельного рынка.
При этом земля в культурно-историческом смысле имеет в России другое смысловое содержание, а понятие земельный участок рассматривается как часть поверхности суши раздельно от ее застройки. В тоже время западное понимание земельного участка не рассматривает его отдельно от улучшений.
Отсутствие опыта проведения земельной политики в рыночных условия делает перспективы дальнейшего развития земельно-имущественных отношений неопределенным. Это подтверждает и многовариантность предложенных Земельным кодексом России систем взимания платы за землю.

В силу вышеперечисленных причин применение в настоящее время классического определения рыночной стоимости и методов ее оценки для земельных участков мало реально. Данные проблемы в большинстве своем заставляют оценщиков вообще отказываться от оценки земельных участков под существующей застройкой путем рассмотрения его как части единого объекта недвижимости, что существенно обедняет качество оценки. Это хорошо демонстрирует развернувшаяся по инициативе РСПП политическая дискуссия об отмене выкупной цены для получения в собственность земельных участков собственникам находящихся на них зданий и строений. И хотя при этом приводятся некорректные аргументы, но сам вопрос о возможности объективной раздельной оценки земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости перешел в практическую плоскость. Уже в силу этой дискуссии оценщики должны выработать единую позицию, несмотря на стремление отложить ответ до периода, пока земельный рынок не принял классические формы.

В практическом плане решение данного вопроса наиболее востребовано в рамках работ по кадастровой оценке земельных участков, т.е. для целей налогообложения. Минимуществом РФ и Росземкадастром проводится политика ориентации на использование методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости.

Попробую осветить возможный подход к оценке земельных участков крупных промышленных предприятий.

Объект оценки: земельные участки Ачинского глиноземного комбината (Местонахождение Красноярский край, г. Ачинск, Ачинский район).

Цель оценки: кадастровая стоимость земельных участков, т.е. стоимость, определенная для целей налогообложения.

Предлагаемый подход к оценке - затратный.

Использование доходного и сравнительного подхода невозможно, как и техники остатка для земли.

Во-первых, компания «РусАл» (производит 75% российского первичного алюминия и 10% от мирового производства) не является открытой, используются трансфертные цены, в том числе по толлингу.

Во-вторых, уникальность комбината, в том числе с точки зрения занимаемой площади - более 1000 га, не позволяет использовать цены продаж по аналогичным участкам.

В-третьих, Ачинский глиноземный комбинат строился в 60-е годы, т.е. большой износ фондов.

Описание объекта оценки

Установленные платежи за землю

Ставка земельного налога на 2003 г. для промышленной площадки в г. Ачинск - 5.26 рублей за кв. метр в соответствии с ценовым зонированием города. Установленная в городе ставка арендной платы для промышленного использования - 2-х кратная ставка земельного налога. Ставка арендной платы для всех остальных земельных участков (технологическая и санитарно-защитная зона) - 7.96 руб. за кв. метр и является средней ставкой земельного налога по городу.

Мазульский известковый рудник расположен на территории Ачинского района и относится к категории земель промышленности и иного специального назначения. Ставка налога в соответствии с Законом РФ «О плате за землю» - 0,259 руб. за кв. метр. Ставка арендной платы для предприятий цветной металлургии на территории района установлена решением органом местного самоуправления и составляет 20 кратную ставку земельного налога, т.е. 5,12 руб. за кв. метр.

Установленная в Красноярском крае кратность к земельному налогу при выкупе земельного участка в собственность собственниками находящихся на них зданий, строений и сооружений, с декабря 2003 г. равна 8. До этого применялся 3-кратный коэффициент, в соответствии с которым выкупался в 2002 земельный участок промплощадки - 87,6 тыс. руб. за га.

Возможность выкупа других земельных участков отсутствует в силу ограничений по федеральному законодательству. Договор аренды санитарно-защитной зоны ничтожен в силу отсутствия самого участка.

Метод оценки

Кадастровая стоимость земельного участка определяется как сумма затрат по формированию земельного участка и затрат по его подключению к объектам инженерно-транспортной инфраструктуры и на другие мероприятия в соответствии с разрешенным видом его использования.

Производимый расчет по оценке затрат по формированию земельных участков

Формирование земельного участка непосредственно глиноземного комбината осуществлялось в период с 1959 по 1961, а Мазульского рудника - в 1961-1962 гг. Срок строительства комбината - 10 лет, рудника - 4 года.

Всего непосредственно под строительство АГК было выделено 2070 га, в том числе не менее 60% пахотных земель за счет сельскохозяйственных угодий колхоза XX партсъезда.

Под строительство Мазульского рудника было выделено 1180 га, из них сельхозугодий 415 га (35,2%).

Таким образом, примерное соотношение между занимаемыми в настоящее время и всеми выделенными участками составляет:

по участкам АГК (выделялось 2070 - сейчас 980 га) - 47,3 % (без учета Санитарно-защитной зоны),
по участкам Мазульского рудника (сейчас 610 га вместо 1180) - 51,7 %.

Аналогичные земельные участки в настоящее время при их изъятии потребовали бы оплаты стоимости перевода сельскохозяйственных земель под промышленное строительство (стоимость нового освоения аналогичных земель) в соответствии с 77 Постановлением Правительства РФ от 1992 г. (действующая редакция). В соответствии с данным постановлением стоимость перевода аналогичных по качеству пахотных земель составляет 314 тыс. руб. за га, а прочих - 116 тыс. рублей за га. Для временного изъятия применяется показатель стоимости в размере 50% от аналогичных участков при изъятии в постоянное пользование. В данном случае временным изъятием являются участки, предоставленные под строительство АГК и рудника, но в настоящее время не используемые. При этом в расчете пропорция между сельскохозяйственными и прочими землями сохраняется.

Итого: стоимость нового освоения земель составляет:

По участкам, занимаемых непосредственно АГК равна 358 070 тыс. рублей (в расчете на 980 га занимаемой территории без санитарно-защитной зоны), т.е. 36,6 руб. за кв. метр.
По участкам, занимаемых рудником - 166 198 тыс. руб. (в расчете на 610 га). или 26,9 руб. за кв. метр.

Однако данная территория использовалась под застройку в течение 10 и 4 лет соответственно, что делает вложения в данные активы не только рискованными, но и требующими отвлечения средств на длительный срок. Все это значительно удорожает стоимость данных вложений во времени. В выполняемой оценке стоимость денег во времени берется из расчета 14% годовых. При 14% годовых это составляет удорожание вложений при сроке застройки площадки АГК 10 лет в 3,707 раз и в итоге дает 135,7 руб. за кв. метр.

Рудник осваивался 4 года - удорожание в 1,4815. Т.е. приведенная стоимость в расчете на кв. метр земельных участков рудника - 39,5. Это и составляет минимальную кадастровую стоимость земельного участка. При планируемой ставке земельного налога 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка она составит 0,6 руб. за кв. метр, что в 2,3 раза больше современной ставки земельного налога для земель района.

Оценка затрат на выполнение экологических требований

Функционирование АГК потребовало обустройства лесной защитной зоны. По проекту ее площадь составляла 493 га. Затраты на обустройство такой зоны, без учета затрат на приобретение земельного участка в настоящее время были бы равны 45 рублей на кв. метр (стоимость приобретения посадочного материала с учетом высокоплотной посадки). Таким образом, в целом стоимость обустройства такой зоны составила бы в настоящее время 62 рубля на кв. метр (17 руб. за кв. метр собственно земельного участка - 11,6 руб. за кв. метр с накоплением суммы 3 года при ставке 14 % годовых) или 306. 6 млн. рублей в расчете на 493 га требуемой защитной зоны.

Это делает промышленную площадку размером 980 га дороже на 31.3 рубля за кв. метр используемых земельных участков.

Расчет стоимости подключения производственной площадки АГК к независимым объектам электрообеспечения.

ОАО «Ачинский глиноземный комбинат» имеет в своем составе ТЭЦ, обеспечивающую комбинат теплом и значительной частью электроэнергии. Непосредственный поставщик - Назаровская ГРЭС, соединенная с ТЭЦ АГК ЛЭП 110 протяженностью 30 км . По укрупненным показателям стоимости сооружения электрических станций и электрических сетей, утвержденных РАО «ЕЭС России» в 2002 г., стоимость сооружения электростанций (ГРЭС) составляет в 2001 г. минимум 470 долларов США (с учетом привязки к местным условиям и установкой систем азото- и сероочистки) в расчете на кВт. Стоимость головного источника электроснабжения в расчете на реальную максимальную нагрузку Назаровской ГРЭС для ОАО «АГК» составило в 2002г. 940 525 тыс. руб.

Строительство ЛЭП стоит 30 тыс. долларов США в расчете на км., т.е. с учетом фактической протяженности 27,5 млн. рублей.

Таким образом, общая стоимость подключения АГК к необходимому дополнительному источнику электроснабжения стоит 940 552.5 тыс. рублей, или в расчете на кв. метр занимаемой АГК (980 га) площади - 96 рублей.

В итоге, стоимость промышленной площадки АГК с необходимыми технологическими зонами составляет с учетом стоимости освоения новых земель при их изъятии под строительство, необходимости обустройства санитарно-защитной зоны и подключения к дополнительному источнику электроснабжения 263 руб. за кв. метр.

С учетом 1,5% ставки земельного налога от оцененной кадастровой стоимости земельного участка данная налогооблагаемая база составляет 75% от современной ставки земельного налога для производственной базы 5,26 руб. за кв. метр и в 50 % от средней ставки земельного налога, применяемого для налогообложения технологической зоны.

Однако данная кадастровая стоимость в 30 раза больше выкупной цены земельных участков производственной базы, по которой совершены сделки в 2002 г., и в более чем в 6 раз больше действующей в настоящее время ставки выкупа для данной градостроительной зоны. При этом надо учесть, что в данном расчете не были учтены ряд других необходимых подключений к инженерно-транспортной инфраструктуре, расходы на дополнительную очистку загрязненных в результате деятельности АГК воздуха, воды и почвы, а также необходимые затраты на социальную инфраструктуру для семей работников комбината. Расчеты показывают, что применение западных технологий оценки промышленных площадок примерно удвоит кадастровую стоимость занимаемых АГК земель. В итоге мы будем иметь показатели кадастровой стоимости земельного участка около 20 евро за кв. метр, что соответствует минимальным рыночным стоимостям промышленных земель в Германии.

Так, произошло, например, в Европейских стандартах TeGoVa, с чем могли познакомиться все коллеги благодаря вышедшему в этом году переводу этих стандартов РОО. В российской практике, как правило, используется только техника остатка для земли, проверить достоверность результатов которой достаточно сложно из-за применения её, как правило, для оценки участков под зданиями и строениями с большим физическим износом, что недопустимо.

Например, что сама общая сумма на выкуп по России - 100 млрд. долларов (в реальности она примерно в 10 раз меньше) или приводимые примеры того, что установленные суммы выкупа превышают рыночную стоимость земельных участков не только в России, но и в развитых странах для промышленного использования.

В целях упрощения представления материала часть данных несколько скорректирована, что не меняет ни подхода к оценке, ни фактически итоговых значений.

Введение. 3

Необходимость оценки земли. 5

Проблемы кадастровой оценки земли и их решение. 7

Заключение 9

Список источников и используемой литературы 10

Введение.

Земля является самым большим объектом недвижимости. Основными средствами регулирования является кадастровая оценка земли, налогообложение земель, правильное использование с соблюдением экологических требований. Задачей ведения государственного кадастра является сбор, систематизация,хранение, обновление и предоставление пользователям информации.

Кадастровая оценка земли – это определение стоимости, которая рассчитана по определенной методике и в дальнейшем занесена в кадастровое дело определенного участка. Кадастровая стоимость земельного участка как правило не совпадают с его рыночной стоимостью и ценой продажи.

Метод массовой оценки помогает осуществить кадастровую оценку земельного участка. В настоящее время государственный земельный кадастр наиболее часто определяют как государственную, многоцелевую, многоуровневую систему необходимой и достоверной информации о земле, обеспечивающей осуществление на основе существующего законодательства государственного регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами в Российской Федерации. Объектом земельного кадастра является земельный фонд государства.

В наше время, земля как природный ресурс имеет большое значение, как средство производства и как элемент рыночных товарно-денежных отношений. Если рассматривать землю как природный ресурс, то земля выступает в качестве важнейшей части окружающей среды, формирующей определенные типы ландшафта. Также земля обеспечивает людям условия жизнедеятельности. Функции земли как природного ресурса следующие. Прежде всего это основа жизни человека, удовлетворение его первостепенных нужд, она является главным звеном в всех существующих биоценозов и характеризуется источником красоты и богатства всей природы в целом. Если рассматривать землю как элемент рыночных отношений земля выступает в виде объектов недвижимости оцениваемой системой стоимостных характеристик.

Государственный земельный кадастр занимает важное место среди государственных кадастров природных ресурсов. Объектом земельного кадастра является весь земельный фонд государства независимо от его принадлежности, целевого назначения и вида использования. Земельный кадастр – это единая государственная многоуровневая управленческо-информационная система о земельном фонде страны, ее административно-территориальных единиц, о первичных объектах и субъектах кадастрового учета в них, является одним из основных механизмов государственного регулирования земельных отношений. Земельный кадастр как систему документов и сведений можно трактовать как совокупность земельно-кадастровых документов, материалов и информации о правовом режиме земельного фонда, объектам и субъектам земельных отношений, держателям прав, о видах пользования, количестве, качестве и экономической ценности земель.

В настоящее время Государственный земельный кадастр Российской Федерации содержит систему необходимых сведений и документов о количестве и правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям.

Современная кадастровая оценка земли призвана давать ответы на вопросы о степени выгодности приложения капитала к земле, о величине ренты, цене земли, размерам арендной платы, уровнем научного применения и систем земледелия.

В условиях современной нестабильной политической обстановки, кризиса на Украине, как важнейшего экономического партнера России, роль земель сельскохозяйственного назначения, как определяющего фактора развития экономики, существенно возросла. Необходимо провести оценку кадастровой стоимости земель, присоединенных к России. В данной статье перечислены объекты, которые оцениваются при определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения. При оценке рыночной стоимости земли предметом оценки является рыночная стоимость права собственности на земельный участок и иных прав, дающих возможность получать те или иные выгоды от оцениваемого земельного участка. Приведены показатели, которые определяются при оценке нерыночной стоимости земли. Также в данной статье рассмотрены проблемы оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Несмотря на многолетний опыт земельнооценочных работ в нашей стране, оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий сопряжена с большими трудностями как в методическом, так и информационном отношении. Такое положение обусловлено отсутствием сформированного рынка земель данной категории и, как следствие, отсутствием устоявшихся и отработанных на практике приемов рыночной оценки.

кадастровая стоимость

земли сельскохозяйственного назначения

земельный участок

рыночная стоимость

рынок земель

1. Баронин С.А., Меньшаков Д.И. Девелопмент проектов реконструкции и развития городских территорий // Известия Юго-Западного государственного университета. – 2011. - № 5 (38). – Ч. 2.

2. Баронин С.А., Анчихров Е.А., Толстых Ю.О. Управление инвестиционным развитием комплексной жилой застройки территорий на основе систем кадастра недвижимости // Известия Юго-Западного государственного университета. – 2011. - № 5 (38). – Ч. 2.

3. Пресняков В.В., Тюкленкова Е.П., Синицина Г.Ю. Использование глобальных спутниковых навигационных систем при корректировке и обновлении базовых карт и планов территорий // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 2. - URL: www..

4. Пресняков В.В., Тюкленкова Е.П., Синицина Г.Ю. Современные проблемы картографического обеспечения территории Российской Федерации с учетом геополитических интересов страны // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 3. - URL: http://www..

5. Пресняков В.В., Тюкленкова Е.П. Аэрогеодезия и фотограмметрия: электронный учебник / Пензенский государственный университет архитектуры и строительства. - Пенза, 2011.

В условиях современной нестабильной политической обстановки, кризиса на Украине, как важнейшего экономического партнера России, углубления мирового, энергетического и финансового кризисов роль земель сельскохозяйственного назначения, как определяющего фактора развития экономики, существенно возросла.

По состоянию на 2012 год на территории России насчитывалось 389,0 млн га земель сельскохозяйственного назначения, включая 196,3 млн га сельскохозяйственных угодий, в том числе 115,2 млн га пашни. По отчетным данным под сельскохозяйственное производство используется 521,3 млн га земель, из них земли сельскохозяйственного назначения составляют 343,0 млн га (65,8%).

В связи с присоединением Крыма и города Севастополя к Российской Федерации требуется внести серьезные коррективы в существующий картографический материал России с учетом добавления новых земель сельскохозяйственного назначения. Необходимо провести оценку кадастровой стоимости земель, присоединенных к России. Это сложная задача, требующая дополнительных финансовых ресурсов, особенно если учесть, что в настоящее время на землях сельскохозяйственного назначения не до конца проведена инвентаризация, в границах территорий бывших сельскохозяйственных предприятий не выполнено разграничение земель, которые используются сельскохозяйственными организациями и гражданами на различном праве пользования. Земли сельскохозяйственного назначения играют решающую роль в экономике России, их постановку на кадастровый учет, регистрация, закрепление в натуре следует провести в сжатые сроки.

При определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного имущества оцениваются: сельскохозяйственные и иные угодья или незастроенные земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства или обеспечивающие его, застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения и использования, рассматриваемые как единые объекты недвижимости, в том числе фермы, личные подсобные хозяйства и дачи, производственные помещения и объекты инфраструктуры, собственно земля в составе застроенных земельных участков, сельскохозяйственный имущественный комплекс и отдельные виды сельскохозяйственного имущества, в состав которого входят сельскохозяйственные угодья, здания и сооружения, сельскохозяйственная техника, многолетние насаждения, в том числе колхозные леса, продуктивный и рабочий скот, полезащитные лесные полосы, водоемы, используемые для разведения рыбы, запасы и другое имущество, земельные доли, паи и акции, частичные имущественные права на землю (право аренды земли на определенный срок, право аренды земельной доли), величина компенсации при выделении земельного участка в натуре в счет долей в праве общей собственности на земельный участок, сервитуты, убытки собственников, землевладельцев и арендаторов, возникающих при изъятии у них земельных участков или ограничении их прав.

Предметом оценки стоимости земли является не сама по себе земля, рассматриваемая как вещь, а стоимость правомочий, вытекающих из различных прав на нее и дающих возможность получать определенные выгоды и полезности. Оцениваться могут показатели рыночной и нерыночной стоимости земли.

При оценке рыночной стоимости земли предметом оценки перечисленных выше объектов является рыночная стоимость права собственности на земельный участок (государственной, муниципальной, частной, коллективно-долевой) и иных прав, дающих возможность получать те или иные выгоды (доходы, полезности) от оцениваемого земельного участка. В последнем случае оцениваются так называемые частичные права, например земельные доли, паи, акции.

При оценке нерыночной стоимости земли могут определяться такие показатели, как: кадастровая стоимость земельного участка, стоимость потерь сельскохозяйственного производства при переводе земель сельскохозяйственного назначения в иные категории земель, стоимость выкупа земельного участка под зданиями, строениями, сооружениями у государства или муниципалитета в собственность, нормативная цена земли, стоимость права на землю при ликвидации или банкротстве сельскохозяйственного предприятия в случае отсутствия данных о рыночной стоимости земли, иные показатели стоимости, применяемые в тех или иных целях по установленным государством или местными властями правилам.

Вопросы определения нерыночных показателей стоимости в основном регламентируются правовыми актами, содержащими нормативные показатели или инструкции по их расчету. Порядок расчета показателей кадастровой стоимости земли устанавливается ведомственными методиками Росземкадастра (ныне Минэкономразвития России).

Стоимость потерь сельскохозяйственного производства при переводе земель сельскохозяйственного назначения в иные категории земель определяется по нормативам стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27 ноября 1995 г. № 1176.

Порядок расчета стоимости выкупа земельного участка под зданиями, строениями, сооружениями установлен Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ. Конкретные расценки устанавливаются на основании данного порядка органам власти субъектов Российской Федерации.

Нормативная цена земли также устанавливается органами власти субъектов Российской Федерации самостоятельно. Самые общие принципы установлены постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. «О порядке определения нормативной цены земли».

Во многих странах оценка сельскохозяйственных угодий является составной частью оценки сельскохозяйственного имущества (сельскохозяйственной недвижимостью), а стоимость угодий рассматривается в качестве одного из элементов стоимости такого имущества. Поэтому оценка сельскохозяйственных угодий, как правило, проводится в составе оценки сельскохозяйственного имущества. Развитие оборота сельскохозяйственных земель в России, по всей видимости, также требует решения задач оценки сельскохозяйственного имущества. Соответственно, сельскохозяйственные угодья будут рассматриваться в качестве одного из его элементов.

Выделение перечисленных выше объектов оценки отвечает наиболее типичным потребностям определения стоимости сельскохозяйственного имущества в условиях рынка. Указанные объекты соответствуют объектам оценки сельскохозяйственного имущества, рассматриваемым Европейскими стандартами оценки (ЕСО) и проектом нового Международного руководства по оценке сельскохозяйственного имущества, входящего в состав Международных стандартов оценки (МСО).

Европейские стандарты оценки в качестве объектов оценки сельскохозяйственного имущества выделяют: землю без объектов недвижимости, находящихся на ней, оборудованные фермы (с жилыми домами и сельскохозяйственными постройками), сельскохозяйственные имения и сельскохозяйственное инвестиционное имущество, многолетние культуры, квоты на производство продукции, поголовье скота, машины и мертвый капитал (материальные запасы), зерно в хранилищах и другое.

В проекте нового Международного руководства по оценке сельскохозяйственного имущества выделяются следующие объекты оценки: растениеводческие фермы, орошаемая земля или фермы с орошаемым земледелием, многолетние посадки, лесные участки, молочные фермы, скотоводческие пастбищные хозяйства, объекты сельскохозяйственного имущества, которые, как правило, не приносят урожая, а используются для обработки, переработки или хранения урожаев после уборки.

К основным проблемам, которые возникают на практике при оценке сельхозугодий, относятся: оценка земли преимущественно методами доходного подхода и, как следствие, невозможность проверки результатов другими методами, получение официальной информации о сделках с сельхозугодиями, определение ставки дисконтирования, получение информации об урожайности культур на угодьях разного качества и о качестве сельскохозяйственных угодий внутри хозяйств, оценка земли, права на которую отличны от полного права собственности (земельные доли, право аренды земли), оценка земли в депрессивных регионах с низкой плотностью населения, учет значительных колебаний цен на сельхозпродукцию, оценка сельскохозяйственных угодий, наиболее эффективным использованием которых является не ведение сельского хозяйства, а застройка под дачи, коттеджи и объекты рекреации (престижные пригороды больших городов и рекреационно-привлекательные места), оценка земли под многолетними насаждениями - садами, виноградниками и полезащитными лесополосами и лесной растительностью.

Таким образом, несмотря на многолетний опыт земельнооценочных работ в нашей стране, оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий сопряжена с большими трудностями как в методическом, так и информационном отношении. Такое положение обусловлено отсутствием сформированного рынка земель данной категории и, как следствие, отсутствием устоявшихся и отработанных на практике приемов рыночной оценки, основанных на информации о фактически состоявшихся сделках с земельными участками или имущественными комплексами сельскохозяйственного назначения. С развитием оборота сельскохозяйственных земель положение будет меняться. Оценку можно будет проводить, используя данные реальных сделок купли-продажи земли.

Большие объемы землеустроительных работ предстоит провести на территориях муниципальных и иных административных образований. Вошедшие в состав Российской Федерации Крым и Севастополь требуют особого внимания в решении различных землеустроительных задач, связанных с установлением их границ, инвентаризацией и разграничением земельных участков, с постановкой их на кадастровый учет, а также с необходимостью территориального планирования новых земель, включенных в состав России, их рациональным использованием и охраной.

Рецензенты:

Бормотов А.Н., д.т.н., профессор кафедры «Автоматизация и управление» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный технологический университет», г. Пенза.

Баронин С.А., д.э.н., профессор кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», г.Пенза.

Библиографическая ссылка

Тюкленкова Е.П., Пресняков В.В., Синицина Г.Ю. СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 5.;
URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=14647 (дата обращения: 01.02.2020). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»